XXXX年上半年北京房地产市场报告_43页

近期北京市房地产市场运行报告前期部2010.7.4目录1、1-6月房地产相关政策2、1-6月北京土地市场3、1-6月商品房交易数据4、政策、土地市场、商品房交易综述5、准备工作一、2010年房地产相关政策PART2:目前已供应土地总量及概况PART3:已供应居住用地总量及概况PART1:2010年度北京土地供应计划PART4:根据公司实际情况关注的土地二、北京土地市场•北京市2010年度计划土地供应总量在6400公顷左右。其中：基础设施用地2300公顷；工业仓储及其他产业用地1100公顷；科技、教育、文化、卫生、体育和行政办公用地200公顷；住宅用地2500公顷。•在2500公顷的住宅用地中，廉租住房及公共租赁房用地50公顷，经济适用住房类用地200公顷，限价商品房及定向安置房用地1000公顷，商品房用地1250公顷；商服用地300公顷。2010年度北京土地供应计划PART2:目前已供应土地总量及概况PART3:已供应居住用地总量及概况PART1:2010年度北京土地供应计划PART4:根据公司实际情况关注的土地二、北京土地市场•截止6月31日，2010年北京土地市场共计成交各类用地117宗，占地面积共计1227公顷，规划建筑面积1256万平方米，成交楼面地价为5036元/㎡。目前已供应的土地成交数据•经营性用地（居住用地、商业金融旅游用地及市政公共设施用地）成交51宗，占地面积共计727公顷，规划建筑面积共计822万平方米，成交楼面地价为7285元/㎡。其中：居住用地共计成交28宗，占地面积共计435公顷，规划建筑面积共计519万平方米，成交楼面地价为9427元/㎡；商业金融旅游用地共计成交22宗，占地面积共计292公顷，规划建筑面积共计302万平方米，成交楼面地价为3594元/㎡；市政公共设施用地成交1宗，占地面积为4887平方米。公共设施用地0%工业用地40%居住用地36%商业金融旅游用地24%商业金融旅游用地居住用地公共设施用地工业用地成交土地性质结构表PART2:目前已供应土地总量及概况PART3:已供应居住用地总量及概况PART1:2010年度北京土地供应计划PART4:根据公司实际情况关注的土地二、北京土地市场•截止6月28日，交易中的居住用地4宗，占地面积共计39公顷，规划建筑面积共计52万平方米。即将入市的居住用地47宗，占地面积共计972公顷，规划建筑面积共计1070万平方米。•目前已累计供应居住用地1420公顷，占全年居住用地供应计划的56.8%。居住用地供应情况•相比4月北京住宅用地市场的惨淡，5月中旬北京建工集团以14.02亿斩获房山线长阳站8号地，折合楼面价7500元/平米，创造了房山的新地王。•中粮万科竞得另一地块即长阳镇起步区3号地，成交价格9.83亿，折合楼面价6223元/平米。•中铁地产以楼面价6065元/平米获得长阳镇起步区6号地块。•6月底北辰实业以楼面价9741元/平米获得顺义马坡居住用地。PART2:目前已供应土地总量及概况PART3:已供应居住用地总量及概况PART1:2010年度北京土地供应计划PART4:根据公司实际情况关注的土地二、北京土地市场•已成交建筑面积在10—20万平米之间的居住用地。即将入市的10-20万平米的居住用地即将入市的10-20万平米的居住用地PART2:近期商品房成交概况PART3:近期商品房市场走势PART1:近期商品房市场概述三、商品房成交•受之前“国十条”的影响，以及5月北京市密集出台的调控政策的制约，五、六月份的北京商品住宅市场出现了“价量齐跌”。•根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，5月北京住宅（含经济适用房、两限房）签约套数仅为6269套，环比大幅下降48.56%。而刚刚过去的6月份，住宅签约套数继续下降，仅为4961套，环比下降20.86%。•于此同时，5月份成交均价也出现了大幅下降至17848元/平方米，环比4月份的22557元/平方米，降幅达20.68%，已接近今年年初的水平。PART2:近期商品房成交概况PART3:近期商品房市场走势PART1:近期商品房市场概述三、商品房成交•根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，2010年6月份北京的商品房签约总量为10243套，环比5月的9459套，上涨8.28%。但比4月份的成交量19296套，仍大幅下跌。•住宅6月份（含经济适用房、两限房）签约套数为4961套，环比下跌20.86%。•6月份住宅期房成交量仅为4241套，较5月份的5646套下降了24.88%，而比4月份的成交量10446套仅有四成。