项目所在地三亚湾控制性详细规划

《三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划及城市设计修编》批后公布根据《三亚市人民政府关于批准三亚湾阳光海岸段控制性详细规划及城市设计修编的批复》（三府函【2011】200号），由中国城市规划设计研究院编制的《三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划及城市设计修编》已经批准实施。现根据《中华人民共和国城乡规划法》等有关规定，依法予以公布。在上述法定控规规划区范围内的各项建设活动应严格按照三亚市政府批准的控规执行。附：《三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划及城市设计修编》相关内容三亚市规划局二〇一一年五月十日《三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划》简介一、规划背景为了落实新版城市总体规划对三亚湾的定位，推进建设大三亚湾的海上门户和标志性形象区域，规范和引导三亚湾“阳光海岸”地区的发展建设，特编制该控制性详细规划。项目进行过程中通过专家咨询会等形式，分别征求了省内外专家、海南省住房和城乡建设厅、三亚市人民政府、三亚市规划局、三亚湾管委会等多方面的意见，具体过程如下：——2011年1月19日提交专家咨询，会议原则同意该规划并提出了修改完善意见；——2011年2月28日在三亚市规划委员会原则通过，4月15日由三亚市人民政府正式批复（详见三府函【2011】200号）；——2011年1月底至2月底，该规划通过媒体、网络等手段，进行了公示。二、规划范围三亚市“阳光海岸”地区，南起三亚河口港务局码头，北至月川路和海月广场，东至胜利路、解放路（局部包括解放路东侧食品厂安置储备用地）。规划范围合计约167.99公顷，该范围也是技术指标计算范围。三、定位和主题（1）总体定位：大三亚湾的海上门户、标志性形象区域，以旅游服务为主的城市功能中心之一。（2）核心功能：旅游服务功能：服务于旅游城市特别是邮轮母港和游艇港湾的文化娱乐、商业服务、休闲度假等功能；城市公共服务功能：为居民及游客服务的各类城市公共服务功能；居住功能：优先满足本地居民需求的居住功能。四、规划布局1.规划结构：“一港三带、三点多片、通海绿廊”。（1）一港：凤凰岛、凤凰岛大桥至码头区、鹿回头半岛共同围合而成的三角港湾区域，是整个三亚湾南端的标志性形象区域和海陆活动交汇的区域。（2）三带：分别指滨海带“五彩大道”、老铁轨轴带（也是现代有轨电车线路）、胜利路交通轴带，是整个区域南北向联系的纽带和骨架。（3）三点：南端、中部、北端三个关键性的标志性节点区域，分别为南端“都市舞台”节庆广场及周边、中部商业购物中心及周边、北端海月广场及周边。（4）多片：主要指由北至南具有不同特色和主题功能的片区，包括地段北部的食品厂安置片区、四更园村商住综合功能区、儋州村文化商住综合功能区，中北部的文化娱乐区、商业购物区，凤凰岛大桥以南的滨港风情商住综合功能区、滨港文化艺术及商业区，以及作为独立功能片区的凤凰岛。（5）通海绿廊：指一系列联系城市纵深和滨海空间的绿化景观廊道、景观道路廊道，也是容纳丰富城市活动的活力廊道。2.用地布局（1）滨海为公共开敞空间，也是公共活动集中的轴带。（2）滨海一线地集中规划商业服务、文化娱乐、城市酒店、主题公园、游艇游船码头设施等旅游及公共设施用地；现状居住功能也应逐渐向旅游度假功能转化。（3）滨海二线地优先满足本地居民就地就近安置需要，规划居住及商住混合功能为主的用地；现状汽车站、火车站一带规划商业购物、文化娱乐等公共性功能为主的用地。五、公共服务设施用地规划规划各类旅游设施、公共服务设施用地面积约61.12公顷，占总建设用地的36.38%。保留新风路南侧行政办公用地。规划行政办公用地面积约1.63公顷，占总用地的0.97%。规划商业金融业用地主要集中于北端四更园商住综合区中部、中部时尚购物中心至海滨一带、凤凰岛东侧滨港地带、凤凰岛大桥以南滨港地带。规划商业金融业用地面积约22.01公顷，占总用地的13.10%。