项目投融资决策(1)

西南财经大学项目投融资决策财政税务学院投资系文杰二0一二年九月新生研讨课程2019年9月8日星期日2引言——以房地产开发为例投资项目评价体系与方法投资决策案例评析主要内容导论——经济评价概述2019年9月8日星期日3引言——以房地产开发为例2019年9月8日星期日4房地产开发流程图办理土地使用手续1、签订土地出让合同2、缴纳土地出让金必须完成事项立项批复提交资料1、资金证明2、项目建议书3、土地相关手续计委规划局选址意见书或定点通知书签发前提条件1、踏勘现场2、确定规划3、设计红线建设用地规划许可证规划局核发前提条件审批总平面图或初步设计方案规划局建设工程规划许可证签发前提条件1、放线、验线2、组织交通、消防、市政、人防等专业部门审核方案3、缴纳报建费办理土地使用证建委建筑工程施工许可证办理必要条件1、建设工程规划许可证2、报建费核定或报建费减免审核表3、报建费交费收据招投标等工作施工±0.00或主体封顶房管局核发预售许可证主体封顶银行办理按揭提交相关资料并缴纳异地绿化建设费等费用备案：建筑工程竣工总产权、分户产权2019年9月8日星期日5国土局：取得《国有土地使用证》，获得土地使用权规划局：确定规划设计条件，核发《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》计委：投资项目备案2019年9月8日星期日6规划局：建筑方案审批，取得《方案审查意见通知书》、“建筑方案总平面图”。规划放线建委：建设工程初步设计审查，《初步设计审查批复》施工图设计文件审查，《施工图审查批准书》施工招投标监督备案工程质量安全监督备案施工安全监督备案2019年9月8日星期日7公安局：建筑工程消防设计审核人防办：建设项目人防工程设计审查规划局：开设机动车入口规划许可道路及排火工程建设规划许可给水燃气、通讯、电力等管线工程建设规划许可交纳建设项目报建费规划局：建设工程规划许可证2019年9月8日星期日8建委：建筑工程施工许可证市政公用局：城市排水接管备案环保局：依据送改设计施工噪声污染扬尘防沙备案园林局：草地绿化建设供水、供气、供电申请工程施工房管局：商品房预售许可证2019年9月8日星期日9规划、环保、消防、安全、人防、卫生防疫等部门专项竣工验收登记建委：建筑工程竣工验收备案2019年9月8日星期日10房管局：办理房屋产权总登记房管局：办理分户房屋所有权登记国土局：办理分户国有土地使用证房管局：办理分户房屋所有权登记国土局：办理分户国有土地使用证物业管理2019年9月8日星期日11房地产开发项目论证微观层面分析四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六2019年9月8日星期日12是否所有的房地产项目都需要做项目背景分析？所有房地产项目的背景分析内容是否是相同的？金马盈庭大邑安仁2019年9月8日星期日13微观层面分析四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六2019年9月8日星期日14宏观层面分析1房地产相关政策—国家2地区经济发展及政策3其他重大事项2019年9月8日星期日151、房地产的相关政策1.1货币政策1.2税收政策1.3土地政策1.4其他政策2019年9月8日星期日161.1货币政策1、贷款条件：121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》359号文《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》2、利率政策：金融机构利率变化、房贷利率变化3、汇率政策4、存款准备金政策2019年9月8日星期日171.2税收政策1、《关于城镇房屋拆迁税收通知》2、《关于做好稳定住房价格工作的意见》3、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》4、《关于加强房地产税收管理的通知》5、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（31号令）6、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》7、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》2019年9月8日星期日181.3土地政策1、《中华人民共和国土地管理法》2、《闲置土地处置办法》3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》4、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》5、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》2019年9月8日星期日191.4其他政策1、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》2、“国八条”：2005年4月《关于做好稳定住房价格工作的意见》3、“国六条”：《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》4、《成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》5、《成都市城市公共住房制度实施方案（试行）》2019年9月8日星期日20宏观层面分析1房地产相关政策—国家2地区经济发展及政策3其他重大事项2019年9月8日星期日212、地区经济发展及政策？分析地区经济发展及政策房地产市场的区域性2019年9月8日星期日22宏观层面分析1房地产相关政策—国家2地区经济发展及政策3其他重大事项2019年9月8日星期日23宏观层面分析——结果政策导向市场环境未来供给未来需求产品定位2019年9月8日星期日24微观层面分析四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六2019年9月8日星期日25中观层面分析1规划2区域房地产市场现状3区域房地产市场发展趋势2019年9月8日星期日261、规划？规划区位区位区位李嘉诚如是说2019年9月8日星期日27利好规划为新都区房地产业带来良好机遇新都区的城市发展规划具有很强的系统性，其城市定位、城市布局、产业布局以及交通规划等都对新都区的发展有着利好的影响。