从土地价值链分析李家湾综合体的开发策略

从土地价值链分析李家湾生态园综合体的开发策略旅游产业进入到休闲度假时代，必然的模式是由单一的观光产品，变幻成为融观光、休闲、度假等功能于一体的旅游综合体，由单一的旅游景区串联成为游线的行程式走马观花，变换成为在一个区域范围内能够住下来、玩高兴、享受舒适的城市或者区域旅游，那么势必应该有多功能、多产业、多特色的单体旅游产品联合开发，共同形成综合性的旅游产品，那么也就必然涉及一定规模的土地利用与综合开发做旅游产业产品的基本支撑。为此，李家湾生态园的开发发展的基本程序与核心思路将通过“资源转户•土地转换•产业转移•地产转型”四个流程的实施、发展起来。在以上四个流程交互运营中，土地价值链的树立与构建将会是李家湾生态园开发的核心与关键环节。一、四个流程内涵的客观需求看李家湾生态园的土地价值链李家湾生态园是区域旅游开发的最终形态，必须与无锡发展战略相一致、与国家政策相符合、与经济发展规模相匹配、与多行业投资相嫁接、与市场客源相互动的具有旅游价值的区域经济系统，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象体现方式。其表现的特征是“规模大、功能全、品质高、环境优、服务好”，其间相关环节的系统价值主要是通过各种资源的有效流转、土地功能的对应转换、旅游及其相关产业的布局落地并形成竞争力、地产模式的创意设计并实现城市功能的空间融入等有效措施体现出来，并满足经济收益、社会收益的兼顾和通达，同时实现城市（都市）载体功能的有效发挥，以及资源保护基础上的可持续发展。借鉴国内外不断探索出来的各种以旅游为核心产品的成功案例的经验，结合近期对李家湾项目理解及听取多方面的意见，将李家湾开发策略确定为：以现实存在和虚拟的资源本底为基础开发条件，以生态养生、休闲旅游产业园（区）为市场经营产品，以吸引客源往来实现动态消费为核心主体，以满足客户体验生活的配套与基础设施开发为导向，实现直接的年度综合收益的同时，使土地和不动产持续增值的区域规模化开发经营。从策划规划李家湾生态园的核心支撑要素和需求可以归纳为以下四个方面：一是土地依托性的资源：李家湾生态园与单纯的山水观光旅游开发有着本质的不同，单纯观光旅游产品是依托自然的山水生态资源开发成为回归自然的旅游区，我们开发的李家湾生态园依托的是包括自然山水在内的所有生态环境资源、文化主题资源、民俗民风资源，换句话来说，就是依托生态环境可开发的土地综合利用资源（比如历史遗迹【教堂、舜皇庙】、溪流、、森林、丛林、陆地、湖山等）、相关的游憩设施（比如温泉会所、高尔夫、SPA、养老院、高端体检中心、飞碟运动场等）或可间接开发为旅游产品的资源（工业遗址、教育基地、乡村农业、厂矿企业等）来满足不同的客户群对休闲娱乐的渴求。二是旅游消费者的活动：包括随意性的游览观光者，以及分时段共享式旅游度假者。在休闲时代的大背景下，还应该包括有钱、有闲基础上人们所有的非工作岗位之外的活动，比如商务、会议、购物、运动、洗浴、体育、竞技、探亲访友、度假、郊游等等。三是地产功能化的开发：成就李家湾生态园的核心要求就是土地的运作、土地多元化流转和土地的集约化开发利用，因此，土地流转以及地产模式将是李家湾生态园有序发展的基础和根本。就土地综合开发而言，它是一种复合地产的概念，即包括传统意义的商业地产、居住地产、文化地产、教育地产、商贸地产、工业地产等，也包括类似于周末度假酒店、分季住宅、第二居所的经营性或产权休闲度假地产。四是载体城市化的体现：李家湾生态园区域旅游综合体的首要内涵是强调区域的概念，之所以是区域，说的是复合性资源累计起来一体化规划、立体化开发、商业化运营的发展道路，复合性资源加上立体化开发必将形成城市化功能载体的自然融入，李家湾生态园必将形成未来生态新城市或者环保生态的度假功能区域。因为就发展而言，成功的旅游区域开发，大多会使非永久性居民逐渐成为永久居民。