规划旅馆业用地主要集中于凤凰岛大桥以北滨海地带、凤凰岛大桥以南滨海局部地段、凤凰岛中部。规划旅馆业用地面积约22.58公顷，占总用地的13.44%。规划文化娱乐用地主要集中于南端文化艺术及商业区、凤凰岛北端。规划文化娱乐用地面积约6.39公顷，占总用地的3.80%。规划文化商业混合用地主要集中于凤凰岛南端、中北部文化娱乐区。规划文化商业混合用地面积约7.20公顷，占总用地的4.29%。规划体育用地位于凤凰岛国际邮轮码头以北。规划体育用地面积约1.31公顷，占总用地的0.78%。结合居住用地、商住用地和商业用地等，按照相关标准进行幼儿园、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、文化活动站、社区体育活动场地、养老院、社区管理服务设施、社区肉菜超市等社区级公共服务设施配建（详见表1）。注：1.设置项目后带“☆”号的为一类公共设施项目，其内容和标准为刚性规定；其余项目为二类公共设施项目，其内容和标准具有一定弹性，在保证基本服务的前提下可适当扩充调整。2.具体指标可根据人口规模和居住社区定位取较高或较低指标。区域内的发展建设必须保障落实重要的主题性项目，其主题、性质、位置等不得变更，包括：椰风酒吧街、“老式火车”花园、火车主题博物馆、影视广场、娱乐中心、时尚购物中心、滨海风情街、梦幻剧场、海洋文化博物馆系列、节庆广场等。六、居住用地规划规划居住用地及商住用地主要集中于滨海二线沿胜利路一带。包括食品厂安置区，四更园村、儋州村、时尚购物中心外围、“中央海岸”以东等区域。规划居住及商住混合用地合计约36.79公顷，占总建设用地的21.90%。其中，居住用地面积约5.46公顷，商住混合用地面积约31.33公顷。现状食品厂用地作为集中安置小区；其他更新改造地区应基于就地就近安置原则，在新规划建设的居住用地和商住混合用地内优先保障本地居民的安置。七、道路交通系统规划规划主干路网骨架结构为“三纵，九横”。三纵分别是解放路、胜利路、现代有轨电车线路（北段部分与胜利路重合）；九横分别为月川路、吉祥路、团结路、新风街、光明街、和平路、跃进路、新建路、建港路。规划城市主干道、次干道、支路、旅游步行道等四级道路。城市主干道红线宽度为40-50米；次干道红线宽度为18-28米；支路红线宽度为9-18米；旅游公交步行道（原三亚湾路），红线宽度为20米。道路红线内用地为道路及道路绿化专用，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建和新建均不得占用道路用地。采用旅游公交和慢行交通相结合的方式，实现“人、车”分离，结合各类公共设施、绿地系统创造环境宜人的慢行空间，规划沿滨海地区一定宽度的区域形成以步行为主的旅游慢行街区。沿滨海地带和平行于海湾的主要道路，规划现代有轨电车、旅游公交观光线等，保障在5分钟步行半径（约250米）内，旅游公交系统100%全覆盖该地区。规划保留老铁轨空间轴带作为现代有轨电车通道，现代有轨电车作为城市特色公共交通系统，在“阳光海岸”区段内结合重要功能节点共设置7处站点。规划沿三亚湾路建立旅游公交线路，在“阳光海岸”区段内结合重要功能节点和景观节点共设置9处站点。规划在凤凰岛大桥至现港务局码头一带集中建设游艇游船码头区，凤凰岛大桥北面须慎重建设游艇码头区，应经相关专业部门论证。游艇游船码头区提供海上游船站点，通过海上旅游交通工具联系三亚湾滨海地区各景区景点。结合市政工程的建设综合开发地下空间。三亚湾路沿线可考虑规划建设地下交通长廊，在重要节点和路段设出入口，实现地下交通长廊、地下停车场和地下商业空间的便捷联系。规划范围内不同用途建筑物在改建、扩建和新建时，必须按照相关标准配建停车场（库），并符合本规划的规定，配建标准参见表2。注：1、考虑到中心区域用地紧张及停车场供需策略，在这里一般采取低限值；2、凤凰岛上用地紧张以及交通容量有限，一般计算时乘以折减系数0.5~0.6。规划道路广场用地共约37.36公顷，占总用地面积的22.24%。其中：规划道路用地约31.78公顷，占总用地面积的18.92%。