世联_众成潍坊房地产项目定位及物业发展建议报告终稿_361P

众成地产潍坊房地产项目定位及物业发展建议报告终稿谨呈：山东众成地产有限公司2我们的工作内容及提交成果前期市场调研阶段中期沟通时间进度阶段划分工作内容市调结果沟通《众成地产潍坊房地产项目定位及物业发展建议》中期稿提交成果项目终稿汇报整体定位及发展战略调整与修改《众成地产潍坊房地产项目定位及物业发展建议》终稿项目规划设计建议书2008/092008/102008/122009/01项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研潜在消费者访谈专业人士访谈项目界定及研判问题结构化分析市场机会分析项目整体发展战略项目整体定位物业发展建议报告整体构架：项目解析与属性界定项目解析与属性界定客户目标客户目标项目开发背景与核心问题项目开发背景与核心问题项目市场机会与发展战略项目市场机会与发展战略项目物业发展建议项目物业发展建议项目分期开发策略项目分期开发策略项目整体定位项目整体定位项目案名建议项目案名建议附件附件本报告是严格保密的。4一、项目解析与属性界定项目区位分析项目技术指标项目地块现状项目资源分析项目属性界定本报告是严格保密的。5项目位于潍坊市中心城奎文区的核心位置，地段价值明显潍坊市区行政区划图项目区位分析潍坊地区现辖潍城、奎文、坊子、寒亭四区，青州、诸城、寿光、高密、安丘、昌邑六市和临朐、昌乐两县,潍坊市区现辖潍城、奎文、坊子、寒亭四区，并包含一个国家级高新技术开发区和一个经济开发区奎文区是潍坊市委、市政府和市直机关所在地。是潍坊政治、经济和文化中心，城市基础设施配套完备，拥有各类大中专院校30所，科研机构25处，医疗机构13处，人民银行及各大商业银行潍坊支行等金融单位座落辖区潍坊地区现辖潍城、奎文、坊子、寒亭四区，青州、诸城、寿光、高密、安丘、昌邑六市和临朐、昌乐两县,潍坊市区现辖潍城、奎文、坊子、寒亭四区，并包含一个国家级高新技术开发区和一个经济开发区奎文区是潍坊市委、市政府和市直机关所在地。是潍坊政治、经济和文化中心，城市基础设施配套完备，拥有各类大中专院校30所，科研机构25处，医疗机构13处，人民银行及各大商业银行潍坊支行等金融单位座落辖区市区潍城区奎文区坊子区寒亭区开发区高新技术开发区本报告是严格保密的。6项目地块较为方正，总占地面积9.3万平方米，容积率指标小于等于3.5，建筑面积可达32.55万平米项目技术指标净用地总面积：139.76亩规划容积率：〈=3.5规划建筑密度〈=23%绿地率〉=30%限高：主体建筑高度〉=35米建筑间距：高层满足大寒日日照〉=30米道路退让：沿胜利街营业性建筑退红线〉=20米，其他10米；文化路营业性建筑退让绿线不〉=15米，其他10米其他：商业车位1个/100平米、绿化带保留，规划建筑地块退让现状绿化带〉=3米、沿街应布置商务楼、现有教职工宿舍纳入规划方案N胜利东街文化路区间路净用地面积：93171平方米312..31m91.41m90.78m21.98m342.16m33.28.m213.14m78.03m退红线20米退红线10米退红线15米项目技术指标本报告是严格保密的。7地块北侧为胜利东街、西侧为文化路，紧邻城市东西与南北两条主干道；东侧没有出入口，南侧为小区区间路胜利东街文化路区间路教师宿舍项目北侧胜利街，为城市东西主干道，具备较长的城市展示面，同时周边绿化带植被成熟，阻隔了交通噪音。入口绿化带项目东侧紧贴老的教职工宿舍，建筑形象破旧，需要纳入项目整体规划考虑。项目地块四至本报告是严格保密的。8项目为原潍坊学院旧址，地块内地势平坦，植被资源丰富，原生大树较多，具有明显的校园文化积淀绿植现状建筑物操场项目地块现状本报告是严格保密的。9地块内的潍坊市图书馆暂不拆迁，将影响项目分期开发顺序，同时，地块东边界紧接现状居民楼，给项目施工带来一定难度办公楼暂时保留2010年4月潍坊土地局交付图书馆土地使用权地块用地范围拆除拆除拆除拆除拆除拆除拆除拆除拆除教职工宿舍保留教职工宿舍保留暂时保留小白楼将在退线范围内，并未在可建设范围内,可以考虑对其进行包装利用,发挥其展示效果图书馆拆迁时间将影响项目分期开发顺序。