商品房成交套数2009年6月—2010年5月北京市商品房及住宅签约套数趋势图•6月份日均商品住宅成交量继续保持低位运行，期房日均签约套数仅为141套，环比5月份的182套下降了22.53%。现房日均签约24套，成交量急剧萎缩。•从下图中可以看出，商品住宅日均成交量从3月至5月，形成了一波快速放大又急速缩小的变化。受“国十条”以及北京市调控细则的出台，6月份的商品住宅日均成交量在5月份的基础上继续萎缩。•尽管5月2日的期房签约套数为1406套，但限价房签约套数就达到了1210套，实际签约商品住宅不足200套，基本处于5月的平均水平。商品房日均签约套数2010年3月-5月商品住宅每日签约套数走势•2010年6月份北京的商品房签约总面积为101.22万平方米，比5月份的104.84万平方米略有下降，而比4月的219.83万平方米大幅下跌53.96%。其中，住宅（含经济适用房、两限房）签约面积为52.69万平方米，环比5月份的63.15万平方米下降16.56%，而比4月份下跌63.33%。•在期房方面，6月份期房网上签约总面积为60.79万平方米，环比5月份的65.05万平方米略有下降。其中住宅签约面积为41.49万平方米，环比5月份的52.13万平方米下降20.41%，而比4月份的114.50万平方米则是下跌63.76%。•在现房方面，北京商品房市场6月份现房签约面积为40.44万平方米，环比5月份的68.06万平方米下降40.58%，其中住宅签约面积为11.20万平方米，环比5月份的11.01万平方米略有上涨，而比4月份的29.16万平方米，则是大幅上下跌61.59%。商品房成交面积2009年6月—2010年5月北京市商品房及住宅签约面积趋势图•2010年5月，北京市商品住宅成交均价大幅下跌，降至17848元/平方米，环比降幅达20.68%，已接近今年2月淡季时的成交价格。•可见，调控政策出台对价格带来了较大的影响，而今后一段时间，价格还有持续下降的可能。商品房成交价格PART2:近期商品房成交概况PART3:近期商品房市场走势PART1:近期商品房市场概述三、商品房成交•根据房地产交易管理网最新数据显示，6月上半月，北京共成交商品住宅期房1929套，成交面积为18.7万平米。除去保障性住房，环比上月同期，商品住宅期房成交套数减少了48.3％，成交面积减少了44.9％。这也使得原本就十分惨淡的楼市成交量，在6月前2周再遭“腰斩”。•面对这种情况，不少的开发商在6月中旬也不得不进行或多或少的优惠促销。据搜房网最新统计数据显示，目前，北京打折促销的项目已达到75个，折扣力度也从9.8折、9.9折扩大到9折，其中打折幅度最大的项目“合生麒麟社”特价房折扣幅度达到8.3折。热点打折项目东部打折楼盘南部打折楼盘西部打折楼盘北部打折楼盘四、政策、土地市场、商品房交易综述政策一．稳定压倒一切目前国民心理还未能完全接受不断上升的房价，导致国民仇富情结，报复社会事件不断攀升（近期校园血案不断）。房地产是个焦点。二、中央政府在做秀我们认为目前中央政府只是做出一个姿态，推出一系列政策给老板姓看，就像国十条出台之前，央视连续报道房价高的问题，舆论沸腾之后，国务院出台了文件，可谓之众望所归啊。三、弥补漏洞，规范市场09年为了“保8”，北京市推出了“绿通、千亿计划”，实际上导致诸多的后遗症，今年经济好转，政府将逐步弥补漏洞，规范市场。政策•四、政策导向预测目前国十条出台后2个月的时间，从土地市场、商品房市场来看，可以说没有什么变化。政府将进一步落实“十条”的内容，到年底之前不会有新政出台。但政策一定是收紧，从严。另外，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。土地•此次“新国十条”中提出完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。目前北京、上海等城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块，地价水平明显低于先前通过拍卖出让的地块。•值得注意的是，目前土地招标制度仍有评标标准不完善、不透明、政府与企业对底价和限价预期存在显著差异等诸多问题。•新的出让方式为招投标，出让合同中约定了商品房销售的最高限价。•我们认为今后的地价不会降低，但出让地块的体量将以20万平方米以下为主。只会出现单价地王，不会出现总价地王。商品房•北京市场的刚性需求将导致房价的坚挺，市场中投机性购房及改善性住房所占比例并不多。•去年四万亿的投资，很大一部分最终流向地产行业，开发商经过去年火爆的销售业绩，均积累了大量资金，且对市场的预期看涨，导致房价的下行空间十分有限。五、准备工作