世联_绿宸地产_北京固安项目开发定位操盘策略报告_143页

走向未来，更决定未来走向!——绿宸地产固安项目定位报告谨呈：绿宸地产项目背景核心问题聚焦整体思路项目定位启动区策略项目机会寻找整盘操盘策略项目背景。本体分析开发商目标本报告是严格保密的。本项目位于河北省固安县县城南部，毗邻北京，属于北京周边陌生区域固安县隶属河北省廊坊市，地处首都地区“一轴三带”京津发展轴的轴心区；固安与北京大兴区仅有永定河相隔，古有“天子脚下”之称，今有“京南明珠”美誉；固安距北京天安门50公里，属于京郊区域；50公里本项目位于固安县城南部，距离固安县城核心区2公里；本项目属于固安县城市总体规划（2008－2020）南部工业区内居住用地；廊涿高速东干渠固安站固安核心区项目地块本体分析项目区位固安本项目位于临空发展带的中心层内，毗邻第二机场，发展潜力巨大；交通优势明显，具有承接北京人口疏散及空港人口的区位，本报告是严格保密的。本项目紧邻106国道，交通便捷，距离南三环车程40分钟106国道、京九铁路纵穿全境，京九铁路在固安设有车站和货场；大广（大庆、广州）高速北京段直达固安县城；廊涿高速公路横贯东西，向东30公里与京津塘高速公路相连，向西15公里与京石高速衔接；区域内943路公交直达北京；廊涿高速公路南六环南三环南四环南五环京九铁路京开高速106国道大广高速紧邻106国道，出行便捷，至北京南三环车程40分钟；距离在建地铁大兴线南兆路站距离约25公里；943路公交，直接通达北京；首站：霸州火车站，终点站：永定门长途汽车站；全程距离京九铁路固安站不到3公里；区域交通——项目交通——本体分析项目交通943路公交车首站：霸州火车站，终点站：永定门长途汽车站；全程53.5公里，快车33站，慢车47站，发车间隔约15分钟大广高速公路河北段，计划2010年开工，2013年建成通车；地铁4号线大兴线预计2010年10月开通，终点站南兆路站。本报告是严格保密的。周边有少量低端配套，紧邻县城中心，可享受县城中心现有配套固安人民医院文固安第一中学固安人民政府文京安学院聚宝龙超市固安镇医院明珠商厦固安人民法院文政府学校商场医院周边有少量配套，且配套低端；项目地块距离固安县中心距离不到2公里，可享受县城内配套设施；项目地块本体分析项目周边配套固安核心区启动区（南五里）汇丰家园售楼处加油站加油站加油站强盛汽车贸易有限公司五金店围挡沿街餐饮106国道启动区周边配套本报告是严格保密的。公主河农兴路106国道固马路本体分析项目四至106国道一期二期三期启动区前期售楼处位置天顺家园小区回迁小区加油站云龙湾酒店混凝土厂垃圾处理厂固马路引清干渠加油站在建道路木材林农兴路搅拌站周边道路现状良好，地块较为规整，具有水体资源东至：106国道，双向六车道；西至：固马路，双向四车道；南至：云龙湾酒店；北至：农兴路，双向四车道项目四至尚品阳光地块现状本报告是严格保密的。项目为中低等开发强度具备完善生活配套的区域开发项目，一期地块中等开发强度无配套支持本体分析项目经济指标经济指标整盘（开发商提供）一期（根据用地红线图）启动区规划总占地面积1815亩500亩228亩住宅建筑面积165万平米约83万平米约38万平米公建建筑面积19万平米酒店：2万平米小学：1.4万平米幼儿园：1万平米医院：0.4万平米文体活动中心：1万平米菜市场：0.5万平米其他商业配套：12.7万平米--------居住建筑密度30%30%----容积率1.522.52.5绿地率30%30%30%本报告是严格保密的。汇丰家园售楼处加油站加油站加油站强盛汽车贸易有限公司五金店围挡沿街餐饮106国道启动区周边配套本体分析启动区启动区地块规整，无可利用资源，紧邻国道，北侧紧邻回迁别墅区，周边有少量低端配套启动区（南五里）本报告是严格保密的。