【房地产】仲量联行：常州又一城（商业项目）市场前期顾问报告

1chi常州又一城项目零售顾问报告（终稿）仲量联行2007年3月为常州宏智房地产开发有限公司而作2chi免责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：9新的政府法令9公司政策的变化9对常州和武进房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。3chi目录„宏观概览‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4„场地分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13„市场供应研究‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24„常州市整体零售市场研究„武进区域零售市场分析„市场需求研究‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥71„宏观需求分析„微观需求分析„案例分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥108„苏州联丰广场„无锡太湖半岛国际广场„上海大宁国际购物商业广场„东莞世博广场„东莞第一国际购物中心„项目研究‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1324chi宏观概览5chi常州概述ƒ优越的地理交通¾常州素有“三吴重镇，八邑名都”之称，别称龙城，地处长三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，全市土地总面积4375平方公里。¾市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。¾常州现下辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区。ƒ灵秀的自然风光¾天宁寺¾近园¾天目湖¾文笔塔6chi常州概述—续ƒ底蕴深厚的历史文化¾常州有着2500多年文字记载历史，是吴文化的主要发祥地之一，以人文荟萃、名家辈出而著称：龚自珍、瞿秋白、张太雷、恽代英、华罗庚，吴阶平，刘海粟等。ƒ发达的经济¾长三角经济群，包括了上海、苏州、常州、杭州等16个城市，是中国昀具活力和代表性的经济区域，已经成为中国经济昀重要一极；¾苏锡常商圈经济增长迅猛，苏南的县域经济发达，人民生活富足，城乡居民购买力不断增强，消费结构升级明显；¾江阴、张家港、常州都位居中国综合实力百强城市前列。7chi常州与长三角其他城市的横向比较（2006）16.5%19,19416.1%1166.8515.1%2,7747.19南京14.1%（2）13.9%13.6%10.8%人均可支配收入增长率16.2%（3）16.6%16.4%13%零售额增长率18,189959.4715.3%3,3004.43无锡18,5321055.4415.5%4,8206.15苏州16,649（5）20,668人均可支配收入（人民币,元）515.8（5）3,360.41零售总额(人民币,亿元)15.2%（3）12%GDP增长率1,560（5）10,297GDP(人民币,亿元)4.19（5）13.68人口（百万）常州上海经济指标资料来源：各城市之统计公报•尽管经济发展速度较快，但常州的经济总量（GDP）在长三角主要城市中处于中下游水平•人均可支配收入水平在主要城市中也位居后列，一定程度上限制了高端零售业态在常州的发展•然而零售额的增长速度却在各城市中位居前列，表明了常州零售市场的发展潜力巨大8chi武进区概述ƒ武进位于常州市南翼，2002年4月武进撤市设区，成为常州城市规划建设的南翼，总面积1242.3平方千米，2006年末全区总人口接近100万人。ƒ武进历史悠久，人杰地灵，是古代吴越文明的发源地。区内的春秋淹城遗址是中国昀古老、现存昀完好的春秋时期地面城池遗址，属国家重点文物保护单位。ƒ沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河，以及新长铁路、沿江高速公路、锡宜高速公路等，构成了武进畅通便捷的立体交通网络。ƒ武进工业基础雄厚，规模经济支撑明显，是苏南乡镇工业的发祥地之一，目前已形成机械、纺织、冶金、化工、轻工、电子、建材和粮油食品等八大骨干产业。ƒ武进区经济地位突出，2006年完成地区生产总值人民币572亿元，比上年增长23％，占常州市的37%。武进区连续第三次在全国百强县（区）评比中名列第八位，是“中国明星县(市)”、“中国首批小康县(市)”之一。9chi外圈层中圈层内圈层核心区以延陵西路与和平路、南、北大街交汇处的市级商业核心功能区核心区中圈层分界以外的区域，主要是新北区的北部、武进区大部分外圈层从内圈层边缘向外，东到青洋南路，南到沿江高速公路、西到西环二路、北到沪宁高速公路之间的区域，约200平方公里中圈层处在城市规划的中心组团内，主要指关河路、劳动路、朝阳桥、怀德路围合及其外围区域的圈层，约7平方公里内圈层常州市商业规划区概览资料来源：常州市商业网点规划10chi常州市商业网点总体规划布局（2006－2010）9108674512310987654321序号序号突出以休闲娱乐为主、购物为辅的特点。目标顾客为本地区居民及其它区域居民。