紧邻地块的老教职工宿舍楼紧贴项目红线，后续建筑布局要考虑采光退让。暂时保留暂时保留项目地块现状本报告是严格保密的。10项目距离潍坊超市最为集中的新华路商圈约为10分钟步行范围内，生活、教育、医疗配套等集中，区域成熟项目地块佳乐家超市艺校哮喘病医院利群超市第二人民医院新华路商圈医学院新华书店信息工程学校新华中学奎文试验中学市委党校政府部门周边配套资源本报告是严格保密的。11项目辐射区教育、医疗、商业设施盘点项目资源价值盘点12345678910111213项目辐射区学校设施1、新华中学（初中）与新华幼儿园2、奎文实验中学（高中）3、日向友好学校（小学）4、新策幼儿园5、胜利小学6、广文中学（初中）7、幸福街小学8、潍坊十四中（初中+高中）9、潍坊市实验小学10、潍坊第一中学（初中+高中）11、潍洲路小学12、潍坊十中（初中）13、中心双语学校（小学）本报告是严格保密的。12项目资源价值盘点项目辐射区教育、医疗、商业设施盘点12345678910项目辐射区医疗设施1、潍坊骨关节医院2、潍坊妇幼保健院、儿童医院、口腔医院3、潍坊市第二人民医院4、潍坊市第一人民医院5、潍坊同心医院6、潍坊市中心医院7、蓝天医院8、哮喘病医院9、潍坊附属医院10、潍坊东方骨科医院本报告是严格保密的。13项目资源价值盘点项目辐射区教育、医疗、商业设施盘点项目辐射区大型商业设施1、佳乐家超市2、沃尔玛超市3、利群超市4、中百佳乐佳超市1234本报告是严格保密的。14临近虞河、张面河，河道两侧景观为城市生态景观休闲带，营造了社区周边良好的宜居生活环境项目地块虞河张面河张面河景观虞河景观张面河工程长3公里，全线依次分为5个主题景区。三季有花、四季常青。全线各景点布有太极广场、下沉式观演广场，小游园、情人园、长寿园和童趣园，形成城市生态旅游休闲景观带虞河05年综合整治工程，06年对外开放。建成十二个主题景区，把沿河两岸社区公共服务设施串联起来，将水景、园林与社区生活、文化艺术融为一体，形成了国内一流、国际知名的珍珠项链式的城市风景带周边自然环境本报告是严格保密的。15周边的各级的学校、政府部门带来的文化、知性氛围赋予了地块人文价值学校实验中学、新华中学潍坊艺学潍坊技校市委党校潍坊医学院…………..政府部门潍坊招商局、劳动局、国土局、规划局、贸易局、药检局、交通局、海关……潍坊日报社、电视台等周边人文资源本报告是严格保密的。16项目属性初步界定•大盘的规模优势，综合配套易于成为发力方向•以住宅为主的大规模社区•大盘的规模优势，综合配套易于成为发力方向•以住宅为主的大规模社区•地块紧邻虞河与张面河，到城市自然景观的资源较近•地块紧邻虞河与张面河，到城市自然景观的资源较近规模上自然环境基地条件•地块容积率较高•地块地块内部与东侧有一部分遗留建筑需要处理•地块北侧与西侧临近主干道，具有较高的商业价值•地块容积率较高•地块地块内部与东侧有一部分遗留建筑需要处理•地块北侧与西侧临近主干道，具有较高的商业价值三线城市核心区具备良好宜居环境的高容积率大规模房地产开发项目•奎文核心区，配套设施齐备•项目位于新华商圈辐射区•属于学区，文化氛围浓郁•奎文核心区，配套设施齐备•项目位于新华商圈辐射区•属于学区，文化氛围浓郁核心区本报告是严格保密的。17二、客户目标本报告是严格保密的。18顾问工作围绕实现开发商目标进行1.项目的土地出让金2.1亿，对于公司来讲投入较大，希望能够在风险可控的前提下有稳健的现金流。2.项目为企业异地开发的第一个项目，影响力要进入潍坊前3名。3.通过项目的成功开发，提升企业在潍坊的市场品牌，积累企业在异地开发和高层住宅开发的经验。4.明年进入开发阶段。项目计划在2009年5月开工建设，2009年下半年开始预售，2010年进行全面销售，分期滚动开发。1.项目的土地出让金2.1亿，对于公司来讲投入较大，希望能够在风险可控的前提下有稳健的现金流。2.