XXXX年房地产企业TOP20报告

12010年上半年中国房地产企业销售年上半年中国房地产企业销售年上半年中国房地产企业销售年上半年中国房地产企业销售TOP20报告报告报告报告北京上海2广州深圳3杭州天津4成都武汉四、榜单解读54.1门槛：TOP20维持55(亿元/万平方米)以上2010年上半年，在房地产调控政策不断出台的背景下，企业依然取得了比较理想的销售业绩。虽然相比2009年下半年企业的销售情况有所下降，但相比2009年上半年，此次进榜企业在金额和面积上都出现了量级的提升，大部分进榜企业基本都达到了30%的增长速度，而恒大、碧桂园和绿地三家企业最突出，恒大业绩几乎翻倍，碧桂园和绿地的业绩则实现了100%以上增长。从入榜门槛来看，本次榜单仍然维持在较高水平。2010年上半年中国房地产企业销售金额TOP20榜单和销售面积TOP20榜单的门槛分别为55亿元和56万平方米，而TOP10的销售金额门槛则维持在100亿以上。图4-12010年上半年企业入榜门槛4.2格局：强者恒强，梯队间差距拉大企业销售的增加，使得企业规模得到了一定扩大，而规模的扩大则进一步加快了企业销售的速度。如此往复，企业间的差距随着时间被逐渐放大。此次排行榜在销售金额排名上，第一梯队没有发生变化，依然维持了2009年下半年的那6家企业。其中除万科之外，第二到第六名之间差距很小。但梯队之间的差距明显拉大，第一梯队和第二梯队之间的差距达到了56亿。在销售面积排名上，第一梯队的企业有5家，除万科、恒大之外另三家差距很小。但第一梯队和第二梯队间的差距达到64万平方米。企业在发展时，不仅要瞄准同梯队企业的发展战略和速度，也要关注上下梯队之间的变化和发展。市场震荡会加强和促进行业内企业的分化与聚集，从企业角度出发，这也是进一步明确自身定位和发展方向的好时机。4.3龙头：万科、恒大依旧称雄在2010年上半年的销售榜单中，万科和恒大依旧占据了头把交椅。作为行业旗帜，万科一直坚持相对稳健的发展节奏，在全国化布局的过程中注重一二三线城市之间的均衡，始终坚持以客户需求为导向的产品战略和营销战略，同时建立了一整套与企业发展规模相匹配的管理体系。企业运营、产品、服务各条线的均衡发展，使万科始终稳定保持其中国房地产龙头老大的地位。而恒大继今年一季度后再次称雄房地产销售面积榜单，且是所有上榜企业中唯一一家销售额和销售面积在2010年上半年楼市调整中仍保持每月环比增长，月月创业绩新高的企业(2月春节期间除外)。恒大单盘销售面积普遍较高，销售额相比2009年上半年增长近一倍，显示了逆势一枝独秀的态势。充足的土地储备、低成本和强大执行力将成为恒大进一步突破的动力，企业开工量有望超出市场预期，继续支撑其2010年全年销售业绩的继续增长。4.4战略：看清大势，提前布局上半年的市场从4月调控新政后出现拐点，一线城市成交量受到严重影响，上海、北京等城市成交量甚至萎缩了70-80%；而前期价格上涨比较平缓的二三线城市的成交情况则相对平稳。因此二三线城市的销售业绩也就成了企业成长性的决定因素。2010年上半年企业二三线城市的销售业绩贡献比重明显提升。这直接成就了万科、恒大、绿地等以二三线城市为主要布局的企业在销售业绩上的突出表现，体现了企业率先布局高增长二三线城市的战略的成功运用。图4-2TOP20企业销售金额城市集中度资料来源：Top20房地产企业销售排行榜6注：一线城市共4个城市，包括北京、上海、广州和深圳；二线城市共33个城市，包括27个省会城市、除一线城市外的2个直辖市和4个计划单列市；三、四线城市：除一、二线城市以外的城市。2010年上半年TOP20企业摆脱了市场下行的影响，销售业绩依旧出色。但是下半年的市场环境存在一定的不确定性，不排除有继续下行的可能。企业需均衡安排城市布局、合理控制供应节奏、有效制定应对策略，这样一方面有望提升抗风险能力，另一方面也可为下一步的发力打好基础。五、市场分析5.1受新政影响，市场成交大幅萎缩2010年第一季度，房地产市场延续2009年末的繁荣形势，十大城市市场交易量较去年同期出现一定涨幅；四月中旬起，随着新政的频繁出台，部分投资性需求进入观望期，但价格调整并不明显，随即市场整体成交量急剧下滑。