新运河区域商业中心目标顾客为本地区居民及北部其它区域居民滨江区域商业中心目标顾客为本地区居民及东部其它区域居民武东区域商业中心目标顾客为本地区居民及南部其它区域居民武南区域商业中心目标顾客为本地区居民及北部其它区域居民新龙区域商业中心突出以休闲娱乐为主、购物为辅的特点，目标顾客为本地区居民及部分其它区域居民城西区域商业中心突出旅游、休闲、文化、地理等特点，目标顾客为旅游人群及本地区居民青龙区域商业中心区域商业中心以常州北部居民和北部邻近市县流动顾客为消费对象，集购物、旅游、休闲、商务功能于一体新北区商业副中心以常州南部居民和南部邻近市县流动顾客为消费对象，集购物、休闲、商务功能于一体武进区商业副中心市级商业副中心满足市内外大众及中高档多层次、时尚消费为主市级商业中心市级商业中心定位定位名称名称类别类别图释：图释：ƒƒ市级商业中心ƒ市级商业副中心ƒ区域商业中心资料来源：常州市商业网点规划11chi武进商业副中心特征分析市级商业中心市级商业中心市级商业副中心市级商业副中心区域商业中心区域商业中心社区（居住区）商业社区（居住区）商业中心镇商业中心镇商业„武进市级商业副中心位于武进区建成区内，范围东至常武路，西至武宜路，南至沿江高速公路，北至人民路以北，商圈范围约150公顷。„规划结构以现有网点为依托，以建设南田购物公园为契机，逐步调整武进老城商业业态布局，积极完善未来常州南部商业副中心的功能，以点带面，构筑以南田购物公园为主节点，以花园街为商业发展主轴的规划结构。„鼓励设置百货店、餐饮店、文化娱乐设施，设置业态应兼顾低、中、高档；适度设置专业店、专卖店、超市、农贸市场、便利店；限制设置专业市场。„目标是在2008前初步打造一个规模大、起点高、业种新颖的商业中心。12chi宏观概览小结ƒ常州的整体宏观经济前景较为乐观,相关社会经济指标的不断改善将刺激零售市场的需求。ƒ与长三角的主要城市相比，常州的经济总量相对落后，但其增长速度保持较高水平，预示其发展潜力空间巨大。ƒ武进区的经济实力一直在常州占有重要地位，规划将成为未来常州发展的金南翼。ƒ武进区商业副中心将形成以南田公园为主节点，以常州南部居民和南部邻近县市流动顾客为主要消费对象，集购物、休闲、商务功能于一体的综合性商业副中心。对本项目的影响¾常州和武进的经济及宏观环境整体向好，为本项目的可持续发展创造先决条件。¾武进商业副中心的规划使得本项目具备发展成为购物中心的可能性。13chi场地分析14chi地块概述ƒ项目地理位置本项目位于常州市武进区，在常州南边，距离市中心车程约25分钟，距离在15公里左右。ƒ主要指标土地面积：66588平方米容积率：1.8覆盖率：45%绿化率：20%ƒ地块现状土地已经平整ƒ道路四至北：南田公园南：长虹中路西：花园街东：和平路花园街长虹中路项目地块长虹中路本项目15chi道路交通及可及性现状9连接项目地块与武进区原有商业中心9连接武进区政府所在区域，方便人流往来，同时沿街也拥有多个商业项目，易于聚集人气8沿街拥有多个商业项目，未来会有较为直接的竞争9本道路与多个住宅地块相连，方便周边居民进入，未来可以直接为本项目带来一定的人流8为非交通干道，车流量较少和平路‰南北向，连接里底路与大学城‰双向二车道‰非交通干道花园街‰南北向，连接人民中路与延政中路‰双向二车道‰非交通干道9紧邻项目地块，可提供直接临街面，且展示面较长9与国道想连接，带来较高便捷性9道路路况较好，车流量大8较宽阔的路面不利于行人来回走动8宽阔的绿化带不利于商业氛围的聚集8不直接通常州市中心长虹中路‰东西向，连接312国道和湖滨大道‰双向四车道‰交通主干道16chi主干道次干道地铁二号线（规划中）高速公路地铁一号线（规划中）交通方面区域交通网络及公共设施示意图N项目地块淹城遗址女曲基地常州大学城南田公园武进区政府武进广场公共设施武进汽车客运站17chi周边交通公交线路主干道次干道高速公路地铁主要公交线路包括：516、506、509、508、928、2、302、317、318、522等，众多的交通线路可以方便消费者到达本项目。项目周边主干道主要有312国道、长虹路、常武路、湖滨大道等。作为城市的主干道，丰富的快速交通网络便于车流在不同城市间往来，加强了不同城市间的交流。项目周边次干道主要有夏城路、武宜路、武南路、延政西路、广电路等。次干道作为区域的主要交通网络，连接着区域内不同物业与不同地区，方便了区域内的交通，丰富的次干道交通网络有利于改善区域内的交通情况。项目周边主要的高速公路为锡澄高速公路，该道路可以直达上海等地。同时在武进有出入砸到，因此对于本区域来说是非常理想的外城市车流导入途径。区域内有1号及2号地铁的规划。预计地铁的完工时间在2010年左右，一旦地铁通车，可以大大缩短市中心至项目地块的时间，可以扩大本区域的辐射范围。18chi周边重要项目ƒ淹城遗址中国目前同时期古城遗址中保存昀为完整的一座，总占地面积大约为65万平方米。旅游及历史价值都十分巨大。ƒ女曲基地作为国家唯一、世界一流的曲棍球训练基地。通过各种比赛可以提升武进地区的知名度及吸引各国游客。ƒ常州大学城目前拥有6所学校，未来预计师生总量将达到10万人。学生群体虽然是一个无固定收入的群体，但其消费意愿是十分强烈的，因此该群体可以成为本项目的潜在消费群体ƒ南田公园借助良好的自然环境，南田公园预计以餐饮和娱乐为主，可以为本区域带来很多目的性较强的消费群体ƒ武进区政府为了建设新的城区，新建的武进区镇府大楼可以为本区域带来大量的商务客群和与之相关的潜在消费ƒ武进广场作为公共的市民游乐场所，可以改善地区的城市形象和地区的居住环境ƒ武进汽车客运站汽车客运站的建设可以改善区域目前的交通状况，日后可以成为区域内客流的集散中心,预计在2007年投入使用19chi