XXXX年上半年重庆房地产项目市场表现及后期走势预测报告_27页_中房信

领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商2011.05.032011年上半年重庆市场表现及后期走势预测2011年上半年整体市场表现重点企业营销策略分析典型项目热销原因剖析132目录后期市场走势预判43PART12011年上半年整体市场表现4PART12011年上半年整体市场表现市场供应•11年1-6月重庆市商品住宅新增供应面积为824.24万㎡，同比上涨13.13%。市场需求•11年1-6月重庆市商品住宅成交面积为4360100㎡，同比上涨2.1%。市场价格•11年1-6月重庆市商品住宅成交均价为7553元，同比上升24.29%。重庆市场分析总结：重庆市2011年1-6月商品住宅市场呈量跌价涨态势。137.9642.11139.68223.02152.7127.10501001502002501月2月3月4月5月6月2011年重庆市商品住宅场供应量走势图(单位：万方)供应量121.5352.5182.6786.6559.4987.540501001501月2月3月4月5月6月2011年重庆市商品住宅成交量走势图（单位：万方）成交量7442734875947314781776517000720074007600780080001月2月3月4月5月6月2011年重庆市商品住宅成交均价走势（单位：元/㎡）成交均价578.86728.72824.4209年1月-6月10年1月-6月11年1月-6月供应量同比715.4427.03491.4609年1月-6月10年1月-6月11年1月-6月成交量同比42806077732109年1月-6月10年1月-6月11年1月-6月成交均价同比备注：所有2011年6月数据截止2011.6.26日5近期整体市场开盘当天推售情况开盘平均认购率44%PART12011年上半年整体市场表现新开盘项目去化率明显走低：单周开盘去化率在40%左右6PART12011年上半年整体市场表现南岸区域供应情况分析总结：1-6月供应量分析•区域新建楼盘较少，地理位置并不优越，除4月房交会期间供应量稍大，其他几月供应量并不乐观。1-6月供应结构分析•普通住宅是该区域主要产品线，洋房与别墅差距不大，均属于辅助型产品。下半年供应预判•后期供应应持续上半年趋势，无太大幅度变化；•后期别墅项目比重会增加。11.455.3618.9754.3330.6111.8401020304050601月2月3月4月5月6月2011年南岸市场供应量走势图(单位：万方)供应量产品结构推案套数推案占比普通住宅639891.56%洋房3625.18%别墅2283.26%合计6988100.00%南岸区市场分析-供应7南岸区域成交情况分析总结：1-6月成交量分析•11年6月南岸区6月成交量下降明显，这和目前市场观望情绪浓郁有关系。1-6月成交结构分析•目前市场刚需依然强烈，同时对洋房的需求有一定幅度增长。下半年成交结构分析•下半年成交情况依然不容乐观，总体成交量不大；•普通住宅成交量依然占主体部分，同时洋房需求会增大。15.374.9811.6116.4818.4610.52051015201月2月3月4月5月6月2011南岸区商品住宅成交量走势成交量产品结构成交套数推案占比公寓1655390.74％洋房11936.54％别墅4962.72％合计18242100％PART12011年上半年整体市场表现南岸区市场分析-成交8PART12011年上半年整体市场表现南岸区域价格情况分析总结：69628309831867817013724702000400060008000100001月2月3月4月5月6月2011南岸区商品住宅成交量走势成交均价1-6月价格变化分析•南岸区从今年4月起，成交均价处于小幅上升趋势。这和后期成交产品有一定关系下半年价格走势预判•下半年价格会有一个小幅度下降。南岸区市场分析-价格PART2典型项目热销原因剖析10PART2典型项目热销原因分析热销原因分析：1、低价入市；2、降价销售；3、产品优势典型项目单盘开盘当天推售情况统计当前销售情况较佳的项目可以看出：多个项目已经开始选择降价销售，其中大盘项目尤为显著。从产品来看，中端产品去化情况较好，而高端和低端产品去化一般；且推盘频次较快的项目后期开盘当天去化率明显下降去化率76%去化率58%去化率58%去化率51%去化率22%去化率91%去化率16%11PART2典型项目热销原因分析低价入市项目表现-项目名称在售产品主力面积（㎡）入市均价周边同质类产品价格与同质类产品差价周均去化套数复地新城就高层61-947800900012001金鹏金岭高层1087600950019003保利椰风半岛高层62-90预计820092001000未售低价入市的新项目中，复地和保利项目主要是紧凑性的刚需产品，金鹏项目主要是改善型需求产品。从项目入市均价与周边同质类产品差价来看，刚需产品差价在1000元/㎡左右，改善型需求差价更大。12PART2典型项目热销原因分析典型标杆项目-复地新城就推盘时间2011.4.162011.6.25本次推案批次71、72号楼70号楼楼层/梯户比33层/2梯5户33层/2梯5户去化/推出套数（去化率）290/318套（91.2%）117/132套（88.64%）面积区间73.33-96.24㎡，两房、三房85.95-114.52㎡两房、三房均价/折后7896/76618105/7863起始价/最高价7140/85607440/8780优惠措施VIP身份2%总价优惠，一次性付款98折，按揭99折优惠复地新城就近期共开盘两次，4月中旬首次开盘当天销售290套，开盘当天去化率91%；第二次于6月25日加推70号楼132套房源，开盘当天销售117套，去化率88.64%。项目首次开盘便以低价入市，第二次开盘价格虽然有300元左右涨幅，但仍具有较高的性价比，项目热销。