【房地产精品文档】上海别墅报告(下)

豆丁网://www.docin.com/uucall81三、上海高尔夫物业市场分析[一]、高尔夫别墅定义高尔夫，一项以自然为对象，以健身为娱乐的高档运动项目，如今开始与别墅融为一种和谐。目前所称的高尔夫别墅一般拥有一座18洞以上的国际专业高尔夫球场，8至15米不等的大落差坡地，把几百甚至几千亩的土地分成了丘和谷的相对地貌。连绵起伏的坡地把这些单个的元素连接成一道美丽的风景。其次，高尔夫别墅大多四面环湖，独有的内湖水运网络，串连起栋栋别墅，将整个大社区联系在一起。同时，许多别墅区内还有专门的会所和很多公众的活动场所，如儿童区、公开的绿地和活动角落，这些辅助设施，增添了居家闲适的味道。如今，人们选择别墅不再仅仅局限于别墅本身，而是一种别墅生活，因而远离尘市但交通便捷的高尔夫别墅，成了上海人看好的别墅理想地。[二]、上海目前高尔夫别墅附分布现状豆丁网://www.docin.com/uucall8233%45%11%11%浦东闵行青浦松江目前在上海以高尔夫球场为卖点的别墅主要集中在浦东、闵行、松江、青浦四个区。代表楼盘有“长岛别墅、山水世纪别墅、汤臣别墅”、“虹桥高尔夫别墅”、天马花苑、银涛高尔夫别墅、上海大都会、棕榈滩海景别墅、林克司高尔夫别墅等，这些别墅项目均拥有出色的景观环境优势和高尔夫球场，个别楼盘拥有专业36洞标准杆国际高尔夫球场，可以营造出物业独有的气质和品位。[三]、价格分布从价格上看，目前在上海的高尔夫别墅基本可以分为二种：平均单价在万元以下中档别墅和单价在一万元以上的高档别墅。而主流产品一般都是高档别墅项目，由于建造一个18洞以上的国际标准高尔夫球场一般造价都在4-5亿元之间，因此投资成本高是导致别墅价格居高不下的主要原因。上海高尔夫别墅价格段数量分布豆丁网://www.docin.com/uucall83[四]、客源分析高尔夫别墅属于景观房产，依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的居住项目。较之一般的别墅，高尔夫别墅的特点和优势在于它具有更好的自然景观和建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。拥有相当实力的私营企业老板和众多外资企业高级管理人群将是此类别墅潜在消费群体。据统计，目前上海的高尔夫别墅项目中，境外人士购买的占据了半数以上的比例，他们购买的别墅总价基本上都在300-800万元/套之间，而一些总价在150-300万元/套的别墅购买者中，本地人士、年龄为30～45岁之间的人居多。[五]、上海目前在售高尔夫别墅一览表豆丁网://www.docin.com/uucall84上海目前在售高尔夫别墅一览表区域高尔夫球场别墅名称地址售价元/平方米发展商别墅数量主力面积平方米主力总价万元/套占地万方总建万方销售率闵行旗忠高尔夫球场长岛别墅闵行昆阳北路35587500-10000旗忠房地产56幢250-432187-432237.4一期70％山水世纪闵行曙光路1688号上海旗忠高尔夫球场西侧8000-10000旗忠房地产124幢276-457220-457134.5一期60％虹桥高尔夫球场虹桥高尔夫别墅虹许路555号14000-16000上海虹桥高尔夫俱乐部有限公司76幢274-385383-6105.22.295%大都会高尔夫球场大都会和风别墅中春路9988号10700-24000上海大都会育乐公司38幢280-300299-7206.882.275%浦东汤臣高尔夫球场汤臣高尔夫别墅龙东大道1号12000-24000上海汤臣房地产开发有限公司汤臣高尔夫（上海）有限公司365幢351-844410-175014021.9七期85％棕榈滩海湾高尔夫球场棕榈滩海景别墅莘奉公路4999号8000-12000同丰房地产106幢276-656220-787总3000亩一期200亩4.2一期45％海滨高尔夫球场林克司凌白路160018000--23000上海林克司高级行政人员社区有限公司51幢194-363349-830751.630%松江佘山旅游风景区高尔夫球场天马花苑佘山国家旅游度假区内天马山镇1号13200--16500台湾经纬集团.上海锦江集团.中国国际信托投资公司210幢277-496280-100035约8.1三期60％青浦沪青平银涛高尔夫球场银涛高尔夫别墅沪青平公路222211000-15000上海银涛高尔夫有限公司200幢312-668343-8604012.0一期48幢50％豆丁网://www.docin.com/uucall85[六]、在售高尔夫别墅介绍长岛别墅建筑和环境规划好，享用体育城的环境和配套，但去化速度缓慢楼盘地址：旗忠村昆阳路预售价格：7500-9000元/平方米开发商：上海人济置业发展有限公司建筑方案：美国ARQ建筑设计事务所美国JY建筑设计事务所景观设计：美国ARQ建筑设计事务所上海天华建筑设计有限公司营销企划：古原工作室基本规划：处于光华路以南，昆阳路以西，北面为旗忠高尔夫球场，西面为为森林公园，东面是游艇俱乐部，总占地面积23万平方米，建筑面积7.36万平方米，容积率0.32，绿化率72％，预计规划独立别墅110套，一期推出55套。房型规划：七种房型，分别是美国早期别墅、新潮贝式、现代贝式、新美国式、英国利物浦式、意大利威尼斯式法国香榭里式，面积在250-432平方米，花园面积400-1200平方米。