【房地产】易居：万源城c街坊前期报告

城开/上海万源城C街坊前期定位报告（汇报稿）E-HOUSECHINA/200903•市中心高端住宅的“外溢理论”•郊区资源型别墅客户“进城理论”•项目自身的高端机会点挖掘高档住宅市场研究报告目录框架•市场成交分析•未来供应分析•总结与启示1高档住宅宏观市场分析高档住宅市场特征分析•分布特征•总价特征•产品特征•总结与启示•城市高端公寓客户需求方向研究•区域公寓客户衍变方向研究•城市低密度客户需求方向研究•浦东星河湾竞争分析•大华清水湾竞争分析•仁恒河滨城案例分析•上海滩花园案例分析竞品及典型案例分析2项目定位物业初步建议6•本项目地块分析与C街坊物业选型•案例产品分析与产品建议•备选方案建议客户专题研究3高端住宅区域发展研究4•项目总体定位背景研究•项目定位推导•方案一：高密度公寓社区•方案二：低密度别墅社区•方案三：混合型社区项目市场定位研究5高档住宅市场研究高端住宅宏观市场分析高端住宅市场特征分析高档住宅宏观市场分析/总结上海高端公寓主要集中在内环内的核心地段，中环附近逐步崛起上海市以内环内的稀缺地段作为卖点的豪宅还是主流，随着城市的逐级内扩，也有部分中环附近的区域按照整体区域豪宅化的开发思路，经过多年的耕耘，也逐步跻身上海市豪宅之林。随着更多豪宅区域的崛起，三房和四房将成为上海高端公寓市场的绝对主力上海高端公寓市场受到宏观经济的影响较小，并表现出良好的抗跌性上海高端公寓市场的份额在2008年稳步提升，成交的单价也明显的提升，受到宏观经济的影响较小，表现出良好的抗跌性。124稀缺地段项目逐渐减少，中环线附近的成长型豪宅区域成为未来豪宅的集中供应区2009年的市场供应主要以内环内的稀缺项目为主，中长期的供应将会出现部分中环附近的高端项目（例如：新江湾城），更多的非传统区域将会逐步面市，接受市场的考验。3预估未来450万以上的高端公寓市场将会处于供求基本平衡状态其中450-750万和1000万级豪宅市场较为健康，供需平衡；750-1000万级公寓供应较少，成交量也一般，需要一定的市场培养，才能让夹心层总价段的公寓得到市场的认可。5高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1在经济风暴影响下，上海高端公寓市场的比重进一步提升，表现出较好的市场抗跌性。2005年2006年2007年2008年商品公寓住宅成交量1401421013328297175633707473140套总价450万以上成交量357686345035541478449089450万以上比重占总量比重2.39%2.08%2.59%5.04%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%2005年2006年2007年2008年套总价450－750万成交所占总量比重套总价750－1000万成交所占总量比重套总价1000－1500万成交所占总量比重套总价1500万以上成交所占总量比重2008年受到宏观经济的影响，450万以上的高端公寓的年均成交量依旧维持在45万平方米左右；单套总价在450万以上的住宅比重呈现逐年提升的趋势，中高端公寓市场受到宏观经济的影响较小，在2008年达到5.04%；在450万－750万总价段的公寓成交比重一直保持在60％上下，成为中高端公寓市场的中坚力量；×数据来源：易居（中国）CRIC2005-2008年上海公寓市场成交数据（单位：平方米）2008年上海市场总价450万以上公寓市场成交结构（按总价段分）3576863450355414784490892.39%2.08%2.59%5.04%2005年2006年2007年2008年450万以上级公寓成交量（㎡）450万以上所占比重高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1高端公寓的单价也未收到宏观经济的影响，表现出较好的增值和保值性；基本保持了价格稳步上扬的态势，尤其是1000万以上的公寓市场单价上升幅度最明显。三个总价段的价格梯度明显，均价分别在2万/平方米，3万/平方米，5万/平方米左右浮动；1000万以上的顶级豪宅08年价格呈现大幅反弹趋势，由于此类产品市场容量非常有限，其价格的走势表现非常坚挺；1000万以下各价格段成交均价在07年的基础上保持稳步攀升的格局，显示这部分高端项目价格受整体宏观调控的影响很小；上海市场450万以上高端公寓成交均价走势01000020000300004000050000600002005年2006年2007年2008年450-750万1000万以上750-1000万单位：元/平方米高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1成交套数并未受到宏观经济影响，维持在了较为稳定的高位，其成交面积250平方以下为高端公寓为主，250-350平方米次之。面积段/总价段450万-750万750万-1000万大于1000万合计2007年2008年2007年2008年2007年2008年2007年2008年小于180㎡616118219554436391280180㎡-250㎡5944322521193291878642250㎡-350㎡2811008458226157591315350㎡-500㎡293212664011645500㎡-800㎡1050587647合计1512171738123438633822882289上海市450万以上级的公寓年成交套数基本稳定，高端公寓市场受到宏观经济面的影响较小，市场较为健康，并未出现大起大落的局面。350平方米以下户型的成交比例始终维持在九成以上，并有进一步提升的趋势；2008年450万－750万总价段中，180平方米以下面积段成交量同比大幅增加，递增近100％，平均价格的上升导致较小面积户型总价段明显上移；750万－1000万总价段中，原来180㎡-250㎡面积段成交量一枝独秀情况发生改变，该总价段中各面积分布的需求量逐步趋于平衡；1000万以上总价段中各面积段成交比重变化最小，显示顶级高端豪宅部分的需求稳定，变化最小。