【房地产】重庆报告-富阳

目录壹、重庆概述一、城市简介二、宏观经济环境三、市政建设与规划贰、市场分析一、中心城区市场分析二、竞争市场分析叁、项目分析一、项目立地二、项目定位壹重庆概述一、城市简介1、自然地理重庆位于青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。辖区东西长470公里，南北宽450公里。地界东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西。重庆幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，南有大娄山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起伏较大。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大。主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境，流程长达665公里，横穿巫山三个背斜，形成著名的瞿塘峡、巫峡、西陵峡，即举世闻名的长江三峡。2、行政规划重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县、市），有15个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区）;4个县级市（江津市、合川市、永川市、南川市）;21个县（自治县）（綦江县、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县、市）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。3、民族人口重庆是以汉族为主体，土家族、苗族、回族、满族、彝族、藏族等50多个少数民族组成的和睦家园。2003年末全市总人口3130万，城镇人口1311万人，乡村人口1819万人。少数民族人口占全市人口的6.37%，以土家族、苗族为主。域内各少数民族仍保留着自己的传统习俗。土家族有摆手舞、赶年、唱傩戏、花灯，苗族有赶秋节、踩山节，此外还有羊马节、火星节、哭嫁、跳丧等民族习俗和活动。土家吊脚楼和苗族刺绣、蜡染独具特色。多姿多彩的民俗风情已成为重庆重要的旅游资源。4、交通状况重庆是长江上游和西南地区最大的水陆交通枢纽，重庆水港属国家一类开发口岸，区域内水上运输路程达4000公里以上，公路干线近20条，通车里程26900公里；铁路有三条主干线５条支线纵横，长537公里；民航通航的航线近70条。5、综合实力重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。2003年，国内生产总值达到2250亿元，增长11.4%，地方预算内财政收入为206亿元，增长30.9%。重庆是一个综合性的老工业城市，有独立核算工业企业1万余户，其中，规模以上企业2054家，从业人员84万人，资产总额2013亿元。2003年，工业经济效益创历史最好水平，规模以上工业企业实现利润总额78亿元，增长80%；工业经济效益综合指数为125%，比上年提高19个百分点。重庆工业轻重并举，门类齐全，制造业发达，摩托车、汽车、仪器仪表、精细化工、大型变压器、中成药等，是全国重要的生产基地。重庆拥有亚洲最大的铝加工厂，有规模以上汽车、摩托车企业382家，摩托车产量占全国的三分之一，出口超过二分之一。重庆已成为全国十大机电产品出口基地之一。重庆是一个大城市与大农村的结合体，农村地域广阔，人口众多，农业资源极具开发潜力。现有耕地156万公顷，劳动力1345万人。重庆地形复杂，地貌多样，资源丰富，是我国重要的粮食主产区和商品猪肉生产基地。2003年，全年农村居民人均纯收入2215元，比上年增长5.6%。农村居民恩格尔系数为52.5%，比直辖前下降了10.7个百分点，全市农村全面向小康迈进。重庆两江通衢，交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心。已初步建立起面向全国、联动长江、辐射西南、层次清晰、结构紧密，由传统商业向现代商业发展的消费品市场体系。2003年，社会消费品零售总额达到835亿元，比上年同期增长9.5%。重庆是长江上游和西南地区最大的邮政电信枢纽，是联系西南地区的邮电通信业务指挥调度中心。邮电通信畅达145个国家和地区，在国内大中城市之间开展了商包直投、邮政快件、特快专递等业务和国家邮件互换业务。二、宏观经济环境１、经济保持较快增长与产业结构改善同行人均国内生产总值（元/人）6353807502000400060008000100002002年2003年国民经济三类产业比例（第一产业：第二产业：第三产业）分析：GDP增长达14.7%，高于全国1.7个百分点，增长速度列全国第15位。从2001年开始，第三产业总量首次超过第二产业，产业结构趋于合理。2002年16.3：42.0：41.72003年15.2：43.4：41.42、固定投资规模进一步扩大，成为拉动市场经济增长的主要动力全社会固定资产投资（亿元）995.571269.350500100015002002年2003年投资种类情况更新改造投资13%房地产开发投资25%基本建设投资41%其他投资21%分析：固定资产投资中41%，即382.32亿元资金用于基建，重庆市硬件环境进一步得到加强。基建投资、房地产投资增幅均达40.9%。3、消费市场平稳增长，居民消费价格水平逐步转升2003年，全年实现社会消费品零售总额835.53亿元，比上年增长9.5%，增幅比上年提高0.4个百分点。2003年，城市居民消费价格指数比2002年价格上升1.7个百分点，改变了1998年以来连续三年下降的局面。4、财政收支增长较快，金融形式运行平稳财政收支均有较快增长。2003年全市完成地方预算内财政收入206.93亿元，比上年增长31.1%。