以十大城市成交金额总和为例，2010年1-4月合计成交总金额为3，706亿元，较2009年同期增长22.7%；十大城市5月和6月的成交金额分别为546亿元和505亿元，同比分别下降58.4%和61.5%，环比分别下降60.7%和7.5%；整个1-6月，市场合计成交总金额为4，758亿元，较2009年同期下降15.7%。图5-12009、2010年上半年十大城市成交金额总和备注十大城市：上海、北京、广州、深圳、重庆、南京、天津、杭州、武汉、成都提要：《2010年上半年中国房地产企业销售排行榜》是由中国房产信息集团与中国房地产测评中心共同发布的公益性排行。研究团队：通过中国房产信息集团遍布全国50座城市的分支机构，共300余名研究人员，收集、整理与筛选了涉及70个大中城市的房地产项目数据。5.2热销项目体现多元需求，二线城市成交活跃2010年上半年，市场经历了一季度的繁荣期与二季度的观望期，一热一冷使得各种需求相继成为市场的主角。从上半年进榜企业热销项目的项目档次分布看，既有蓝色钱江、仁恒河滨城、金融街万达广场等改善性需求与投资性需求，同时又有世纪金源湘江世纪城、贵阳世纪城、合肥滨湖世纪城、成都保利公园等刚性需求，以及海南清水湾等旅游地产项目。新政相继出台，一线城市处于风口浪尖，二线城市逐渐取代一线城市，成为投资者及刚性需求热捧的市场。进榜企业十大热销项目中，二线城市金额和面积贡献率分别达到67%和88%，而一线城市金额和面积贡献率仅为14%和7%。图5-3进榜企业热销项目情况(按金额计)7数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统，项目为CRIC监控的37家典型企业成交金额前10名。注：一线城市共4个城市，包括北京、上海、广州和深圳；二线城市共33个城市，包括27个省会城市、除一线城市外的2个直辖市和4个计划单列市；三、四线城市：除一、二线城市以外的城市。项目标准，高档项目：销售价格为城市均价2倍以上；中高档项目：销售价格为城市均价1.5-2倍；中档项目：销售价格为城市均价1-1.5倍；中低档项目：销售价格为城市均价1倍以下。以下同此标准。图5-4进榜企业热销项目情况(按面积计)提要：《2010年上半年中国房地产企业销售排行榜》是由中国房产信息集团与中国房地产测评中心共同发布的公益性排行。研究团队：通过中国房产信息集团遍布全国50座城市的分支机构，共300余名研究人员，收集、整理与筛选了涉及70个大中城市的房地产项目数据。5.3企业销售普遍超过09年同期水平，业绩持续增长排行榜数据显示，企业销售业绩相比2009年同期平均增长40%。2010年上半年企业销售业绩逆市增长，绿地和碧桂园更是销售业绩相比去年同期实现了翻番。恒大地产以211亿元和332万平方米的销售业绩荣登金额排行榜亚军以及面积排行榜冠军位置，增长率也达到了88%的较高水平。综合来看这三家企业，无不是在二三线城市深耕的企业。尤其是恒大地产和碧桂园，目前绝大多数的土地储备均位于三四线城市，这为企业日后的发展提供了坚实的基础。除了这三家企业，其他企业也有不同程度的增长，受市场下行影响，保利、中海、富力以及世茂房地产的增长只有个位数，处于行业较低水平。预计这些企业将在下半年发力，保证企业销售目标的顺利完成。8表5-5：进榜企业中上市企业2010年与2009年销售业绩对比六、企业分析6.1上市企业持续领跑销售排行榜房地产行业的资本密集型特征表现愈发明显，对TOP20企业销售金额进行考察，上市房地产企业销售金额占TOP20企业销售金额的78%，遥遥领先于非上市企业。同样，在TOP20企业销售面积方面，上市房地产企业销售面积占TOP20企业销售面积的75%也遥遥领先非上市企业。上市房地产企业具备向更广泛公众进行融资的渠道，资本市场公开上市成为房地产企业重要的输血途径。此外，资本市场公开上市带来的规范化的管理、公司治理结构的清晰、风险控制系统的完备、财务运作的透明化都更能赢得银行体系的信任，也促进了其他融资途径的通畅。