新都区“一主两翼、南扩北控”示意图2019年9月8日星期日28新都区交通规划交通规划是大丰板块土地运营的优势因素按照规划，地铁一号线将到达新都区大丰街办，这一规划将对大丰板有较大的影响，让大丰板块与中心城区更好地实现无缝连接。在土地运营中，应充分考虑此因素，深入分析地铁因素对土地的影响。2019年9月8日星期日29新都区其他规划大型项目有助于带动周边土地的进一步运营在未来的几年内，新都区规划的多个大型项目将对周边区域产生较大的辐射影响。如保利集团的“保利公园198”项目，将有利于三河板块提升其区域环境，带动周边区域的房产开发，从而影响此板块土地的运营情况。2019年9月8日星期日30规划——内容总体规划交通规划未来供给未来需求产品定位其他规划2019年9月8日星期日31三、中观层面分析1规划2区域房地产市场现状3区域房地产市场发展趋势2019年9月8日星期日322、区域房地产市场现状现实供求状况房地产市场现状2019年9月8日星期日332、区域房地产市场现状①未来土地供给状况土地市场供给情况②未来房地产供给状况2019年9月8日星期日342、区域房地产市场现状未来需求状况消费者需求分析2019年9月8日星期日35区域房地产市场现状主要开发区域分析——板块介绍可借鉴性——类推法的运用2019年9月8日星期日36方法——对比分析板块地理位置优势环境优势配套设施优势品牌楼盘优势宝光－桂湖板块★★★★★★★★★★★★★★新行政中心板块★★★★★★★★★★★★★大丰板块★★★★★★★★★★★★★★★三河板块★★★★★★★★★★★★★★★★2019年9月8日星期日37三、中观层面分析1规划2区域房地产市场现状3区域房地产市场发展趋势2019年9月8日星期日38房地产开发项目论证的思路微观层面分析四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六2019年9月8日星期日39四、微观层面分析宏观分析中观分析未来供给未来需求产品定位分析方法-、对比分析SWOT2019年9月8日星期日40四、微观层面分析推广计划渠道手段价格策略建设方案开发计划进度安排2019年9月8日星期日41房地产开发项目论证的思路微观层面分析四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六2019年9月8日星期日42投资估算与评价-费用和收入房地产项目投资估算与评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、资金来源状况的基础上进行。①土地费用②前期工程费用③基础设施建设费④开发期税费⑤建筑安装工程费用⑥公共配套设施建设费⑦销售收入——预售收入、首付款、按揭款、一次性付款⑧租金收入⑨营业税及附加、所得税、增值税2019年9月8日星期日43投资估算与评价-相关部分①项目建设内容、规模及地点——涉及土地费用、前期费用、建筑安装工程费用等估算②设计方案及相关指标——涉及土地费用（规定的容积率、覆盖率等将影响土地价值）、前期费用（如设计费、三通一平费）、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施费、开发期税费等估算③材料供应及外部配套条件落实情况——涉及相关工程费，影响资金使用和资金筹措④建设工期和进度安排——影响资金使用和资金筹措⑤房地产市场分析——涉及销售实现方式、销售实现进度、资金回笼状况2019年9月8日星期日44投资估算与评价-注意事项1、整个投资估算、收入预测和费用预估均以现金流量为主线；2、评价指标的选择——常规指标和非常规指标；3、敏感性分析因素的选择；4、融资模式的选择；5、相关规章制度的收集；6、相关数据的积累；7、其他资料的收集；8、资料清单的罗列。2019年9月8日星期日45房地产开发项目论证的思路微观层面分析四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六2019年9月8日星期日46投资风险及其形成的原因1.宏观经济因素2.市场因素3.自然因素4.技术因素5.其他因素2019年9月8日星期日471.政策方面：由于政府政策调整，使项目原定目标难以实现所造成的损失，如税收、金融、环保、产业政策等的调整变化，税率、利率、汇率、通货膨胀率的变化都会对项目经济效益带来影响。2.市场分析市场方面：由于市场需求的变化、竞争对手的竞争策略调整，项目产品销路不畅，产品价格低迷等，以至产量和销售收入达不到预期的目标，给项目预期收益带来的损失。3.资源方面：资源开发与利用的项目，由于矿产资源的储量、品位、可采储量、开拓工程量及采选方式等与原预测结果发生较大偏离，导致项目开采成本增高，产量降低或经济寿命期缩短，造成巨大的经济损失。在水资源短缺地区的投资建设项目，可能受水资源勘察不明、气候不正常等因素的影响。对于农业灌溉项目还可能有水资源分配问题等。2019年9月8日星期日494.技术方面：项目采用的技术，特别是引进技术的先进性、可靠性、适用性和经济性与原方案发生重大变化，导致项目不能按期进入正常生产状态，或生产能力利用率降低，达不到设计要求，或生产成本提高，产品质量达不到预期要求等。5.工程方面：因工程地质和水文地质条件出乎预料的变化，工程设计发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长所造成的损失；由于前期准备工作不足，导致项目实施阶段建设方案的变化；工程设计方案不合理，可能带来项目的生产经营带来影响等，造成经济损失等。2019年9月8日星期日506.融资方面：项目资金来源的可靠性、充足性和及时性不能保证；由于工程量预计不足、或设备材料价格上升导致投资增加；由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延；利率、汇率变化导致融资成本升高所造成的损失。7.组织管理方面：由于项目组织结构不当、管理机制不完善或是主要管理者能力不足等，导致项目不能按计划建成投产，投资超出估算；或在项目投产后，未能制定有效的企业竞争策略，在市场竞争中失败。2019年9月8日星期日518.环境与社会方面：对于许多项目，外部环境因素包括自然环境和社会环境因素的影响。如项目选址不当，项目对社区的影响、生态环境影响估计不足，或是项目环保措施不当，在项目建成后，可能对社区和生态带来严重影响，导致社区居民和社会的反对，造成直接经济损失。9.配套条件方面：投资项目需要的外部配套设施，如供水排水、供电供汽、公路铁路、港口码头以及上下游配套设施等，在可行性研究中虽都作了考虑，但是，实际上仍然可能存在外部配套设施没有如期落实的问