其中，市级财政收入103.65亿元，增长32.2%。金融机构存贷款持续增长。截止2003年底，全市金融机构各项人民币存款余额3438.61亿元，比年初增加617.58亿元，增长21.9%。5、居民收入继续增长，生活水平进一步提高2003年城市居民人均可支配收入8094元，比上年增长11.8%；城市居民人均消费性支出7118元，比上年增长11.9%。社会保障制度进一步完善。全年共筹集再就业资金12.71亿元，进入下岗再就业服务中心的国有企业下岗职工全部享受基本生活保障，地方国有企业下岗职工基本生活保障已与失业保险并轨。就业人数增加，结构有所变化。年末全市就业人员1726.36万人，比上年增加15.86万人，增长0.9%。6、农村产业结构调整初见成效；工业生产稳定增长，经济效益继续提高农业产业化百万工程进展较好。全年筹集建设资金12亿元，新发展国家级重点龙头企业6家、市级龙头企业45家，新确定重点依托龙头企业50家。工业生产快速增长。全年实现工业增加值768.36亿元，比上年增长16.4%。国有及年销售收入500万元以上的非国有工业企业（简称规模以上工业企业，下同）实现工业增加值477.85亿元，比上年增长21.1%。7、外贸出口增长加快，出口多元化战略取得新进展。2003年全市完成外贸进出口总值25.95亿美元，比上年增长44.6%，其中进口10.10亿美元，增长43.7%，出口15.85亿美元，增长45.3%。2003年全市新签利用外资合同项目210个，合同外资金额5.57亿美元，分别比上年增长29.6%和10.2%。总结：重庆市结构调整已见成效，投资环境不断改善，宏观经济继续向好，将进一步发挥西部经济中心的战略支撑，辐射带动功能。良好的经济发展成为房产发展最为有力的动力。三、市政建设与规划1、市政建设2003年重庆基础设施建设投资691.55亿元，同比增长38.5%。新建、改造城镇道路391.2公里，竣工城镇桥梁48座，隧道9座，新建广场38个，新增路灯32333盏；新增城镇日供水能力19万立方米，新建和改造供水管道292公里，排水管道954公里；新增公园5个，城镇公共绿地485.2万平方米。完成危旧房改造120万平方米，新建经济适用住房187.8万平方米，竣工城镇住宅1231.75万平方米，城镇居民人均住房建筑面积达到20.4平方米。博物馆及人民广场三期等民心工程按计划进行，已投资额占总投资额的14%到91%不等。２、规划城市战略目标：近期——1年起步，5年内在基础设施建设，国企改革，经济结构方面取得重大进展。中期——10年大见成效，将重庆建成长江上游高新技术产业基地，商贸中心，金融中心，信息中心，交通通信枢纽。远期——充分实现中央制定的西部大开发战略目标，到2030年，逐步迈向国际大都市。市政规划：2001年—2005年将投资1000亿大造水陆空快速通道。民航方面，对江北机场进行扩建；铁路方面，将启动和完成渝怀等4条铁路的建设。8条公路快速通道也将在5年内完成，分别通往上海、湖北、湖南、贵州；航运方面，三峡水位提高后，重庆港和万州港重要性突显。实施重庆主城区半小时交通工程，重庆市区8小时交通工程建设计划。加快建设轻轨交通新线一期工程并能提前完工使用，牛角沱嘉陵江复线桥等十一项民心工程。实施“五大工程”全方位推进城市绿化工程，全市要新建公园16个，新增公共绿地1249公顷，拆除200万的违法建筑用于绿化,并在主城区实施两江四岸绿化工程。近10年，重庆规划了20项系统工程项目，预计投资了381亿元。分别是：公路交通网络、主城区快速交通网络、铁路、机场、港口、西部地区信息枢纽、供水与净水、绿色工程、库区环境治理、旅游热线建立、汽车摩托车、天然气化工、电子信息、生物医药、环保设备基础设施、两个科技园区、三个工程中心、文化体育设施建设等。区域功能定位整体环境交通房地产开发状况渝中区政治、商业中心人口密度大，危旧房集中，为两江环绕重庆陆上交通枢纽，港口、火车站均设在渝中区，区域内道路较窄，车流压力大旧城改造为主沙坪坝区文化教育区重庆商业副中心步行街、名人雕塑广场、三峡文化广场使区域整体环境进一步改善，商业辐射度较大重庆西大门、区域内有渝长、成渝高速路、滨江路建设、使主城区交通更便捷沿主干道、商业中心全面开发、凤天大道沿线新城渐显规模、滨江路沿线也逐成热点九龙坡区工业区高新技术开发区大型工业企业集中、杨家坪为区域内商业中心、步行街正在建设中李家沱、鹅公岩大桥使区域与巴南区、南岸区联系加强；轻轨建设将使渝中区商业中心片刻即至直港大道（天宝新城）开发已成气候，黄桷坪、毛线沟的区域将逐渐成为新的住宅区江北区(含渝北区)工业区北部新城开发如火如荼，黄花园大桥通车使得五黄大社区，观音桥商圈更趋成熟毗邻重庆航空港通过黄花园大桥，建设中的嘉陵江复线桥改善了与渝中区交通不便的状况五黄大社区的兴起源于道路的改善，现五里店、观音桥、新牌坊、也呈现一片热火朝天的开发态势南岸区旅游区（经济技术开发区）依山傍水，自然环境好，2001—2003年，南坪商圈发展迅猛，步行街已建成区域内渝黔高速路在建设中，现4座桥分别与江北，渝中，九龙坡相连，另又2座桥待建中；滨江路的建成使区域内的交通更便捷鹅公岩大桥带动经济开发区内房产开发；现滨江路沿线已成开发热点贰、市场分析一、中心城区市场分析重庆为组团式城市结构，受到地形地貌阻隔的影响，各区域购房者地域属性较强。随着近两年交通状况的改善，购房者逐渐打破区域属性，客源流动性日益显现。现对中心城区（渝中区、九龙坡、沙坪坝、江北区、南岸区）进行分析。1、渝中区产品：高层、小高层为主。均价：3000—6500元/m2。代表个案：海客瀛洲、洲际半岛新城、珠江华轩、嘉华·鑫城。区域分析：重庆政治、经济中心。两江环绕，拥有较多的江景资源。商服设施完善，生活机能高，交通便利。人口密度集中，区域内部分小环境表现较差。近两年随着整体城市交通状况的改善，本区域客源逐步外流。受商业中心影响，区域价格走势为东高西低。高层、小高层产品以点式为主。2、沙坪坝区产品：小高层、