交通便捷；紧邻106国道，通过京开高速直到CBD车程不到1小时；943路公交车直达南二环超大规模;184万超大规模社区（开发周期8－10年）具备条件发展成一个功能完备的大型居住社区；项目内配套齐全；规划设计幼儿园、酒店、小学、医院、会所、菜市场以及配套商业紧邻北京，具备一定的城市属性；中低等容积率，物业类型可以有多种选择边缘地带，区域认知较差；紧邻主干道，噪声影响；周边配套较低端；回迁房影响品质优势劣势本体属性：北京周边，中低等容积率，配套齐全超大规模的区域开发项目对启动区影响较大！本体分析项目本体小结项目背景。本体情况开发商目标“资金快速回笼”“考虑大盘，给前期客户留足一定利润空间”世联理解：此为开发商首个进京开发项目，在保证安全基础上，首期实现快速销售，综合效益最大化，树立开发商品牌。“打造绿宸集团品牌形象，项目引领固安市场”项目背景开发商目标首期安全、快速回款，树立良好的市场影响力项目背景世联解读整盘综合效益最大化，引领固安市场项目背景核心问题聚焦整体思路项目定位启动区策略项目机会寻找整盘操盘策略问题聚焦。本报告是严格保密的。一小时交通圈一小时交通圈亦庄房山大兴燕郊通州廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速问题聚焦区域印象北京1小时交通圈城镇组团中，发展相对滞后的非热点外围城镇,区域竞争力有限1小时交通圈城镇：燕郊：京哈高速，快速公交通达；房地产成熟发展区域；区域配套有限；大厂：京哈高速，快速公交可达；房地产起步发展区域；区域配套匮乏；香河：京沈高速，快速公交可达；家具产业、房地产发展区域；区域配套匮乏；廊坊：京津塘高速，快速公交可达；自身产业发展完善、房地产成熟发展区域；区域配套完善；永清：京津塘、廊霸路；自然环境良好，房地产启动区域；区域配套匮乏；固安：京开高速，快速公交可达；农工业、房地产启动发展区域；区域配套匮乏；本报告是严格保密的。永清县固安县廊坊市固安-北京南四环:京开高速路程约40公里；固安-广阳区九州镇：密涿高速廊坊段约20公里固安-永清县：廊涿线约20公里；固安-涿州市：廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里；固安-霸州市：106国道约35公里、大广高速规划路；京津南通道固安县概况：总面积698.73平方公里2008年末总人口416670人主导产业：农业与大兴县紧邻，且有交通联系紧密固安县产业结构比例12.3%9.6%41.5%43.8%56.6%23.8%39.0%32.8%31.1%66.6%19.5%23.4%廊坊市广阳区永清县固安县第一产业第二产业第三产业数据来源:2009廊坊经济统计年鉴问题聚焦区域印象农业产业为主，具备优质交通系统的北京南部外围城镇无强势区域价值吸引力本报告是严格保密的。主要客户流向燕郊均价：7500元/平米产品形式：普宅交通方式：公交、自驾车刚需主流热点选择区域香河均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：自驾车刚需主流选择区域大厂均价：4500元/平米产品形式：普宅交通方式：自驾车刚需选择区域廊坊均价：6500－7500元/平米产品形式：普宅交通方式：自驾车内向型市场，北京客户鲜少固安均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、别墅交通方式：公交、自驾车刚需选择区域永清均价：5500元/平米产品形式：别墅、类低密交通方式：自驾车低密度首置客群选择区域次要客户流向亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速问题聚焦区域市场热点区域共享北京支付能力有限的刚需客群，受区域发展限制，当前阶段属认知度有限区域北京永定河106国道低密度项目普宅项目核心区本项目区域内市场处于起步阶段，区域市场同质化竞争严重，本项目处于现有认知较低的南部区域固安市场目前主要代表项目北部区域南部区域市场分析板块分析以中小规模中高容积率普宅项目为主，平台价格集中在5500-6500元/平米，目前仅万汇广场在售，开盘当月销售400套，新政后每月8-9套；规划中新城区域，价格主要集中在5800-6200元/平米；京御系列，不同产品系均有，品牌具有一定知名度，大卫城8月8日开盘，续客4月4000组左右，均价5300－6000元/平米；固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段，多数为当地开发商，中小规模项目为主；市场同质化竞争严重，户型均以80-100平米两居为主力供应（占比70%左右），一居面积60平米左右，三居100-130平米之间，建筑类型多以小高层板楼为主，中小规模为主；本报告是严格保密的。