XX房地产项目市调分析报告

www.cnshu.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密金正·太阳城房地产项目市调分析报告第1页目录前言…………………………………………………………………………………………………………3第一章项目概况……………………………………………………………………………………………4第一节项目基本情况…………………………………………………………………………………………………4第二节项目区域宏观状况……………………………………………………………………………………………7第二章XX房地产市场宏观调查分析……………………………………………………………………11第三章XX房地产竞争状况分析…………………………………………………………………………22第一节XX市区重点楼盘分析…………………………………………………………………………………………35第二节项目实态综合分析………………………………………………………………………………………………38第四章XX（购铺投资）需求调查分析…………………………………………………………………38第一节消费者购铺（投资）需求调查概述…………………………………………………………………………38第二节消费者调查基本情况概述……………………………………………………………………………………42第三节消费者调查投资需求分析……………………………………………………………………………………62第五章商业地产物业调研分析……………………………………………………………………………69www.cnshu.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密金正·太阳城房地产项目市调分析报告第2页第一节调研的范围及区域………………………………………………………………………………………………86第二节调研的目的………………………………………………………………………………………………………88第三节XX市商业地产概况分析………………………………………………………………………………………89第四节XX市零售业态构成与分析……………………………………………………………………………………86第五节XX市商业地产物业分析……………………………………………………………………………………106第六节XX市商业房地产的区域特征分析…………………………………………………………………………114第七节XX市商业房地产开发经营模式分析………………………………………………………………………121第六章项目地块调查与分析……………………………………………………………………………131第一节项目地块调查…………………………………………………………………………………………………131第二节项目SWOT分析………………………………………………………………………………………………135第七章XX媒体调查分析………………………………………………………………………………141提示…………………………………………………………………………………………………………150市场调研参考资料及附件目录………………………………………………………………………………150www.cnshu.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密金正·太阳城房地产项目市调分析报告第3页前言调研时间：2004年5月3日至5月24日调研人员：深圳瑞尔特房地产顾问机构XX项目组经过长达20天的调研，我们从宏观的角度，针对XX市的政治、经济、人文、历史等方面进行了细致的了解，并从微观的角度，针对XX市以及周边所辖县市坊子区、寒亭区、诸城市、安丘市、昌乐县、高密市、临朐县、青州市、寿光市、昌邑市的地产项目特别是相关商业物业进行了详细调研。凭借客观求实的的作风，本着对金正地产项目负责的态度，采用收集资料、走访观察、跟踪访谈、交叉调研、反复求证的调查方法，获取了宝贵的第一手原始调研资料，并通过对有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计，进行了科学分析与研究，形成了本调研报告。调研报告的顺利完成，得益于金正公司部分人员的有力配合，值此表示感谢！由于地域差异等其他因素，我们在时间特别紧张、调研课题程序复杂、调研方法科学特殊、原始数据众多且庞大、工作量繁重的困难条件下付出了超负荷的艰苦辛劳，确保了具有资料性、技术性、权威性、高水准的研究成果。但是在整个调研过程中，相对于市场抽样调研的结论也许有一些偏差，我们将在全过程中通过动态调整，实现项目品牌战略实施的健康发展。www.cnshu.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密金正·太阳城房地产项目市调分析报告第4页第一章项目概况第一节项目基本情况一、项目位置该项目位于XX市胜利东街与北海路交叉口西南角。东临北海路，正对人民广场；南靠涨沔河；北接胜利东街，面对怡和·星国际；西临人民保险大楼；东北与XX市政府紧密相连；本项目地块位于我市的政治文化中心，为目前XX市奎文区位置最好，交通最便利，环境最好，市政配套设施最完善的地块之一。项目位置示意图www.cnshu.