但我们同时也注意到，尽管2009年恒大和龙湖两家上榜企业前后上市，但上市企业的占比并未因此提高，无论是金额还是面积，都与2009年上半年的情况完全一致。这表明非上市企业依然具备一定的竞争力。除了绿地集团和世纪金源这样传统的非上市企业具备很强的实力外，大连万达，融侨金辉地产等新锐也在今年上半年取得了不凡的业绩。图6-1：2010年上半年TOP20销售金额与销售面积企业类型分布9资料来源：Top20房地产企业销售排行榜6.2南派开发商依旧强势，但优势缩小一直以来，中国房地产企业呈现南强北弱的显著特征。同经济发展进程一样，位于南方的房地产企业对于市场化的运作更为稔熟，其发展要较北方的房地产企业更好。作为中国市场化进程最成熟的华南区域，也孕育了中国最大的房地产企业群。华南区域的企业成为中国房地产企业群中最重要的力量。在TOP20金额排行榜中，华南企业的销售金额占总销售金额的55%。在市场化的历练下，华南企业成为最具实力的企业群体。华东区域的市场化程度略逊于华南区域，华东企业的发展情况也逊色于华南企业，在TOP20金额排行榜中，华东企业的销售金额占总销售金额的25%。值得关注的是，华南企业的优势比之去年同期优势非常明显的缩小了，占比下降了16个百分点，而其他地区的企业则不同程度地有所提高。这表明市场竞争正日益加剧，其他地区的企业的综合实力也正逐步得到提高。然而，华南区企业本身的开发经验以及企业管理上的经验，将使得他们能够在未来一段时期内依旧占据此项统计第一的位置。图6-2：TOP20企业销售金额区域分布情况资料来源：Top20房地产企业销售排行榜注释：华东区域包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省和山东省；华南区域包括广东省、海南省和广西壮族自治区；华北及东北区域包括北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区、辽宁省、吉林省和黑龙江；中西部区域包括重庆市、河南省、湖北省、湖南省、四川省、贵州省、云南省、西藏自治区、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区和新疆维吾尔族自治区。6.3企业销售集中度进一步提高随着房地产行业的日趋成熟，市场中企业优胜劣汰，企业集中度进一步提高。(1)TOP20企业集中趋势愈发明确2010年上半年万科、恒大、保利三家企业同时占据销售金额与面积两张榜单的前三位，三家企业合计销售金额为774亿元，较2009年上半年TOP3企业合计销售金额上涨18.2%；合计面积为883万平方米，较2009上半年TOP3上涨12.6%。2010年上半年销售金额前20位的企业合计销售金额为2626亿元，较2009年上半年榜单TOP20上涨25.8%。销售面积前20位的企业销售面积合计为2779万平方米较去年同期上涨5.1%。TOP20企业销售金额集中度较2009年上半年增长1个百分点，而销售面积集中度与去年同期基本持平，这也与企业销售金额大幅增长与销售面积小幅增长的增长情况基本对应。表6-1TOP20企业销售集中度情况数据来源：Top20房地产企业销售排行榜；集中度=TOP20(top3)企业销售金额/全国住宅销售金额，其中201010年上半年全国销售金额根据1-5月份金额估算。(2)八大城市TOP3企业集中度提高在八大城市中，企业集中的趋势同样明显。对八大城市销售金额TOP3企业的市场集中度进行考察，可以发现八大城市销售金额TOP3企业的市场占有率普遍高于15%，杭州销售金额TOP3企业的市场集中度最高，为27.18%。主要是因为杭州地区绿城蓝色钱江、保利东湾等项目受到市场的追捧，这两个项目同时也名列本次入榜企业的十大热销项目(按金额计)。广州地区销售金额TOP3企业占广州成交总量的26.78%，仅次于杭州地区。TOP3企业销售金额贡献率同样大于20%的地区还有深圳，贡献率达22.12%对八大城市销售面积TOP3企业的市场集中度进行