其中单套面积在250-327平方米的别墅为两层设计，419-432平方米的是三层设计，贝式别墅面积较大，其中401平方米的贝式较有特豆丁网://www.docin.com/uucall86色，外立面采用立方体造型，地下面积308.84平方米（不计入面积），另设有露天游泳池。物业特色：小区绿化率高，达到72％，引入自然水景，形成自然水生态住宅，同时造就了流动的建筑；同时建筑风格多样，注入多国风情，这与周边的国际化高档配套比较贴切，使其建筑也成为一种独特的枫景。销售情况：该物业的销售情况比较不理想，2001年去化相当缓慢，2002年以现房再度公开，逐渐起色，一期房源去化三分之二左右。产品优势：——处于旗忠体育城，发展前景较好，可利用的资源相当丰富，如18洞高尔夫、游艇俱乐部、森林公园、国际网球中心——产品规划较好，小区环境佳，绿化率高，建筑风格适合多种需求产品劣势：——区域别墅市场不成熟——道路交通状况较差豆丁网://www.docin.com/uucall87山水世纪项目本身规划较一般，以体育城为最大卖点楼盘地址：旗忠曙光路1688号预售价格：8000-10000元/平方米开发商：上海旗忠房地产开发经营公司建筑设计：上海中鼎世华建筑设计所营销企划：加兴机构基本规划：地处旗忠高尔夫球场西，曙光路以东，占地面积127076平方米，建筑面积4.5万平方米，共建造124幢独立别墅，分三期开发。房型规划：纯独栋，双层设计，房型面积276-457平方米，房型的种类比较单一，主要有四种房型。物业特色：东、南、北三面由沙溪河围绕，环绕水系长400米，宽30米，使整个小区成半岛状，其他特色不明显。销售情况：该项目的销售进度比较一般，从2002年4月公开至今，一期55幢大约售出46幢。豆丁网://www.docin.com/uucall88产品优势：小区三面邻水，同时享受旗忠体育城的配套。劣势：区域别墅市场不成熟，道路交通条件较弱。豆丁网://www.docin.com/uucall89四、松江别墅市场分析[一]松江别墅分布松江区别墅市场开发起点较早，在整个上海还处于地产发展初始阶段的1995年，已经有一些具有远见卓识的开发商在这里投资开发高档住宅，随着介入的资金不断增多，开发量不断加大，至今已具有相当的规模，并在广大市民心目中拥有一定的知名度。目前，松江区容各类档次别墅于一体，但分布很有规律，顶级别墅基本云集于佘山风景区，依托自然景观及地理优势，大大提升了别墅的品质，使该地区的别墅项目始终鹤立群芳，最典型的有天马花苑、上海紫园；高档别墅主要集中在泗泾镇，如：银湖别墅、云顶别墅；九亭镇主要以居家型的中、低档别墅为主，如：新上海弄里人家、悦景苑、江南文化园；新桥镇以经济型别墅为主，如丽水华庭理想墅。从整体而言，靠近莘庄地区，别墅以中、低档为主；而越靠近佘山镇，特别是佘山及天马山山脚处，别墅则逐显高档，顶级别墅天马花苑、上海紫园就位于山脚。据了解整个松江别墅的主要客源为工业区及出口加工区内的中高层管理阶层，随着更多知名企业的入驻，工业区及出口加工区周边地区的别墅市场将仍有很大的发展空间。豆丁网://www.docin.com/uucall81005000100001500020000佘山镇泗泾镇九亭镇新桥镇单价起价[二]、松江别墅价格与行情1、整体行情松江别墅项目价格范围有较大的跨度，从3000-19000元/㎡不等，经济型别墅、中、高档别墅、顶级别墅并存，在保持高档次、高品味的同时，拉开价格空间，为客户提供了较大的回旋余地和选择空间，也是松江别墅一直保持热销的一大卖点。目前该区域共有别墅项目近30个，别墅已经成为了人们的一种生活方式。现松江的别墅最低总价为45万左右，最高总价已突破一亿五千元大关。2、板块价格从以上图标可以看出：佘山镇别墅价格最高。由于其相对其他区域自然环境较佳，拥有一种远离尘嚣，浑然天成的自然野趣，易于形成水天一色，群山环绕的整体形象。再者土地开发量大、规划起点高，使人们在山水间享受现代生活的乐趣。另与新建大学城相邻，又平添了几分文化氛围。独立别墅能座落于世界级大规模高尔夫球豆丁网://www.docin.com/uucall811场中不得不使该区域的价格在整个别墅市场中立于不败之地。天马别墅价格在2100-2300美金，创下上海别墅的新高价，而上海紫园总价达到1亿5千元人民币，成为上海别墅市场总价最高的别墅。泗泾镇别墅价格次之。从区域位置而言，泗泾镇地理位置相对较好，靠近佘山风景区，区内又有私营经济开发区。其别墅产品在整个区域中处于较高的水平。如云顶别墅价格在6000-7000元/平方米㎡，佘山银湖别墅价格在8200-8900元/平方米㎡。新桥镇和九亭镇离莘庄较近，区域间别墅价格相差无几。区内以居家型经济型别墅为主。如丽水华庭理想墅3400-4300元/平方米、江南文化园3850元/平方米；中档别墅次之，如浅水湾别墅6300-7500元/平方米。豆丁网://www.docin.com/uucall812[三]、松江别墅产品分析松江地区近几年别墅的发展较快，成为上海别墅最多的区县，从顶级别墅到经济型别墅都有。其中顶级别墅集中在上佘山风景区，中高档别墅分布于佘山风景区附近，经济型别墅多建在九亭镇。顶级别墅早期有佘山天马别墅，近期有上海紫园。这些顶级别墅都位于上海唯一的国家级风景旅游渡假区—上海佘山风景区，借助得天独厚的地理位置，这些顶