中国商业房地产融资方案优选研究

广西大学硕士学位论文中国商业房地产融资方案优选研究姓名：陈柳伶申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：黄绥彪20090530中国商业房地产融资方案优选研究作者：陈柳伶学位授予单位：广西大学相似文献(10条)1.学位论文曹薇我国商业房地产融资问题研究2006尽管商业房地产已成为新的投资热点，但需要指出的是，我国商业房地产的开发起步较晚，无论是开发商、投资商，还是市场机制都还不成熟。面对良好的发展机遇，商业房地产开发经营暴露出许多问题。尤其在国家宏观调控趋紧的背景下，政府对银行资金和土地资源的控制更加严格，商业房地产开发的融资活动受到了严峻的挑战，现有的融资方式也暴露出各种各样的弊端和局限性。在控制房地产金融风险的同时，如何拓宽商业房地产融资渠道，创新融资方式，以缓解商业房地产的资金需求压力，从而推动我国商业房地产融资结构的调整，实现融资渠道多元化，成为迫切需要加以研究的课题。全文共分五部分，各部分安排如下：第一部分是商业房地产概述。通过与住宅房地产的比较，总结出商业房地产的概念及其开发、经营的特点，并介绍了商业房地产在我国的产生、现状及前景，同时指出商业房地产在开发经营过程中存在的主要问题是融资问题。第二部分是我国商业房地产融资现状及问题。通过历年数据分析了我国商业房地产的融资现状及存在的问题，并找出了产生这些问题的原因。第三部分是我国商业房地产开发的融资方式分析。详细分析和研究了我国目前存在的各种商业房地产开发融资方式，并提出了笔者的判断和评价。第四部分是商业房地产融资的发展方向——项目融资。将项目融资模式引入商业房地产开发融资活动中，结合商业房地产的项目融资特点，设计出多种项目融资模式，并对各种项目融资模式在商业房地产中的适用性作出评述。第五部分是结束语。在前面分析的基础上对各种融资方式在我国商业房地产开发中的应用加以总结。2.学位论文杨雁娇我国商业房地产融资模式研究2009我国商业房地产以持续增长的态势证明其非凡的发展潜力和投资价值。商业房地产具备房地产、商业、资本三重特性使其与资本市场紧密相连，因此具备丰富的房地产金融理论研究价值。但需要指出的是，我国商业房地产起步较晚，尤其在受传统融资渠道紧缩、全球金融海啸等因素的影响下，现有融资方式暴露出各种各样的弊端和局限性。如何拓宽商业房地产融资渠道，创新融资方式，以缓解其资金需求的压力，从而推动我国商业房地产融资结构的调整，实现融资渠道多元化，成为迫切需要深入研究的课题。本文从融资工具创新、融资工具组合以及案例分析三方面对我国商业房地产融资模式进行研究。在融资工具创新方面，从企业融资角度，根据房地产证券化理论，提出REITs能将不易变现的商业不动产与资本市场相连接，为企业架设了长期的资金平台，从五方面建立了我国商业房地产投资信托体系（C-B-REITs）。从项目融资角度，将项目融资理论运用到商业房地产融资中，分析了国际流行的五种项目融资模式的特点和适用性，并着重分析了ABS融资模式在我国商业房地产的应用。在融资工具组合方面，从企业融资角度，分两阶段将REITs为核心与传统融资工具进行融资组合。从项目融资角度，利用项目融资理论，根据项目生命周期资金需求特点，分阶段对融资额度的估算，进行融资工具的组合。根据以上的研究结论，本文从企业融资角度以首创置业股份有限公司为研究对象为其进行企业融资组合的设计；从项目融资角度，以一个拟建的综合商业房地产项目A为背景，运用项目融资理论根据项目各阶段的融资特点进行项目融资组合设计。通过以上两个案例将研究结论与实践相结合。3.学位论文孙晓婧中国商业房地产金融运作研究2008新世纪初至今,我国的商业房地产一直处于快速增长期,真正的商业房地产时代已经到来。但应该看到,商业房地产在我国的发展尚处于初级阶段,融资方式以间接融资为主,直接融资比例较小,因其对资金的需求量巨大,在目前银行信贷紧缩的情况下,商业房地产的融资问题便显得尤为突出,此时对商业房地产金融运作的研究也显得更为必要和迫切。