DB36∕T 1088-2018 物业消防安全管理规范

ICS13.220.01C80DB36江西省地方标准DB36/T1088—2018物业消防安全管理规范CodeforFireSafetyManagementofProperties2018-11-28发布2019-06-01实施江西省市场监督管理局发布DB36/T1088—2018I目次前言................................................................................II1范围..............................................................................12规范性引用文件....................................................................13术语..............................................................................14一般要求..........................................................................25消防安全职责......................................................................36日常消防安全管理..................................................................47火灾隐患整改......................................................................78消防宣传教育与培训................................................................89灭火和应急疏散预案................................................................910火灾事故处理.....................................................................911消防档案.........................................................................9附录A（资料性附录）消防安全制度和操作规程.........................................11附录B（资料性附录）防火检查、巡查.................................................13附录C（资料性附录）灭火和应急疏散预案.............................................15附录D（资料性附录）责令改正通知书.................................................17DB36/T1088—2018II前言本标准按照GB/T1.1—2009给出的规则起草。本标准由江西省消防总队提出并归口。本标准主要起草单位：江西省消防总队防火监督部。本标准主要起草人：万灏、黄颖、毛榕英、王荣辉、夏成华。本标准主要审查人：刘峰、黄哲、张振球、帅欢、徐帅。DB36/T1088—20181物业消防安全管理规范1范围本标准规定了物业消防安全管理的消防安全职责、消防安全制度和操作规程、消防安全管理措施、防火巡查和检查、火灾隐患整改、消防宣传教育培训、灭火和应急疏散预案与演练、火灾事故处理及消防档案等内容。本标准适用于委托物业服务企业的物业的消防安全管理。未委托物业服务企业的物业的消防安全管理管理可参照执行。2规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB50028城镇燃气设计规范3术语下列术语和定义适用于本文件3.1物业消防安全管理与物业有关的消防安全责任、消防设施器材和标志的设置维护、日常消防安全管理及其监督活动。3.2业主物业的所有权人，包括具有物业所有权的自然人、法人和其他组织。3.3物业使用人具有物业的使用权，但不具有物业所有权，依照法律和合同规定行使物业部分权利的自然人、法人和其他组织，包括物业承租人和其他实际使用物业的人。3.4业主大会DB36/T1088—20182在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一物业管理区域内所有业主组成的组织，对关系到整体业主利益的事情进行决议，并通过选举建立业主委员会。3.5业主委员会业主行使共同管理权的一种特殊形式，由业主或业主大会选举产生，代表和维护全体业主利益，执行业主大会决定。3.6物业服务企业依法成立，具有独立企业法人资格，依据物业服务合同从事物业管理服务活动的组织。3.7共用消防设施物业内建设费用已分摊进入房屋价格的消防设施。3.8社会单位消防安全“四个能力”社会单位检查消除火灾隐患能力，组织扑救初起火灾能力，组织人员疏散逃生能力，消防宣传教育培训能力。3.9消防安全重点单位发生火灾可能性较大以及发生火灾可能造成重大人员伤亡或者财产重大损失的单位（以下简称重点单位）。包括：商场（市场）、宾馆（饭店）、体育场（馆）、会堂、公共娱乐场所等公众聚集场所；医院、养老院和寄宿制学校、托儿所、幼儿园；国家机关；广播电台、电视台和邮政、通信枢纽；客运车站、码头、民用机场；公共图书馆、展览馆、博物馆、档案馆以及具有火灾危险性的文物保护单位；发电厂（站）和电网经营企业；易燃易爆化学物品的生产、充装、储存、供应、销售单位；服装、制鞋等劳动密集型生产、加工企业；重要的科研单位等。