一般而言，大约在15-20年之后，人口规模增大、配套设施完善，旅游度假物业可望成为退休隐居或其他长年使用的主要住宅。从而，旅游区域开发成为各城市间的连接纽带，加速了城市化进程。在我国即将到来的快速城市化进程中，各种资源及市场的高效配置下城乡融合促成城市边界的消失，也就意味着城市区间大量土地的开发与利用。如何合理利用耕地流转、占补平衡、农村建设用地置换、林地流转、荒地开垦利用等诸多手段寻求发展，成为城市化进程中重要的关注点。二、五个理念解读提升李家湾生态园的可持续发展空间解读一：土地规模化利用是李家湾生态园的实现基础通过土地流转，土地向我们李家湾生态园公司集中，为今后打造商贸、农业、旅游地产等物业经营打下良好基础，既促进了产业的专业化、集约化和规模化经营，又提高了单位面积的产出和效益，降低产业市场成本。成都三圣乡是依托资源及区位优势，土地流转后发展规模化现代农业，推动农业产业化发展的典型案例。三圣乡首先选择土地合理流转，引进多家大型的专业化企业，以放大花卉产业优势为突破口，发展现代农业，在现代农业基础之上，通过旅游的介入，形成具有一、三产结合的规模化休闲农业，在这个过程中，旅游依托规模化现代农业，同样形成了规模化旅游休闲产业，城市居民得到了身心的享受，农民的得到了经济实惠，同时也加快了城乡融合。乡村旅游发展，与其他任何产业一样，需要规模化开发，才能提高生产力，形成经济社会效益。解读二：土地合法化流转是李家湾生态园的开发保证在符合土地利用总体规划和其他有关规划的前提下，公司要充分利用已依法批准并取得集体土地使用权证的集体建设用地，从事法律法规未明确禁止的各种生产、经营活动。经依法批准的建设用地，可以采用土地使用权入股的方式参与农业生产经营和营利性农村基础设施的开发，也可以单独或与社会资本、龙头企业联合兴办企业，还可以出售、转让、交换等形式流转其集体建设用地使用权。积极运用建设用地指标置换与周转的政策，使农村集体建设用地使用权及指标有偿、合理流转，使李家湾生态园资源在合法合理的层面上实现价值最大化。解读三：产业复合化联动是李家湾生态园的构建核心随着无锡农村城市化步伐不断加快，李家湾生态园作为乡村及城乡结合部地区，实现农村土地流转、产业结构升级、农村管理体制向城市管理体制顺利过渡的一系列重大课题公司将联动好。以北京一号地国际艺术区为例：它以土地流转为突破口，嫁接文化创意产业建设新农村，实现区域整体的产业置换与发展环境的优化。土地流转形式——村民住宅改造如下图所示：解读四：城市功能化载体是李家湾生态园的终极目的土地流转能够有效改善土地资源配置效率，李家湾生态园将按照城市功能化的要求很好的利用农村集体建设用地的流转机制，充分挖掘集体土地资产价值。一方面通过适当的集中与合理的土地置换，避免土地浪费，另一方面宅基地及其建筑物的流转和抵押，无疑会有力推进生态园区土地的资本化与市场化，为公司创造更大的价值。解读五：产业龙头化集聚是李家湾生态园的引领手段在城市化战略指导下，旅游产业作为城市化发展高度的一个标准，在未来的土地流转中，无疑会扮演一个重要的角色。旅游产业带动下的是土地的增值、环境的改善与生态的优化，是规避城市化快速发展过程中各种资源产出较低的有效手段之一。以华侨城为例，先期投入巨资开拓城市城乡结合部，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再借势发展旅游地产。从而联动周边大梅沙、小梅沙同步发展，形成以休闲度假为主题的城市新型集聚区与国内外休闲旅游目的地。北京华侨城项目也是资源流转、旅游地产与城市化建设融合的经典案例之一，即以欢乐谷主题公园为核心吸引力，带动周边人流流动，随之延展的住宅、别墅、公寓、酒店、创意产业园、体验式商街、会所、艺术中心、学校、体育中心、高尔夫球俱乐部等具备多元文化复合社区的功能。使得区域因完善的配套而全面升级为CBD休闲居住区。