目前国际上应用于房地产融资方面的金融工具主要有房地产证券化、产业基金、夹层融资等,这些金融产品的运用需要有成熟而强大的资本市场作支撑,而我国的资本市场尚处于不成熟阶段,很多金融机制和政策法规尚未建立,这些金融创新产品短期内还不能够在我国全面实施。借鉴国外的经验,积极引进金融创新工具,拓宽融资渠道是改善我国商业房地产金融运作现状的通道。同时应看到,商业房地产金融的运作是一个涉及房地产、金融、法律、信息技术等多个领域的复杂体系,并非单单引进金融创新工具、借鉴国外经验就足够,对其中涉及到的房地产行业现状和前景、金融业的改革与创新、法律体系的完善、信息技术的发展等环节都应进行系统地研究。本文基于此目的,通过理论分析,国际比较以及对我国目前商业房地产金融运作的现状及存在的问题的分析和经验总结,提出一些具有现实意义的观点和改进思路,以求为我国商业房房地产金融运作的完善提供具有参考价值的建议。本文旨在通过对商业房地产和商业房地产金融相关理论的分析,对在房地产金融运作方面具有代表性的国家进行比较研究以及对中国商业房地产金融运作的现状和问题进行归纳,提出一些现实可行的改进建议。文章的核心内容主要体现在对美国、德国和新加坡三国在商业房地产金融运作方面的对比分析,共同特点的归纳以及适合我国发展的模式分析；提出应大力发展机构投资者,转变商业房地产投融资模式,并就机构投资者进入的方式进行初步设想；就商业房地产辅助体系的建立和完善给予了一定的建议,从法律体系、金融信息化、监督体系和房地产数据信息统计、披露四个方面进行思考。4.期刊论文任宇平.RENYu-ping谋求商业房地产融资的多元化格局-华东经济管理2007,21(8)当前我国商业房地产面临着融资难、融资渠道不畅通的问题,需要谋求以商业银行为主导,多种融资渠道相结合的多元化融资模式,主要包括银行贷款、信托融资、项目融资、金融租赁、房地产证券化等.5.学位论文罗瑾商业房地产项目直接融资模式研究2005本文将资本市场上的企业上市融资、发行债券、基金、信托等直接融资方式与商业房地产(特别是大型商业房地产项目)结合进行了相关分析。同时也探讨了通常用于大型能源，基础设施的项目融资方式如何与商业房地产项目结合的问题。最后研究了商业房地产直接融资模式的决策。本文采用了定量分析与定性分析结合、实证分析与理论分析结合的方法对商业房地产直接融资工具及模式进行了研究。文章首先介绍了商业房地产的概念和主要形式，直接融资与间接融资并就两种融资的效率与公平性进行了比较。其后评述了经典的融资模式理论。其次介绍了商业房地产项目融资、发行债券融资、房地产产业基金、房地产投资信托等直接融资方式的运作程序，探讨了这些直接融资方式与商业房地产的结合。其中对商业房地产项目融资和房地产产业投资基金进行了重点论述。介绍了商业房地产项目融资的概念和特点，运作方式，以及这种方式的前景和意义并以一个虚拟公司为例讨论了商业房地产项目融资的具体运作方式。同时对房地产产业投资基金的设立、组织模式、募集方式以及退出机制作了分析。最后讨论了商业房地产项目直接融资模式的决策，介绍了债券、优先股、普通股等直接融资方式资金成本率的计算方法。提出了一些对商业房地产融资结构的影响因素。而后，介绍了最佳融资结构的概念以及进行最佳融资结构选择时采用的综合资金成本法。接着，分析了商业房地产项目的风险问题，介绍了项目的经济评价方法。最后，在商业房地产公司为上市公司的前提下给出了一个融资决策模型。该模型对于商业上市房地产公司具有比较广泛的应用意义。文章对商业房地产直接融资模式进行的研究，为商业房地产融资提供了一定的理论支持，探索了一些有效计算方法和实施途径。这些研究有助于商业房地产项目寻求可行合理的融资渠道并健康发展，降低我国金融系统性风险，同时也为个人、机构及境外投资资本，养老资金，保险业资金等提供新的投资渠道。6.学位论文司艳春商业银行房地产信贷的风险分析2006近年来，随着我国房地产行业的迅速发展，房地产信贷已成为商业银行重点发展的业务。