规划广场用地约4.70公顷，占总用地面积的2.80%。规划各类广场12处，主要位于滨海地带沿线，以及文化娱乐区、商业购物区等人流比较集中的区域。规划社会停车场库用地0.88公顷，占总用地面积的0.52%，共4处，分别位于北部商住综合功能区、文化娱乐区、商业购物区、文化艺术及商业区。规划对外交通用地位于凤凰岛南部位置，是凤凰岛国际邮轮母港的港口用地，约2.73公顷，占总用地面积的1.63%。八、绿地及景观系统规划规划公共绿地约28.09公顷，占总用地面积的16.72%。区内的绿地系统由滨海绿地、公园绿地、街头及道路绿地等几部分组成。（1）滨海绿地沿三亚湾形成滨海景观绿化带，凤凰岛大桥以北以生态景观为主；凤凰岛大桥以南以人工化景观为主。绿地中应适当的安排各种休闲活动设施，兼顾绿地的景观功能和休闲活动功能。（2）公园绿地规划2处城市小型公园，分别为现儋州村的“老式火车”花园、凤凰岛大桥东端桥头公园。结合现有环境资源和历史痕迹，规划建设成为主题鲜明的公园绿地，为居民和游客提供环境优良、富有特色的游憩空间。（3）街头绿地因地制宜利用现状空地、道路两侧绿化带、通海绿廊等建设各类街头绿地，强化城市腹地与海滨的绿化景观联系，满足居民、游客游憩活动和景观环境需求。（4）景观主题“山、海、港、城”四大要素相互交融、有机衔接。任何建设不得影响城市背景山体轮廓线和鹿回头的标志性地位。强调海面和滨海地带开放、活跃的气氛特征。重点保障滨海空间的公共性和良好的可达性，强化滨海空间和景观向城市纵深的渗透。保障港湾水域和滨港地带的公共性、开放性和活力性，强化港湾对区域及城市的影响力和辐射力。延续城市良好肌理和宜人尺度，挖掘地段内的场所特征，营造特色片区。（5）景观系统要素由“一港三带、通海绿廊、特色片区、节点标志”等共同构成“点、线、面”相结合的景观系统结构。滨水开敞空间：沿三亚湾的滨海开敞空间带，以“五彩大道”为主题，是地段内绿化景观最丰富、公共活动最集中的区域。绿色开敞廊道：沿现状旧铁轨沿线的廊道，规划成为具有特色的景观廊道。通海绿廊：联系城市腹地及海滨的一系列绿化景观廊道，包括景观道路廊道、步行街景观廊道、各类公园绿地等。各级节点：沿滨海公共活动轴带及主要的公共开敞空间规划若干景观节点，也是人流集散活动的场所。主要观景点：与主要的“通海绿廊”相对应，位于开敞空间中，拥有良好视野位置的一系列观景点，是体验和观看海洋、城市景观的良好视点。（6）建筑形态指引建筑高度控制总体原则为“北高南低，东高西低”。凤凰岛大桥以北高度控制可适当放宽，大桥以南由于鹿回头的景观敏感性应加强高度控制。规划区域西侧滨海一线高度应加强控制，腹地二线区域高度控制可适当放宽。在规划区域中部的文化娱乐区和商业购物区，因地制宜建设挺拔简洁的点式标志性高层建筑。建筑风貌宜采用现代并且体现热带海滨风貌特色的建筑形式，鼓励运用具有本土特征的如门廊、骑楼等建筑元素。滨海风情街、椰风酒吧街等区域应注重宜人尺度营造，宜采用坡屋顶形式和暖色墙面，注重建筑细部刻画。以暖色、白色为色彩主基调，配以少量明快的红、蓝、黄等纯色。坡屋顶宜采用砖红色或灰蓝色。滨海地区建议采用明快的暖色系高明度、低纯度的色谱；居住区及社区级的公共配套设施在与环境相协调的基础上，宜运用淡雅色调；旅游功能区提倡多种色彩构成，整体应偏于暖色。（6）公共艺术及广告标识指引强化旅游休闲氛围，鼓励结合环境小品进行丰富多样的公共艺术小品设计，鼓励将各类历史痕迹、本土特色符号等应用在具体设计中。广告的设置不应破坏重要建筑立面造型和界面连续性，小型悬挑广告不应破坏街道总体景观和视线通廊，不应有碍通行。加强对主要集散广场周边商业建筑的广告设置控制，不宜设置大型商业广告和屋顶广告。九、建设开发管控（1）总体要求本规划范围内的各类市政、公共交通设施等属于黄线控制范围。黄线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；因城市发展和城市功能、布局变化等，需要调整黄线的，应当组织专家论证，依法调整城镇规划，并相应调整黄线；在黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（