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密金正·太阳城房地产项目市调分析报告第5页二、项目经济技术指标（初步拟定）总用地面积：60669.5平方米总建筑面积：212548平方米其中地上部分：170330平方米商业建筑部分：98500平方米居住建筑部分：73830平方米地下部分：42218平方米地下停车场面积：26650平方米地下商场面积10000平方米住宅地下室：5568平方米建筑占地面积：21457平方米建筑密度：35%容积率：2.8绿化率：40%资料来源：以上经济技术指标，根据甲方提供的地块规划总平面图，本数据仅供本方案研析作基础参考，以最终确定方案为准。www.cnshu.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密金正·太阳城房地产项目市调分析报告第6页三、项目开发现状项目用地性质及城市总体规划初步拟定本项目为XX市政府总体规划确定的重点地产项目。用地范围、性质、总规基本定性，但还须进一步完善。拆迁工作基本完成根据现场观察，该地块拆迁工作已完成95%，剩下部分正在紧张的协调之中。全程营销策划顾问机构率先进场经过多家多次的考察、筛选，深圳瑞尔特房地产顾问机构于2004年4月19日签定合同；2004年4月29日进场开展工作。开发商与顾问机构一起完成了深圳、广州、上海、宁波、大连、北京、沈阳等地的考察论证。www.cnshu.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密金正·太阳城房地产项目市调分析报告第7页第二节项目区域宏观状况针对房地产业受政治、经济、文化等因素的宏观制约，特别是商业地产的特殊性，我们重点对XX市政策、法规、历史等诸多的因素进行了相对详细的研究分析，故将项目区域政治、经济、消费习惯等因素分析陈述如下：一、XX概况美丽的世界风筝都——XX市地处山东半岛中部，位于沿海和内陆的过渡交界地带，东与海港名城青岛、烟台相接，西与能源石化城东营和重工业城淄博相接，南依山峦起伏的泰沂山脉，北临美丽的渤海莱州湾。属于繁荣的环渤海经济圈南部地带的中心城市之一。1988年，世界风筝协会定XX为“世界风筝都”，每年四月举行国际风筝会。“银线连四海，风筝传友谊”，盛大的民俗活动大大提高了XX市在国内外的知名度。1、地理位置优越地理位置优越，人口众多XX市位于山东半岛中部，南北长188公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。距济南183公里，距北京410公里。南依沂山，北濒渤海，扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉。2003年底全市总人口847.71万人，其中非农业人口217.53万人，www.cnshu.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密金正·太阳城房地产项目市调分析报告第8页资料来源：统计局、《2002年潍坊年鉴》《2003年潍坊年鉴》男女性别比为108：100，人口自然增长率3.47‰。环境气候温暖，四季分明XX市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温12.3℃，无霜期200天左右，平均降雨量700毫米以上。2、基础设施完善XX市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100％，居民生活燃料气化率达90.03％。3、经济实力居山东省第四位按照市委“全党抓经济，重点抓工业，关键抓投入，突出抓招商”的总体要求，加快经济结构的战略性调整，提高经济运行质量和规模效益，稳步发展农业、努力强化工业、繁荣发展服务业、发展壮大民营经济。经济地位在济南、青岛、烟台之后排列第四位。www.cnshu.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问cnshu,加入cnshu.cn必要时可将此文件解密金正·太阳城房地产项目市调分析报告第9页二、政策导向1、抑制房地产过热资本金比例提高近一倍国务院4月底发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。2、政策调控抑制投资过热为了防止货币信贷总量过快增长，保持国民经济平稳快速健康发展，中国人民银行自4月25日起提高存款准备金率0．5个百分点，即存款准备金率由现行的7％提高到7．5％。这意味着金融机构吸收100元的公众存款，就要将7．5元钱存在央行作为存款准备金。3、严禁单位集资、合作建房5月13日建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（建住房[2004]77号）的第三十二条规定：凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。三、宏观经济概况1、国民生产总值增长势头强劲。XX市国民经济保持较快增长。据初步统计，2003年全年国内生产总值为1030亿元。按可比价格计算，比上年增长15.1%。一、二、三产业分别增长5.5%、20.4%和12%。全年粮食总产量293万吨，比上年增长12.8%，肉类、水产品产量分别增长3.3%和5%。规模以上工业实现增加值335.4亿元，增长27%。服务业发展势头良好，邮政、电信业务总量分别增长12%和15%，旅游收入增长5%。2、城市居民生活水平稳步提升。www.cnshu.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在cnshu.cn网站下载此资料的,不要随