然而，在房地产信贷快速发展的背后，风险也正在逐渐暴露和显现。假按揭、银行违规放贷、开发商违规套贷等情况时有发生。如果商业银行不能对当前房地产信贷面临的潜在风险进行有效识别与控制，那么，房地产信贷业务的快速扩张可能成为商业银行一个不容忽视的风险源。我国的房地产信贷有什么特征，会有哪些风险?应该如何防范?这些问题的解决正是本文写作的目的所在。本文的写作思路是：首先对房地产的概念作出界定，在此基础上将房地产按用途分为住房和商业房地产两类，进而对这两类房地产的特点进行比较和总结。由于房地产开发具有资金投入大，建设周期长，风险程度高等特征，房地产开发与经营对金融支持的要求很高，靠房地产开发商的自有资金是无法满足的。那么，房地产开发的融资渠道有哪些?在我国房地产金融的发展状况如何?顺着这个思路，本文分析了我国房地产业的几种融资渠道及发展现状，其中，银行信贷是目前我国房地产业的主要融资方式。因此，本文重点分析了我国房地产信贷的特征：风险大且集中于商业银行、没有金融替代产品来转移和分散风险等。我国商业银行房地产信贷风险的出现不仅与房地产开发商、个人、商业银行等参与者有关，还与我国的经济社会法律环境有关。最后，依据对商业银行房地产信贷的全面分析提出几点防范风险的措施和对策。本文共分四个部分：第一部分是对房地产信贷的一般分析。房地产位置的固定性导致不同区域的房地产因周围的环境和设施的不同产生价格和价值的差异；房地产的经济效益比较可靠具有保值增值的功能；房地产的投资规模大，开发周期长等特征使房地产成为一种独特的商品。房地产因用途的不同对以上特征的侧重程度也不同，本文针对其中的两种来分析。房地产的开发需要投入大量的资金，仅仅依靠房地产开发商的自有资金是远远不够的，因此，融入所需的大量资金是保证房地产开发顺利进行的关键。目前我国房地产业融资的主要渠道有：自有资金、预售房款、银行贷款、施工单位垫资、发行股票及上市和信托融资等，而银行贷款依然是主要融资方式。结合我国的发展现状归纳出我国房地产信贷的特征是：风险大且风险集中于商业银行、缺乏转移和分散风险的金融替代产品有限，存贷款期限不匹配等。第二部分用信息经济学的理论来分析商业银行房地产信贷的风险。因为信息不对称的存在商业银行在选择借款人时会出现逆向选择。在签订好合同之后，借款人会出现道德风险问题。无论是逆向选择还是道德风险，都会给银行带来风险。银行内部上下级之间可以看作是一种委托代理关系。因为双方掌握的信息不对称，很容易出现“内部人控制”问题，给银行带来风险。第三部分是本文的重点，针对商业银行房地产信贷的风险进行全面的剖析。从商业银行的角度看，房地产信贷的风险主要是房地产商的信用风险、房地产商的经营风险、商业银行的操作风险和融资渠道有限导致风险集中于银行。1、房地产商的信用风险在我国，房地产商的信用风险实质上是欺诈风险。开发商通过流动资金贷款来顶替开发贷款、高估地产项目价值、隐瞒开发项目的用途、假按揭等方法来套取银行贷款。其中，假按揭贷款近几年使很多商业银行蒙受了巨大的损失。2、房地产商的经营风险房地产商的经营风险涉及到房地产开发的整个过程，从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及的环节多、周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目就会产生连锁反应。项目出现问题，可能会影响房地产开发的按期完工、房地产商的收益，给银行贷款的安全收回带来更多的不确定性。3、商业银行的操作风险由于借款人还款能力的波动性、房地产贷款业务流程的不完备性以及抵押物估值和处置的不确定性，给银行房地产贷款的安全性、按时收回也带来很多的不确定性，也是银行必须正视的风险。4、融资渠道有限导致风险过于集中从我国的实际情况看，商业银行承担了房地产业几乎全部环节的风险后，又缺乏有效的风险转移和分散机制，结果是集市场风险、流动性风险、政策法律法规风险于一身。房地产市场价格