×数据来源：易居（中国）CRIC2008年上海市场总价450万以上级公寓市场成交结构（按面积段分）单位：套高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1上海市高端公寓市场的主力成交房型为三房和四房，房型的成交结构也较为稳定，二房和复式房源的比例也较为固定，并未呈现大起大落的趋势。5516222325491413111453233610567151032R3R4R5R复式450-750万元750-1000万元1000万元以上×数据来源：易居（中国）CRIC两房产品是一种较为边缘的豪宅产品，仅在450到750万元价位段占到接近五分之一；三房和四房在各个总价段上依旧是比重最大的户型，其中，总价段在450万－750万之间的三房和四房成交所占总量的比重高达达86％；由于2008年豪宅成交单价稳步提升的影响，更多的三房和四房迈入千万豪宅的级别，总价段在1000万以上的豪宅中三房和四房的比重也达到了接近64%的水平；二房和复式房源在各个总价段均保持一个较为固定的比例，约在7%左右，可见房间的多少并不是制约豪华舒适性的必要因素。2008年上海市场总价450万以上市场成交结构（按房型分）单位：套高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1按板块来分，传统高端板块聚集的静安、长宁、卢湾、徐汇和浦东依旧为上海市高端公寓市场的集中成交区域，市场的认可度较高。050100150200250300350400450500长桥板块打浦桥板块大古美、梅陇板块古北、虹桥板块淮海路板块静安北块龙华板块陆家嘴板块内长宁板块内普陀板块内徐汇板块世纪公园板块天山板块万里板块豫园板块源深洋泾板块金桥板块陆家浜路板块四川北路，四平路板块新江湾城板块北外滩板块2008年上海市场总价450万以上市场成交结构（按板块分）世纪公园板块、龙华板块、古北虹桥板块、静安板块淮海路板块成为2008年成交的集中板块；由于并未有新盘推出或大量的成交，传统的内长宁板块和陆家嘴板块并未跻身前五的行列；各板块成交分布逐步从传统市中心往中环方向延伸，龙华、古美、万里等板块在逐渐的崛起，尤其以尚海湾和百汇园为代表的龙华板块的崛起势头尤为明显；×数据来源：易居（中国）CRIC单位：套高档住宅宏观市场分析/市场成交分析12008年伴随着上海豪宅市场的成交价格的进一步提升，成交面积在各个总价段都呈现了一定幅度的下滑，尤其以750-1000万元总价段的高端公寓为代表。板块450万-750万750万-1000万1000万-1500万08年07年08年07年08年07年古北、虹桥板块169240213241239310龙华板块187198243296341439内长宁板块154203264251289289内徐汇板块179189214226301326世纪公园板块160249232463274487加权平均值（平方米）1702162332952893702008年上海市热点豪宅板块的主力成交面积（单位：平方米）×数据来源：易居（中国）CRIC各总价段中，套均成交面积均呈现下移的趋势，各板块中，世纪公园板块套均成面积的下移幅度最大，显示其价格涨幅明显；450万－750万总价段中，套均面积区间成交重心从200－240平方米下移到160－180平方米，750万－1000万总价段的套均面积区间重心从240－300平方米下移到220－260平方米；区域项目已推销售面积已售面积目前存量预计再推案未来总供应浦东财富海景花园123,487105,26218,225018,225仁恒河滨城222,214147,27274,94211,13286,074盛大金磐花园43,16641,3431,82301,823世茂滨江花园119,01726,71194,668094,668汤臣一品大厦91,2762,77188,50523,724112,229卢湾翠湖天地嘉苑52,87624,21428,66287,124115,786淡水湾花园18,9479,4159,53209,532虹口白金湾府邸34,0007,76026,240026,240徐汇汇峰鼎园25,4849,01216,472016,472尚海湾豪庭164,36085,93878,422259,023337,445百汇园71,40028,20043,200198,000241,200长宁御翠豪庭116,93469,60747,327102,317149,644虹康古北苑17,8307,16810,6629,29319,955新虹桥绿景园23,45022,5119390939黄埔黄浦新苑二期17,8198,9468,87308,873老西门公馆11,9769,2372,73923,88126,620上海滩花园21,68813,7567,93207,932嘉利浦江公馆30,0734,07925,994025,994静安静安豪景苑7,6797,5391408,9009,040君御豪庭43,66823,14620,52223,54544,067泰府名邸50,85924,75526,10429,62855,732远中风华园28,65222,7565,89624,89430,790普陀中环凯旋公寓51,94134,12117,820108,323126,143合计——1,388,796735,519655,639909,7841,565,423高档住宅宏观市场分析/未来供应分析浦东、卢湾、徐汇、长宁、黄埔和静安是上海市高端公寓的集中区域，其未来的市场供应量也较为集中。2008年上海市主要已开盘高端公寓的市场存量和未来供应表×数据来源：易居（中国）CRIC1高档住宅宏观市场分析/未来供应分析项目名称区域板块环线开盘日期总建筑面积(㎡)总价在450万－750万规模（预估㎡）总价在750万－1000万规模（预估㎡）总价在1000万以上规模（预估㎡）装修状况容积率上海星河湾浦东世纪公园板块内环内2009年8月2900001000020000060000全装修;1.8新华路一号长宁内长宁板块内中环2009年5月1916919169毛坯;2浅水湾恺悦花园普陀内普陀