X年一季度中国房地产政策评估报告

目录中国房地产政策评估简介................................................................................................................1主报告.............................................................................................................................................41.2013年一季度中国房地产政策评述............................................................................................51.1调控力度再度加强，国五条出台影响预期........................................................................51.2限购政策继续强化，部分城市公积金政策收紧..................................................................81.3严格差别化信贷及个税征收，经济调控手段备受关注......................................................91.4推进不动产统一登记和住房信息联网，加快基础性制度建设.........................................102.2013年一季度中国房地产市场走势及调控政策影响分析...........................................................122.1一季度延续去年底销售火热态势，投资开工恢复，不同城市新增供应分化...................122.2商品房价格涨幅扩大，一线城市月度环比涨幅突破3%..................................................162.3住房用地供应计划加码，年初集中供地后供应节奏暂缓.................................................182.4企业应对常态化调控，寻求稳中求进发展道路...............................................................213.未来中国房地产政策环境预判..................................................................................................253.1切实落实地方细则为近期主要任务.................................................................................253.2税收信贷政策重要性日益增强.........................................................................................253.3配合新型城镇化战略，中长期制度不断完善...................................................................26分报告：2013年一季度中国房地产政策满意度调查报告.............................................................271.调查概述...................................................................................................................................272013年一季度中国房地产政策评估报告中国房地产动态政策设计研究组2.购房者政策满意度调查.........................................................................................................293.房企政策满意度调查............................................................................................................344.专家政策满意度调查............................................................................................................41中国房地产动态政策设计研究组研究主持：住房和城乡建设部政策研究中心中国指数研究院联席组长：秦虹：住房和城乡建设部政策研究中心主任莫天全：中国指数研究院院长主要成员：住房和城乡建设部政策研究中心：浦湛、周江、钟庭军、梁爽中国指数研究院：黄瑜、葛海峰、汪勇、张志杰、黄秀青、何田、许琳、罗勇成、张化学、林建晖、刘宣、薛琳、李力、杜丙国、周瑞蓉、钟文辉、张伟、高院生、张晓伟、陈佳、黄雪、胡佳娜、钱慧群、朱柏润、薛建行、王玲、陈宏军、雷华、李晶、贾静、荣晨、潘雪佳、师洋、张婷、高静、吴珊、张静、李威、曹晶晶、祁璇、王嵩、张红莉、刘丽杰、杨凌云、贾光磊、陈文静2013年一季度中国房地产政策评估报告1中国房地产政策评估简介1.评估背景和目的受发展阶段和国情所决定，影响我国的房地产市场的因素众多而又独特，既有人口、土地、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还有金融体系、土地制度、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时影响较大。根据房地产业中长期发展动态模型的结果显示，政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程。房地产政策既关乎国民经济增长的大局，又与广大民众安居乐业息息相关，因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注。从国外经验来看，房地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节，但在我国，对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视。为了独立研究和评估政府房地产政策，并为推动中国房地产业的健康发展提出合理政策建议，国家住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院共同发起并组建第三方“中国房地产动态政策设计研究组”，旨在：（1）独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，深入解读各有关部门涉及房地产行业的政策措施，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；（2）从房地产发展实际出发，设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；（3）以全方位、前瞻性的眼光为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。（4）构建政府、购房者和开发商的交流机制和平台，使得各方在获得真实有效信息的基础上来调整自身的行为，促进房地产市场的平稳健康发展。2.中国房地产业中长期发展动态模型在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，我们从中国房地产发展实际出发，设计中国房地产动态政策设计研究组2建立了一个“房地产业中长期发展动态模型”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。该模型分为房地产供给、房地产需求、房地产价格、城镇居民收入、房地产政策和房地产人口，6个模块共22个方程。房地产业中长期发展动态模型具有如下几个优势：（1）该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习的基础上，吸纳了众模型之长，既能客观描述房地产行业的内在规律，又能进行政策评估和设计。（2）采用比较先进的动态建模方法，“检验、检验、再检验”的建模思想贯穿整个模型的设计和估计，并采用协整理论，避免了非平稳时间序列产生的“伪回归”。（3）引入误差修正模型（ECM），因而既能较好的描述房地产行业运行的长期内在规律，又能反映外部条件变化下房地产行业的短期波动性。（4）遵循宏观经济模型小型化的趋势，使基本模型保持在比较小的规模，着重分析重要变量，不仅有利于对房地产行业运行规律的把握，也使分析更易于进行。（5）充分考虑了房地产政策，人口和大城市这些之前研究中被探讨得不够深入却又十分重要的因素，使得模型能更客观地体现房地产内在规律。国民经济宏观动态模型（中国宏观经济季度模型）其他行业模型（中国农业政策分析和预测模型CAPSiM）中国房地产市场研究房地产业中长期发展动态模型国外房地产市场模型（国际房地产市场宏观模型，美国大城市房地产市场模型，爱尔兰房地产市场供需模型和芬兰房地产市场模型）房地产供给模块房地产需求模块房地产价格模块城镇居民收入模块房地产政策模块房地产人口模块2013年一季度中国房地产政策评估报告33.方法体系在评估的方法体系上，我们采取定量分析和定性分析相结合,构建“房地产业中长期发展动态模型”与问卷调查相结合的方法。4.数据来源数据样本区间为1997至2013年一季度，涵盖中国房地产市场发展的主要发展阶段，主要包括：■中国房地产指数系统■CREIS中指数据■国家统计局统计年鉴、中国房地产统计年鉴■中国人民银行发布的公开数据■各城市房地产交易中心发布数据■其他数据来源同时我们对采用的数据进行交叉复核以保证数据的准确性。发掘房地产市场长期规律开发商购房者动态模型问卷调查外部环境因素调查结果专家房地产市场内部因素房地产政策效果评估政府政策因素中国房地产动态政策设计研究组41、完善稳定房价工作责任制2、坚决抑制投机投资性购房3、增加普通商品住房及用地供应4、加快保障性安居工程规划建设5、加强市场监管主报告2013年一季度，房地产调控政策力度再度加码。两会前夕，“国五条”及其细则落地，就完善房价工作责任制、抑制投资投机需求、增加供应等多个方面对房地产市场调控政策进行重审和细化，并对各地工作提出明确时间表。一季度末，一线城市均根据“国五条”要求公开发布细则，而超过20个城市仅公布全年房价控制目标。2013年一季度，主要城市新房1成交量为近四年最高，其中3月在政策末班车效应的带动下，创下2010年调控以来单月最高水平，北京等地二手房成交量呈现井喷；百城价格指数连续10个月上涨，涨幅突破1%，二手房价格指数一季度涨幅6%，其中3月单月环比涨幅达2.8%。与销售普遍向好的态势相比，不同城市的新增供应则呈现显著的分化，北京等一线城市供不应求趋势继续扩大。此外，销售回暖带动新开工累积降幅明显缩小，其他房地产开发投资指标则呈现不同程度增长。图：“国五条”主要内容1如无特别说明，本报告新房、二手房均指住宅，不包括办公楼、商业营业用房等其他物业类型。2013年一季度中国房地产政策评估报告51.2013年一季度中国房地产政策评述1.1调控力度再度加强，国五条出台影响预期1.1.1国五条及细则出台，微妙时机影响市场预期“国五条”细则确定坚持房地产调控基调。3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，这是继2月20号国务院常务会议2后，政府公布六大措施明确执行标准和时间节点，再度给楼市调控加码（称为“国五条”细则3），表明中央政府高度重视坚持房地产调控，彰显调控决心，“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定市场预期。表：国五条细则政策内容国五条细则（20130301）国办发〔2013〕17号限购已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会