2010年2011年目前在售未来供应恒基现代城天顺家园红城方城馨苑汇丰家园孔雀大卫城橘洲万汇广场北京第九区68、110平米的一居，85、97平米二居，118、120、139平米的三居，供应量37万平米1居59平米，2居70-80平米，3居115平米，供应量1600多套中宏新界76-90平米两居，120平米三居，供应量约40万平米以二居90-100平米为主，供应量5万平米一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米，供应量40万平米供应量5万平米一居约60平米；二居约90平米左右；三居110-135平米，未来供应量83万平米以80-90平米两居为主，未来供应量14万平米以89-128平米两居为主，未来供应量10万平米以85-97平米两居为主，未来供应量14万平米本项目将面临多层面的激烈竞争，主要对手为区域内同期开发的京御系、绿洲项目未来供应量150万平米2012年预计本案入市时间2011年5月本区域市场内同期存在多个大规模开发项目，京御集团旗下的孔雀大卫城和廊坊京御地块，绿洲地产的大留村地块，潜在供应量超过400万平米内向型，低品质，尾盘销售——分流竞争廊坊京御地块未来供应量180万平米绿洲地产地块外向型、高品质——主要竞争竞争锁定问题聚焦区域市场问题聚焦核心问题Q1:寻找区域机会,挖掘区域发展价值，突破现有区域竞争劣势Q2:寻找市场机会,挖掘自身价值体系，突破激烈综合性市场竞争审视现有区域认知、市场基础、本体条件与目标实现间存在的问题世联的大盘操作经验•大盘操作，有规可循：•不是随行就市，大盘也可把握、可控制启势炒作区域奠定形象，灵活应变产品升级，精神属性传递生活方式控制卖点、控制节奏、控制价格•远郊大盘，看发展、看客户紧抓区域发展前景，把握客户真实需求项目背景核心问题聚焦整体思路项目定位启动区策略项目机会寻找整盘操盘策略机会寻找。区域机会寻找市场机会寻找价值体系建立区域机会——从城市发展视角寻找机会区域机会凭借优越的地理位置，固安将在北京城市发展过程中受到南城发展计划、第二机场建设、大七环发展的多重利好影响，取代东部方向成为新的城市发展热点北京城市定位国家首都世界城市文化名城宜居城市大七环范围的北京城世界城市2005年2010年2015年2020年2050年中关村、CBD、金融街的逐渐成熟CBD东扩、“南城计划”、首都国际第二机场等带动北京全面发展，特别是向东南方向的延伸北京城市发展近期远期远景内容来源于《北京城市总体规划2004－2020》《北京市2010年政府工作报告》区域机会北京城市未来城市西部发展带东部发展带中心城区域山区区域山区区域“两轴两带多中心”北京城市发展格局中心城区不断升级完善，东部区域首先启动，西部区域以生态涵养发展为主，形成多点带动的城市格局高度发展新城/05年启动重点新城•通州——现代国际化新城，北京未来城市综合服务中心；主要功能——行政办公、商务金融、文化、会展等。•亦庄——高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际宜业宜居新城；•顺义——北京绿色国际港；主要功能——现代制造业、空港物流、会展、国际交往、体育休闲等；发展中新城/09－10年启动新城•大兴——宜居、宜业的，具有综合性区域服务职能的京南绿色新城；主要功能——生物医药等现代制造业、商业物流、文化教育等；•房山——首都西南枢纽、友好产业新区、山水文化名城、宜居城市；主要