项目后评估(修改稿)(1)

西安协和地产集团曲江公馆二期A、B区项目后评估报告（第三版）评估工作小组二〇一四年六月曲江公馆二期A、B区后评估报告-1-目录一、项目基本概况..........................................................................-4-1、概况............................................................................................-4-2、经济技术指标............................................................................-4-3、开发周期....................................................................................-4-二、后评估综述（总体结论）.......................................................-4-1、综合评估结论............................................................................-4-2、对未来房地产项目及在建项目的发展管理建议......................-5-3、发展模式的优劣性分析总结.....................................................-6-三、投资管理评估（暂对此项不进行后评估）.............................-7-四、财务管理评价（暂对此项不进行后评估）.............................-7-五、营销管理评估..........................................................................-7-1、项目各类型物业业态销售情况.................................................-7-2、与市场定位时房地产市场的对比分析.................................-11-3、项目销售时机及节奏的把控评估........................................-11-4、原设计定位与设计建设成果的对比分析.............................-11-5、物业管理标准的定位评估....................................................-12-6、项目计划销售期、速度与时机情况的对比分析.................-12-7、实际成交客户与原定位目标客户群的区别及原因分析.....-12-8、项目营销策略评估................................................................-16-曲江公馆二期A、B区后评估报告-2-9、项目推广渠道评估................................................................-17-10、项目销售管理模式总结评估................................................-18-11、综合评估本项目市场定位营销工作.....................................-18-六、设计管理评估........................................................................-18-1、项目规划定位分析...................................................................-18-2、项目的建造标准和产品定位评估...........................................-19-3、项目设计过程回顾与实施完成情况评估................................-19-4、项目实施过程各个设计节奏把控的及时性、准确性分析....-20-5、各阶段与相关部门协调配合分析...........................................-22-6、项目设计管理方面的突出经验和教训...................................-23-7、限额设计执行情况...................................................................-23-8、设计管理质量评估（出错量、变更量）................................-23-七、工程管理评估........................................................................-24-1、项目启动管理目标与实施结果分析总体评估........................-24-2、项目质量管理评估...................................................................-24-3、项目进度管理评估...................................................................-25-4、项目安全文明评估................................................................-25-5、项目管理体系的执行评估.......................................................-25-6、项目管理的输出成果及应用建议...........................................-25-7、配合销售的样板区及售楼部实施分析回顾............................-26-8、项目报建工作回顾及建议.......................................................-27-曲江公馆二期A、B区后评估报告-3-9、项目管理体系检讨及建设建议...............................................-28-八、项目成本管理评估.................................................................-30-1、项目开发四个阶段成本管理控制情况...................................-31-2、成本管理控制经验分析及成果输出.......................................-31-3、合同风险分析..........................................................................-32-九、项目风险管理评估（财务不进行评估）...............................-34-十、物业服务评估........................................................................-34-1、项目早期介入与交付成果分析评估.......................................-34-2、物业管理的发展建议...............................................................-35-十一、项目意外情况的规避和总结..............................................-35-曲江公馆二期A、B区后评估报告-4-一、项目基本概况1、概况本项目地处西安曲江新区大唐不夜城东路，南北长590.01m，东西宽172m，局部179m。地理位置优越，周边旅游、休闲、餐饮、购物等配套完善。为秦、汉、唐等历代皇家禁苑所在，东侧与占地千亩的大唐芙蓉园隔路相望，西侧毗邻大唐不夜城，曲江海洋馆、大雁塔（大慈恩寺）、西安植物园以及亚洲最大的城市广场——大雁塔北广场环抱项目周围。2、经济技术指标曲江公馆二期占地面积152.182亩（分A、B区），建筑面积约154551.78平方米，容积率1.0，绿地面积达53586平方米，以住宅、商业为主要用途；项目总投资预计约9.8亿元(实际数据见财务)，均为自筹资金，项目建设周期计划3年，实际为4年4个月。其中：A区为群体住宅楼工程，占地约90.182亩，总造价约1.5亿元，由17栋主楼、4栋商业辅楼、4栋过街楼及地下车库四部分组成，其中大部分楼号地下室有一层；主楼6层，局部7层，建筑高度在19～21m。工程群体占地面积大，单体工程无标准层，且跃层、错层的结构多。B区独栋别墅项目占地约62亩，总户数31栋，地上三层建筑，地下一层，户型面积最小893平米，最大1700平米。户均占地2亩。3、开发周期A区土地签约时间为2006月11月10日，于2007年3月18日开工，2009年12月31日竣工，建设周期为33个月；B区土地签约时间为2007年3月16日，于2009年4月1日开工，2011年7月10日竣工，建设周期为27个月。二、后评估综述（总体结论）1、综合评估结论曲江公馆A、B区项目于2007年11月荣获全国工商联房地产商会颁发的“建筑文化奖金奖”；2011年06月荣获海南博鳌会颁发的“2011中国地产年度总评榜十大最具魅力经典豪宅”、“2011中国地产年度总评榜最佳新锐品牌企业曲江公馆二期A、B区后评估报告-5-TOP100”两项大奖。这些奖项不仅鼓舞了我司员工的士气，也打响了“曲江公馆”这个品牌。营销方面：曲江公馆二期A、B区的市场定位及营销工作在当时的市场环境及销售周期内较为适宜。项目由深圳创典全程全权代理策划和销售，最大限度的调动代理公司的积极性及有效降低管理成本，但另一面由于管理后台缺少基于网络技术的数据库管理，造成项目客户资源依赖于代理公司的管理，不利于企业有效的实施客户管理，以便更深一步的挖掘客户价值；另外与销售代理公司属于合作关系，仅有结果管理，缺失了对销售工作全面的动态管理，就结果而言，并不能全面客观的反映销售系统中各个服务环节的实际工作状况，从中发现工作可提升的地方，进而推动销售工作的全面提升；再有销售工作各环节的评价标准不能做到规范化，一切都以达成销售而作为最终评价标准，忽视了客户在各环节所获得服务的感受的评估，不能真正的了解客户。工程管理方面：项目开工之初，公司管理层对工程人员进行了企业文化的培训，在工程管理中，工程部全员能按照协和企业文化的要求，抓关键节点、重过程控制，力求建设项目成为精品、艺术品和收藏品的理念，使二期项目成为曲江公馆的门面，为公司赢得的广泛好评。但由于公司管理层水平及专业人员的业务能力给公司造成一定程度的损失，尤其是在后期业主投诉及维修方面反应明显。设计管理方面：根据项目的定位思路——差异化和稀缺性，并根据企业的文化——优质生活服务商，所以项目的建造标准为高端产品，消费对象主要针对成功人士。因此，设计中充分考虑了环保、节能、低碳、人性化、信息化。但由于外地设计单位较多，联系不便，到场不及时，且规划设计和施工图设计分两家进行，使图中问题较多，影响施工、增加工作难度并加大成本投入。合同管理方面：存在主