上海宝山顾村房地产项目投资分析报告

顾村项目投资分析根据出让方提供的项目资料和资产评估报告，计划部对顾村项目的利润指标进行了客观的测算，基本情况如下：一、收购成本根据项目资产评估报告，本项目的资产评估价为8.38亿元，项目二期和三四期的评估价如下：项目收购款（万元）折合单价（元/平方米）二期地价248424115工程8803（推算）1458合计336455573三四期地价498524716工程34533合计501974748一期车库车库10921693合计838421.项目转让溢价3.01亿元，如果采用在建工程转让方式，对方应承担增值税9364万元①。但由于采用股权转让方式，该笔增值税将由我司承担，各期的楼板价也将增加564元/平方米。2.项目二期在建工程全部完工还需投入9678万元，即1603元/平方米。因此我司承接项目二期的实际成本为5573+564+1603=7740元/平方米。3.项目三四期的实际楼板价为4748+564=5312元/平方米二、开发成本项目三四期的开发成本（含地下车库）预计约为4.48亿元，测算明细如下：开发量（平方米）单位开发成本（元/平方米）总成本（万元）占比地上部分10571134233618880.8%地下部分194573500681015.2%综合楼9546190018144.0%合计44812①适用税率40%，速算系数5%。地上部分的开发成本为448120000/（105711+9546）=3888元/平方米②。因此，三四期实际成本为5312+3888=9200元/平方米。项目二、三、四期的开发总成本约为14.77亿元，测算明细如下：收购成本83842二期后续投入9678三四期开发成本44812总成本（不含增值税）138332股权转让多承担增值税9364总成本（含增值税）147696三、周边楼盘销售情况项目周边楼盘的售价约为7500-8000元/平方米（小高层），销售速度为每周3-4套，参考数据如下：楼盘名称销售均价（元/平方米）总住宅套数已售住宅套数开盘时间宏润韶光85003523022005-7-5圣卡洛铂庭7100-75008836692006-7-14世纪非凡7500-78004363232007-11-1四、保本售价项目各期保本售价预估如下：1.二期实际成本为7740元/平方米，保本售价为7740÷（1-5.6%-1%）=8286元/平方米。③2.三四期实际成本为9200元/平方米，保本售价为9200÷（1-5.6%-1%）=9580元/平方米。以上估算仅考虑了5.6%的营业税及附加和1%的预征土地增值税，未考虑增值税清算，因此实际情况下的保本售价会更高。五、结论1.根据周边楼盘销售的调查情况，若该项目销售价格定在8000元/平方米时，楼盘去化速度约为4套/周（208套/年）。在宏观调控的大背景下，房地产②由于地下车库销售较困难，因此将其建造成本摊入地上部分，作为地上部分的开发成本③5.6%——营业税及附加，1%——预缴土地增值税。行业在年内出现重大政策性利好的概率很小。若项目二期546套住宅按照保本价8286元/平方米销售，且市场热度保持现状的情况下，销售周期将约为3年左右。2.要达到项目整体开发毛利率不低于25%的底线要求，本项目三四期的销售均价至少应达到12600元/平方米以上，在目前市场情况下存在较大风险。3.项目的高峰资金占用为8.38亿元，而实际仅获得楼板价5312元/平方米的11万平方米开发面积。4.考虑到项目所处地段，5312元/平方米的楼板价已经在很大程度上消弱了项目的获利能力。在交易条件没有发生根本性改变的情况下，建议公司放弃该项目。发展计划部2008年3月31日