项目为企业异地开发的第一个项目，影响力要进入潍坊前3名。3.通过项目的成功开发，提升企业在潍坊的市场品牌，积累企业在异地开发和高层住宅开发的经验。4.明年进入开发阶段。项目计划在2009年5月开工建设，2009年下半年开始预售，2010年进行全面销售，分期滚动开发。资金目标开发周期企业战略目标品牌目标项目开发目标本报告是严格保密的。19三、项目开发背景与核心问题城市层面房地产市场层面为清晰解构目标的现实意义,我们从两个层面进行研究探讨20潍坊中心城总体布局呈“一心、一环、一轴、一廊”的结构模式，项目位于一心、一廊的交汇处“中心城”总体布局：“一心、一环、一轴、一廊”的结构模式：一心月河路北海路北宫街健康街一环长松路潍县路玄武街宝通街一轴一廊一心月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区一环长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环，是提高城市运行效率的保障和引导城市增长的框架一轴由北海路为主的交通、发展轴一廊由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道城市发展规划21项目所在的奎文区汇聚了城市大部分先进功能组成要素，是城市目前也是未来发展的核心区2007年潍坊各区生产总值（亿元）020406080100120潍城区寒亭区坊子区奎文区高新开发区滨海开发区经济开发区城市功能分区城区规划方向与承担的城市功能奎文区以服务经济为主的产业结构，规划建设中央商务区、文化休闲旅游区、行政商务区、生态商住区、高新技术现代物流职业教育聚集区和先进制造业发展区“六大功能区”潍城区山东半岛重要的物资集散地，西部集中发展物流业，中部主要发展服务业寒亭区着重发展加工制造、农产品、大型物流配送和特色旅游休闲业坊子区机械制造、纺织服装、新型建材、生活用纸、医药及食品加工、电子信息等6大支柱产业，民营经济快速膨胀，民营业户发展到8406户高新技术产业开发区拥有省级以上工程技术研究中心18家，省级以上高新技术企业93家，成为全市高科技领域的品牌和亮点。现已形成电子信息、机电一体化、生物医药、新材料四大高新技术产业集群，建设了电声器件产业园、光电子产业园、潍柴动力园、医药科技园、高科技园、新材料工业园等十大特色园区，有潍柴动力、富维塑胶、沃华医药、五洲明珠、天德化工、青鸟华光6家企业开发区重点建设高科技、无污染、低能耗的新型工业区。初步形成了以机械电子、纺织服装、印刷包装、食品加工、生物医药、精细化工六大优势产业22潍坊整体经济实力位居山东前列，但人均GDP和可支配收入水平排名靠后2007年末潍坊GDP达到2056亿元，排行山东省第4位，经济发展态势良好，为房地产的发展打下了基础从城镇居民人均GDP指标看，潍坊市2006年在山东9大中心城市中只排到第7位。2007年在山东主要城市居民人均可支配收入中，潍坊市排名第12位，整体收入水平不高740485474140082391703695520010370351797613639东营威海青岛淄博烟台潍坊济南济宁临沂2006年山东主要城市人均GDP比较（元）2006年山东省7城市经济总量对比以及对全省经济贡献比2007年山东主要城市城镇居民人均可支配收入（元）13716.2302000400060008000100001200014000160001800020000济南市青岛市淄博市东营市烟台市潍坊市济宁市泰安市威海市莱芜市临沂市滨州市城市经济发展23潍坊下属县市经济实力强劲，但市区对下属县市的辐射与吸引力有限，意味着潍坊市区对周边高端置业人口吸引力有限3333032211981671321039898835518050100150200250300350寿光市诸城市青州市高密市昌邑市安丘市昌乐县临朐县高新技术开发区市区平均滨海经济开发区经济技术开发区2007年潍坊各区生产总值2007年潍坊各区生产总值“潍坊下属的地市经济实力都比较