XXXX年3季度成都房地产物业市场报告_33页_仲量联行

0回顾2010年10月成都物业市场2010年3季度1宏观经济2成都市宏观经济表现18.4%1,562亿元2010年1月-8月社会消费品零售总额49.6%32亿美元2010年1月-9月实际利用外商直接投资金额49.7%803亿元2010年1月-8月房地产开发投资6.5%2,742亿元2010年1月-8月全社会固定资产投资16.8%2,364亿元2010年1月-6月地区生产总值同比变化数据单位时间范围指标3甲级写字楼42010年三季度成都甲级写字楼•甲级写字楼——仁恒置地广场在三季度度落成•租赁市场保持活跃，净吸纳量达到16,655平方米•受新竣工物业影响，市场整体空置率上升至30%•高品质物业的竣工推动租金微幅上涨至94.92元/平方米/月要点5成都甲级写字楼↑3.2%↑5.9pts↓53.4%↓27.5%↑12.7%环比变化↑36.8%622,360总存量（平方米）94.9230.0%16,65570,3603Q10↑258.7%吸纳量（平方米）指标同比变化新增供应量（平方米）-空置率↑13.2pts租金（元/平方米/月)↑3.6%主要指标新落成-仁恒置地广场注：09年第三季度无新增供应。6写字楼市场保持充足的供应•写字楼市场保持着充足的供应。截至目前，今年前三季度的总供应量为167,360平方米。•预计本年度新增写字楼的供应量将占到2009年年末整个市场写字楼总存量的90%。（千平方米）16723601002003004005006007001998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013未来现有7传统中央商务区和南部新区将成为未来的主要供应区域人民南路板块盐市口-天府广场板块春熙路板块东大街板块骡马市-顺城大街板块仁恒置地广场航天科技大厦锦江国际喜年广场四川投资大厦新希望大厦中汇广场二期百扬大厦明宇写字楼保利写字楼大陆国际来福士广场华润大厦中航城市广场棕榈泉天府中心华润东湖写字楼国际金融中心铁狮门写字楼时代8号华置广场城市之心三期成都国际商城茂业写字楼中信广场希尔顿写字楼中天盈项目香年广场环球贸易广场成都大魔方01002003004005006007008009001,0001,100.20102011*2012*2013*2014*南部新区城东（千平方米）8净吸纳量大幅下降•第三季度，成都市写字楼市场新添一座甲级写字楼——仁恒置地广场，面积为70,360平方米。•吸纳量方面，尽管环比下降54.3%，但同比仍然上升258.7%。（平方米）70,36016,655-20,000020,00040,00060,00080,000100,000120,0001Q062Q063Q064Q061Q072Q073Q074Q071Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q10新增供应净吸纳量930.0%0%5%10%15%20%25%30%35%1Q052Q053Q054Q051Q062Q063Q064Q061Q072Q073Q074Q071Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q10新项目入市推动空置率上升•今年以来，受到新增供应的持续影响，空置率连续三个季度出现上涨。•三季度末空置率上涨至30%，接近05年以来的最高点。市场要消化掉新入市的供应仍需要一段时间。10金融服务、高科技行业和专业服务行业带动租赁需求•专业服务行业、高科技行业以及金融服务行业依然是租赁成交的最主要贡献者。•第三季度仁恒置地广场的竣工释放了升级和扩张的需求。本季度租赁市场中来自升级需求的租赁成交超过新成立需求。金融服务26.7%高科技行业21.2%物流/交通2.4%制造业9.0%其他1.0%发地产7.7%零售贸易7.7%专业服务18.7%能源3.1%消费品2.5%升级40.6%扩张16.4%搬迁2.6%新成立40.4%112010年三季度主要成交默沙东有限公司升级,1,570平方米仁恒置地广场汇丰银行扩租,140平方米中环广场全球货运代理有限公司升级,766平方米仁恒置地广场诺华制药升级,993平方米仁恒置地广场重庆银行扩租,190平方米力宝大厦12租金维持上涨趋势•从2009年年末开始，成都市甲级写字楼的租金就呈现出明显的回暖趋势。•本季度，受到仁恒置地广场高租金的推动，租金环比上涨3.2%至94.92元/月/平方米。（元/月/平方米）94.923.2%0204060801001201Q062Q063Q064Q061Q072Q073Q074Q071Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q10-6%-4%-2%0%2%4%6%8%有效租金环比变化13展望•新落成的甲级写字楼，将提升成都市办公楼市场整体物业品质•市场需求将随着成都市经济的进一步发展有所增加•市场租金将因新增供应和市场需求继续上扬•新落成物业将同现有物业展开激烈市场竞争14零售市场15•本季度大量零售物业竣工，新增供应量达到151,022平方米•受到新增供应的影响，三季度净吸纳量为147,008平方米•强劲的需求推动空置率持续走低•奢侈品牌、潮流品牌与餐饮娱乐品牌持续活跃于成都零售市场2010年三季度成都零售市场要点16成都零售市场注：1.二季度和去年三季度均无新增供应;二季度吸纳量为负。2.平均租金特指主要购物中心的首层租金水平。主要指标↑17.4↓0.6pts--↑10.8%环比变化-151,022新增供应量（平方米）4268.0%147,0081,551,3223Q10↑2,771.8%吸纳量（平方米）指标同比变化总体量（平方米）↑9.8%空置率↓1.4pts租金(元/平方米/月)↑10.9%仁恒置地广场于2010第3季度进驻成都零售市场仁和春天二期新馆于2010第3季度进驻成都零售市场17成都零售物业日趋增多•2010年前三季度的零售物业供应量超过2008年和2009年的供应总和。