4一般要求4.1物业消防安全管理应当遵守消防法律、法规、规章，贯彻“预防为主、防消结合”的工作方针，坚持自防自救,实施综合治理,落实消防安全自治管理职责。4.2房地产行政主管部门负责物业消防安全管理活动的监督管理工作，并将消防安全工作纳入物业安全工作目标管理考核的内容。4.3居(村)民委员会应指导、推动本辖区物业的消防安全工作,组织制定防火公约,实行消防安全区域联防、多户联防制度,定期开展群众性的消防工作。DB36/T1088—201834.4物业管理行业协会应当发挥行业自律作用，制定物业消防安全管理行业公约，督促物业服务企业遵守与物业消防安全有关的技术标准，将物业服务企业履行消防安全责任情况纳入行业诚信惩戒和项目评优范围。4.5物业服务合同应当对消防安全责任及消防安全服务事项进行约定。物业服务企业应当依据合同履行管理区域内消防安全责任，提供消防安全防范服务。4.6物业未委托物业服务企业管理的，由业主大会、业主委员会配合居（村）民委员会依法履行消防安全自治管理职责。对尚未选聘物业服务企业且未组建业主委员会的物业，居（村）民委员会应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。4.7物业管理区域内租赁房屋的,出租人应确保出租房屋符合消防安全规定,并在订立的房屋租赁合同中明确各方的消防安全责任。承租人应在其使用范围内履行消防安全职责,出租人应对承租人履行消防安全职责的情况进行监督。4.8前期物业服务合同、物业服务合同、临时管理规约、管理规约、房屋租赁合同等应约定应明确消防安全内容。合同或规约规定不明确的,相关责任人承担主要消防安全责任,合同签订各方或规约制定方承担相应的消防安全责任。4.9鼓励物业服务企业、业主和物业使用人投保火灾责任保险或者家庭财产险。5消防安全职责5.1业主、物业使用人业主、物业使用人应履行下列职责：a)遵守物业消防安全管理，执行业主大会和业主委员会有关消防安全管理的决定；b)配合物业服务企业做好消防安全工作；c)按照规定承担消防设施维修、更新和改造的相关费用；d)做好自用房屋、自用设备和场地的消防安全工作，及时消除火灾隐患；e)法律、法规、规章规定的其他消防安全责任。5.2业主大会、业主委员会业主大会、业主委员会应当履行下列物业消防安全职责：a)督促业主、物业使用人履行消防安全职责；b)监督物业服务企业实施消防安全防范服务事项；c)支持各级主管部门、居（村）民委员会的消防安全工作，并接受其指导和监督；d)制定对业主、物业使用人的用电用气安全等消防安全知识宣传教育和年度消防演练计划；e)按照相关规定和约定，审核、列支、筹集专项维修资金用于共用消防设施的维修、更新和改造；f)法律、法规、规章规定的其他消防安全责任。5.3物业服务企业物业服务企业应当履行下列物业消防安全职责：a)实施物业服务合同约定的消防安全防范服务事项；b)制定并实施管理区域的消防安全制度、操作规程和消防档案管理制度，实行消防安全责任制，组织物业服务企业员工消防安全培训；c)定期开展管理区域内的防火巡查、检查，及时消除火灾隐患；d)定期进行管理区域内共用消防设施、器材及消防安全标志的维护管理，确保完好有效；DB36/T1088—20184e)按规定建立微型消防站，成立志愿消防队。制定灭火和应急疏散预案，定期开展消防演练；f)落实消防控制室管理制度，发现火灾及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾事故调查；g)开展经常性的消防宣传教育，督促业主、物业使用人遵守消防安全管理规定；h)配合负有消防监管职责的部门、居（村）民委员会和业主委员会开展消防安全工作；i)法律、法规、规章规定的其他消防安全责任。5.4物业服务企业人员物业服务企业人员应当履行下列职责：a)严格遵守物业消防安全制度和操作规程；b)积极参加物业服务企业组织的消防安全培训及灭火和应急疏散演练；c)熟知本工作场所的火灾危险性和消防安全常识，检查本岗位设施、设备、场地，发现隐患及时消除并报告；d)熟悉本工作场所灭火器材、消防设施及安全出口的位置。发生火灾时，应当及时报警，组织引导疏散，视情扑救火灾；e)指导、督促人员遵守物业消防安全管理制度，制止影响消防安全的行为；f)开展日常性消防安全宣传，提高业主、物业使用人的消防安全意识；g)法律、法规、规章规定的其他消防安全责任。6日常消防安全管理6.1一般规定6.1.1物业服务企业应依照消防法律法规，结合物业管理区域的特点，建立健全各项消防安全管理制度和操作规程（见附录A），并根据实际情况的变化及时修订。6.1.2物业服务企业承接物业时应当对移交的房屋及其共用消防设施和相关场地进行查验，并对相关资料进行核对接收，建立消防档案。物业服务合同终止时，物业服务企业应将相关消防资料和消防档案移交给业主委员会。6.1.3物业服务企业应按规定建立微型消防站，可与社区合建微型消防站，其规模、人员配备和消防装备器材配置以及工作的开展应符合相关规定。微型消防站宜与独立的物业管理办公室、安防视频监控室或消防控制室合并设置。6.1.4物业服务企业对管理区域每日进行防火巡查，每月进行一次防火检查(防火巡查、检查的内容及相关表格见附录B)，及时消除火灾隐患，并做好防火巡查检查及处理记录。6.1.5属重点单位的物业，其物业服务企业每季度至少组织一次消防安全“四个能力”建设自我评估，评估发现的问题和工作薄弱环节，要采取切实可行的措施及时整改。6.1.6业主、物业使用人需要装修装饰房屋的，应当告知物业服务企业。物业服务企业应及时掌握管理区域内建筑物装饰装修和用途变更情况，并向业主、物业使用人告知消防安全禁止行为和注意事项。6.1.7物业服务企业应当在物业管理区域的出入口、电梯口、防火门等处，设置提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语。在消防车通道、消防车操作场地、疏散通道以及消火栓、灭火器、防火门、防火卷帘等消防设施附近，设置禁止占用、遮挡的明显标志。6.1.8当消防车