697071727071在售售罄未售13PART2典型项目热销原因分析降价项目表现-已入市老盘新推项目老盘新推项目降价前降价后表象降价幅度与周边同质类产品差价（元）项目名称在售产品主力面积（㎡）主力价格（元/㎡）周均去化套数在售产品主力面积（㎡）主力价格周均去化套数国际社区高层62-968400-910012高层62-967400-860018约1000元/㎡500富力城高层46-917600-86005高层45-866700-82003400-500元/㎡300万科缇香郡洋房103-17010000-130002洋房110-1508800-130003约1000元/㎡500~800招商江湾城高层100-14011000-120002高层140-2159000-110003约1000元/㎡600~800华润中央公园高层87-1279600-110003高层63-867600-92005800-1000元/㎡500~600从降价幅度来看：目前市场上具有代表性的项目表象降价幅度在500-1000元/㎡，与周边同质类产品相比，价格优势在500-800元/平米。表象降价幅度较大，在800-100元/㎡的项目，本次主要是推出差异化产品（如华润中央公园和万科缇香郡，此次推出的产品位置较前期差），产品差异不大的项目，降价幅度在500元左右。从降价前后周均去化情况来看：降价前后周均去化情况并没有较大改变，多数项目周均去化在3-5套。14PART2典型项目热销原因分析典型标杆项目-招商江湾城推盘时间2011.6.19本次推案批次9号楼2单元楼层/梯户比31层/2梯2户去化/推出套数（去化率）35/60套（58%）面积区间144.02-215.7㎡，四房房均价/折后10092/9437起始价/最高价9705/10505优惠措施持VIP卡交5000元抵50000元；一次性9.6折，分期9.8折，按揭9.9折。招商江湾城于6月19日加推板式高层9号楼2单元共60套房源，开盘当天销售35套，开盘当天去化率58%本次推出的产品面积区间为144-216平米的四房，其中最主要的是160平米的四房此次折前单价10092元/平米，折后9437元/平米，与9号楼1单元销售时价格相比有明显的下滑T9号楼15客户到访量：当天18:00开盘，高峰期为19:00点，到场客户约60组车辆到访量：到场车辆累计约40辆客户来源：到场客户主要江北区和渝中区的客户为主项目优惠：持VIP卡交5000元抵50000元；一次性9.6折，分期9.8折，按揭9.9折。PART2典型项目热销原因分析典型标杆项目-招商江湾城16项目6月推出的9号楼2单元，位于小区的北侧，不看江但临湖，位置较好。本次推出的产品折后均价约9500元/平米，建面价格7188元/平米起，对于北滨路上的板式高层来说价格具有吸引力。本次整体价格有明显的下降，产品主要为舒适性大户型为主，总价仍然较高，但客户接受度良好，整体去化率接近60%。PART2典型项目热销原因分析典型标杆项目-招商江湾城17PART2典型项目热销原因分析降价项目表现-即将入市老盘新推项目预计入市项目降价前降价后表象降价幅度与周边同品质项目差价项目名称在售产品主力面积（㎡）销售均价（元/㎡）周均去化套数在售产品主力面积（㎡）预计入市价格首创鸿恩国际生活区高层62-9692008高层62-9686001000元/㎡600保利可爱岛高层58-8876001小高层58-88一口价6950-7050500-800元/㎡500保利香雪高层76-9492005高层74-95一口价79001000元/㎡1000保利江上明珠洋房140-170140002洋房130-170120002000元/㎡2000从即将入市的老项目看，典型项目都将开盘价较前期有所降低，降价幅度多在500-1000元/㎡。从新推产品来看，将推产品户型及主力面积与前期相比相差不大，但新推楼栋的位置将有较大差异。18目前整体市场去化速度放缓，竞争压力增大。市场上多数项目以特价房为“噱头”进行促销，实际上为尾房或景观资源相对前期较差房源，主要是提高项目现场到访和人气，为后期蓄客做准备。实际上亮出底牌进行降价的项目，多数推出的为刚需紧凑型产品，且位置相对较差。进行了实际降价的项目，开盘当天情况有所提升，后期持续销售表现优势不明显。降价后若价格再小幅提升，购房者对价格的抗性将增大。PART2典型项目热销原因分析降价项目表现-小结19PART3重点企业营销策略分析20PART3重点企业营销策略分析媒体投放情况：开发商项目名称投放量媒体关键词次数版面万科万科悦峰129.52大公园绿意生态系统精装建面单价约7400元/㎡起（建面最高9120元/㎡）全新一栋精装高层，套内约65-107㎡多变户型即将加推万科悦府44傲领全城联排【中央】别墅VIP卡，紧急限量升级中万科锦程88二期2批次即将售罄！3批次约58-78㎡（套内）精装加推！精装两房59万-72万/中庭三房约86万-93万万科渝园33境联排新著面世销售面积约174-190㎡（套内）总价约280~380万金科金科十年城63.5贺“两江新区”周年月60-108㎡全能贺岁房，建面6608~6850元/㎡（实得）幸福十年城树两江“生态住区”典范金科太阳海岸33做一个“自私”的企业家！6月18日，12套臻藏单位限量加推，最高优惠30万元/套，敬请预约长江1号墅310㎡、长江2号墅约390㎡金科公园王府164.5哈哈先生征服世界太太征服先生金科公园王府太太的洋房金科廊桥水乡55大学公园城重庆之美美在廊桥【翠堤美】125-325㎡“5+1”花院洋房6000元/㎡至8000元/㎡【缙山美】66-116㎡极景高层5300元/㎡至6000/㎡恒大恒大城127.5限量20套特大优惠湖景华宅优惠高达7.5-13万/套（本周有效）可办理公积金贷款恒大雅苑106一口价特惠20套套内7280元/㎡起最高单价套内9440元/㎡送1200元/㎡装修+多重好礼恒大名都106限量10席房源大优惠优惠高达18万/套渝中