所以鉴于旅游的“一地多用”、“较少改变土地用途”、“生态环境为主”等用地性质及其富民惠农的社会功能，以旅游产业的资源复合性为核心吸引力，是未来拓展新区域空间与运营开发的主要手段之一。三、五个策略的配合执行促进李家湾生态园的立体化发展在中国土地使用制度重大变革的大趋势下，李家湾生态园具备了较好的发展条件，但是必须采用合理合法的方式依托土地资源通过与多产业的联动、综合性资源组合以及相关的政策支持共同打造具有品牌效应旅游综合体。策略一：资源流转，必须具备规模化的特征打造李家湾生态园发展模式，需要政府或集体经济组织通过农村资源的流转，将区域范围内包括土地在内的所有能够开发的资源进行流转，实现农业用地、农村集体建设用地等各种资源的集聚，也就是将土地按不同使用性质整理然后集中起来，具备了规模化产业发展的基础条件，引进社会资本的介入实现产业结构调整及区域经济发展。策略二：功能转换，必须适时适度的推进李家湾生态园需要能够提供给游客休闲度假的功能性建筑集群来支撑，就此，一定规模建设用地的利用是李家湾生态园健康发展的基本保证，因此“土地变性”或“转权让利”才能保证区域整体开发。目前建设用地的主要障碍是农村农民农业的权属利益范围，主要流转渠道的方程式是，一种通过农业用地流转——收归国有、土地变性——“招拍挂”——农用地置换占补平衡；另外一种是农村建设用地——转权让利——“招拍挂”；以上两种土地整理流转的核心思路是通过农业用地及集体建设用地的整理过程中，必定会出现一部分节余，这在整个土地大调整、大平衡、大发展过程中，是一个很好的缓冲空间。策略三：概念包装，必须贯穿发展的全过程园区要通过包装得到都方认可和支持、与政府开发取向一致、与城市空间战略相辅、与旅游休闲密切结合，成为经济增长的品牌项目。与多产业的嫁接形成具有核心竞争力的旅游休闲产品作为李家湾生态园开发的核心吸引力，以此为基础实现项目立项及开发。项目开发可嫁接如乡村度假旅游、旅游小城镇建设、现代服务业示范区、文化创意产业区、重点流域水污染防治工程、节能减排和生态建设工程等发展旅游休闲产业。策略四：旅游物业，必须落地嫁接的管理通道融入旅游物业，并以自然\人文资源、主题社区、商务活动、文化娱乐、主题产品等各种旅游区域开发的形态表现出来，当今主要的旅游物业主要有以下几种，可依据李家湾生态园的资源特征及市场结构进行合理组合。比如Mall形态，其区位是需要位于城市旅游的繁华商业区域。其资源特性是商业氛围优良，并要具有很强的旅游休闲价值。其交通需求是必要而且便捷的市内公共交通体系和全面到位的配套服务功能。Mall可以说是目前世界上大型商业旅游地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文化的产物，属于一种新型的复合型商业旅游业态。Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务；比如自营式酒（饭）店形态，其资源特征是自然环境优良，并要具有休闲旅游的价值，同时拥有良好的交通条件，区位特征最好是位于旅游区或者旅游城市的生态环境中。围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能的旅游区自营式酒店，增加娱乐、会议等辅助功能。这些酒店多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，自营式旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点；比如产权酒店形态，其区位必须距离本地城市生活区不大于4小时的车程，异地客户要求乘坐飞机方便到达。其生态特征是自然环境优良，在居住品质上实现梯级提升。其开发形态是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权；比如时值度假酒店形态，其区位要求不是很高，但必须是符合分时度假网络内成员的标准，其可达性必须满足良好的交通条件，其经营要点是指消费者购买一