项目开发与成本管理

2019/9/8财务部项目开发成本构成与成本管理主讲人：肖建明2019/9/8财务部内容个人-企业房地产产业链成本要素成本管理项目开发的核算成本结构特点鑫苑成本控制特点2019/9/8财务部一、个人-企业初创期衰退期成熟期成长期1、个人发展与企业发展个人的机会---过程平等---结果平等2、个人成长与企业发展阶段的匹配2019/9/8财务部3、卓越企业发展经历的阶段看不见学不会看不懂看不起企业发展的影响力竞争对手的态度2019/9/8财务部二、成本要素房地产产业链成本要素：土地成本建筑成本原材料成本设计成本资金成本物业成本整合成本2019/9/8财务部房地产开发企业价值的发现房地产开发商是资源整合性公司。研发、品牌、团队建造营销服务全国性竞争区域性竞争附价值ACER微笑曲线2019/9/8财务部三、成本管理成本管理是财务概念，更是战略概念-----低成本优势与差异化结合战略是企业保持竞争力的有力保障。成本管理已经从核算型、控制型模式转为价值创造型的模式。成本核算和成本控制是基础，价值创造是核心。低成本战略并不是单纯地削减成本，更不是一味地进行价格战，而是在努力削减成本结构的同时，增加顾客的使用价值。有效地抵御竞争对手；阻止买方的讨价还价能力；提高对供应商价格变化的承受能力；阻止潜在进入者；延续替代产品的出现；股东获取高于行业回报率的收益。2019/9/8财务部公司成本的责任部门土地成本－－不可控，但可以管理，提高各项证件的办理速度（形象与利益共享）；责任部分－地产部、工程部、营销部建筑成本－－预测、预算与利益分配，最终形成利益联盟；责任部分－设计部、工程建设部、预算部、配套部原材料成本－－半可控，责任部门－设计部、材料采购部设计成本－－可控：责任部门－规划设计部、营销部物业成本－－可控：责任部门－设计部、物业部资金成本－－半可控：责任部门－财务部、工程建设部、销售部2019/9/8财务部企业价值链的成本管理1、全员参与的成本管理。成本管理涉及企业的各个方面，是需要企业各个部门的参与、需要全体员工的参与、是公司运营全过程的成本管理。•价值链•直接成本信息•质量面信息•运营效率信息•定位•设计•制造服务营销•时间信息2019/9/8财务部2、成本是一个累计过程，产品成本的发生源头是设计阶段。设计阶段的成本占总控制成本的70-80%，而设计成本关键控制是由产品的定位决定的。2019/9/8财务部3、成本管理的主要方面有：各个环节涉及那些方面、关键控制点是什么、如何实现、由谁来控制。根据房地产开发的环节，公司成本管理阶段分为如下：项目的可行性定位阶段；项目的设计阶段；项目的招投标阶段；项目的施工阶段；材料与设备的采购阶段；项目的销售环节成本控制；工程预决算阶段；期间财务费用、人工和行政管理费用；物业管理成本。2019/9/8财务部四、鑫苑成本控制路径----低成本、差异化战略地段价格产品档次配套工程质量推广水平景观户型销售服务交付周期物业服务增值空间鑫苑价值曲线行业内竞争对手平均价值曲线2019/9/8财务部五、项目开发的核算成本结构1、土地费用:土地出让金契税4%国有土地出让实行“招、拍、挂”政策以后，土地费用占项目总投资的比例大幅上升。2、前期工程费:一、规划设计方案设计、施工图设计、园林设计、自来水设计、电力设计。二、三通一平通水、通电、通路、场地平整。三、四证费用市政配套费、绿化费、人防异地结建费、建筑两金四、其他2019/9/8财务部五、项目开发的核算成本结构（续）3、建安工程:桩基工程建安多层的建安费用大约700-800元/㎡高层、小高层的建安费用大约900-1000元/㎡材料设备主要是：防盗门、塑钢窗、电梯、配电箱等4、基础设施及配套:上水下水供电绿化、道路热力、天然气智能化会所、小学、幼儿园2019/9/8财务部五、项目开发的核算成本结构（续）5、管理费用占总投资的比例？多项目的控制与分摊工资车辆费用福利费维修费工会经费油料费教育经费养路费统筹金停车过路费租赁费保险费折旧费其他2019/9/8财务部五、项目开发的核算成本结构（续）6、营销费用7、财务费用贷款利息：房地产项目开发贷款存款利息：活期银行各种手续费刷卡手续费：银联公司工资广告宣传费福利费报纸广告办公费电视广告电话费户外广告交通费其他广告费交易费策划推广费修理费展览费水电费推广活动费样板间装修样板间装饰2019/9/8财务部五、项目开发的核算成本结构（续）房地产企业应交哪些税？一、房屋销售行为：营业税（5%）、城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%）土地增值税（0.8%）二、租赁行为：营业税（5%）、城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%）房产税（12%）三、所得税：各种税的税基、标准、交纳时间2019/9/8财务部六、全国化发展下的房地产成本控制1、产品的标准化与地区差异化2、产品定位与设计差异化3、成本测算与ERP系统使用2019/9/8财务部七、鑫苑成本管理特点与存在的问题1、前期项目初步概算---地产部2、项目预算控制---预算部3、公司招标---招投标委员会4、项目概算---地产部5、成本动态控制---财务部、地产部、工程部6、期后项目成本分析---公司各部门2019/9/8财务部祝各位工作中快乐