•2010-2013年间，成都将有共计近210万平方米的零售物业竣工入市。（千平方米）15114802004006008001,00020002001200220032004200520062007200820092010201120122013未来供应历年供应体量18购物中心成为新增零售物业的主要形式百货商店购物中心仁和春天百货2期新馆航天科技大厦凯丹购物广场天汇购物中心群光百货仁恒置地广场苏宁广场龙湖三千集凯丹购物广场地铁中心城苏宁广场来福士广场成都百扬大厦伊藤洋华堂（南部新区店）OCC北城天地九龙仓东大街项目万象城茂业中心棕榈泉国际中心茂业百货成都国际商城国际金融中心环球贸易广场罗宾逊购物中心KWG购物中心四川文化城铁狮门项目城市之心三期凯德商用中航城市广场0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,000（平方米）2010201120122013成都华联19新增供应带来净吸纳量大幅增加•今年第三季度的新增供应逾15万平方米。新入市的物业包括：仁恒置地广场、仁和春天二期新馆、龙湖三千集和成都华联。•本季度受新增供应的积极影响，净吸纳量达到147,008平方米。（平方米）151,022147,008-140,000-60,00020,000100,000180,000260,000340,000420,0001Q062Q063Q064Q061Q072Q073Q074Q071Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q10新增供应净吸纳量20空置率继续下跌•今年，受到市场需求的强劲影响，空置率连续3个季度下降。•本季度，空置率已经下降到自2006年以来的最低水平达到8.0%，表明成都零售市场需求的活跃。8.0%0%5%10%15%20%25%30%1Q062Q063Q064Q061Q072Q073Q074Q071Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q10212010年三季度商铺市场主要成交•奢侈/高端品牌•快销服饰品牌凯丹购物广场仁恒置地广场仁和春天（人东店二期新馆）仁恒置地广场•餐饮、娱乐品牌伊势丹百货仁恒置地广场龙湖天街•三千集龙湖天街•三千集22高端物业入市拉高租金水平•第三季度末，受到高端购物中心——仁恒置地广场入市的影响，市场整体租金被抬高至近几年的最高点达到426元/平方米/月，环比上涨17.2%。（元/平方米/月）42617.2%0501001502002503003504004501Q062Q063Q064Q061Q072Q073Q074Q071Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q10-10%-5%0%5%10%15%20%25%租金环比增长23展望•未来新落成的零售物业的品质会提升成都零售市场物业的整体形象•国际知名品牌将持续关注成都市场，并积极寻找进驻机会•优质物业的入市将带来租金的上涨•未来成都市的零售物业将面临激烈的竞争24高端住宅注释:高端住宅市场研究不报告别墅类型的物业。252010年三季度高端住宅市场•三季度新增预售住宅4,006套，较去年同期比大幅增加228.4%•三季度成交2,234套，同比上涨54.3%•高端住宅价格继续上涨至12,885元/平方米，但涨幅收窄要点26高端住宅市场主要指标↑2.7%↓12.2pts↓18.5%↑37.6%↑1.0%环比变化↓4.0pts27%销售率12,8852,2344,00630,1823Q10↑228.4%预售供应（套）指标同比变化总体量（套）↑20.8%销售量（套）↑54.3%价格（元/平方米）↑30.2%保利地产的保利中心项目本季度推出296套华润的翡翠城项目本季度推出558套27销售率同比、环比下降•从4月份至今国家针对房地产出台一系列调控政策后，销售量和销售率均受到影响。•截至三季度末，高端住宅销售量为2,234套，环比减少了508套，但同比仍然上升54.3%。（套）4,0062,23427%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0001Q062Q063Q064Q061Q072Q073Q074Q071Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q100%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%预售供应销售量销售率28价格继续上涨，但涨幅收窄•尽管销售量本季走低，但价格依然维持了较为稳定的增长态势。•本季度，高端住宅的平均价格上涨到12,885元/平方米，环比和同比分别上升2.7%和30.2%。（元/平方米）12,88502,0004,0006,0008,00010,00012,00014,0001Q062Q063Q064Q061Q072Q073Q074Q071Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q1029租金上涨•截止三季度末，高端住宅平均租金环比微幅上升0.8%，达到47.6元/平方米/月。（元/平方米/月）47.6010203040501Q062Q063Q064Q061Q072Q073Q074Q071Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q1030调控政策继续抑制投资投机需求重申4月15日的要求，并要求所有购买首套住房的贷款首付款比例不得低于30%。9月30日住房和城乡建设部公布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》指出，各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。6月4日银监会称，房贷相关政策要求和标准没有变化，各商业银行要严格执行，不能动摇。住建部关于12日表示，下一阶段，住房和城乡建设部