项目操作流程(横道图)

房地产项目开发流程（一）现状图落实地块具体位置及周边情况经营发展部工程部及财投委专业公司开始时间结束时间规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件经营发展部同上同上现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。经营发展部土地方工程部相关专业公司了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况经营发展部营销中心专业策划咨询公司了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。经营发展部营销中心同上了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。经营发展部及财投委相关部门专业公司了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算营销中心财投委专业公司了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排营销中心工程部同上现状图（四至电子文件）经营发展部市场深度调研营销：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等经营发展部：负责协助进行区域市场调研经营发展部营销策划公司项目最终定位营销：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议经营发展部营销中心及专业公司成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选营销：协助进行方案设计和成本测算经营发展部开发周期及付款计划工程部、经营发展\营销：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。经营发展部专业公司项目方案确定经营发展部同上现金流测算经营发展部区域宏微观市场研究经营发展部专业公司项目招商版盈利能力分析经营发展部及商业经营公司商业专业公司项目商业策划书财投委：制定项目财务数据经营发展部同上合作伙伴确定同上合作方案确定同上合作细节确定同上引资（商业计划书）签署战略合作协议财投委、经营发展部：制定合作方式、投资回报总裁办：协议盖章，存档同上合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财投委、经营发展部：协助办理股权、增资等相关财务问题。总裁办：工商局办理公司注册同上投方案标项目方案确定经营发展部专业公司投经济标确定土地上限同上同上拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术同上同上挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术同上同上可行性研究报告寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）注：做成横道图主要阶段期限(天)主要工作内容公司负责部门/岗位配合部门时间控制土地信息收集土地初判明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）土地深判财投委、经营发展部：制定合作方式、投资回报投标、摘牌模块200年－－－200年房地产项目开发流程（一）主要阶段期限(天)主要工作内容公司负责部门/岗位配合部门时间控制模块200年－－－200年签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费法务：合同条款的草拟和完善财务：提供资金同上法律顾问公司土地出让合同经营发展部：提供土地出让合同工程部出让金、交易费交费证明财务：提供资金缴纳出让金、交易费办理房地产开发资质预审表总裁办工程部委托工程咨询资格机构编制申请报告总裁办工程部专业公司向项目备案机关提交申请报告工程部建设用地规划许可证工程部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）经营发展部土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）经营发展部土地出让合同经营发展部：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸工程部核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图经营发展部工程部交费证明缴纳土地费用财务部经营发展部1：500现状地形图3份（反楼座）工程部详规经营发展部：委托设计祥规工程部营销策划公司土地出让合同经营发展部交费证明缴纳土地费用财务部经营发展部建设用地规划许可证营销中心、总裁办工程部地籍图4份（薄膜图）同上工程部土地登记申请书同上工程部土地确权来源证明文件同上工程部申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明总裁办：提供相关证明资料工程部规划设计阶段销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等营销策划公司3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业经营公司：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业策划部商业策划公司4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息商业经营公司：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向同上同上公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量商业经营公司：配合完成公建部分业态选择与数量确定商业策划部同上营销中心：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作商业经营公司：配合完成公建类定位销售及商业相关体系相关专业公司经营发展部：逐步细化成本测算及利润率分析财务：现金流测算营销及工程同上项目定位市场定位、客户定位、产品定位、价格定位经济测算办理土地证区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查用地规划许可证确权企业投资项目备案获取土地房地产项目开发流程（一）主要阶段期限(天)主要工作内容公司负责部门/岗位配合部门时间控制模块200年－－－200年开发计划营销中心：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同工程部初步制定土地开发计划和销售计划。商业：结合市场现状配合工程完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程：根据工程情况排定工期工程部同上资金流工程：根据工期制定工程款支付计划发展部：配套费及土地款支付计划财务工程、发展营销：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见工程部代理公司工程部同上方案设计组织法务：合同文义审核财务：成本审核工程法律顾问公司营销：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见工程代理公司规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。营销、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见发展：提供各项配套费用标准经营发展部各相关部门及专业公司开发经营部：负责提供图纸开发经营部开发经营部：参考意见营销中心代理公司工程部：负责提供图纸开发经营部建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见营销中心各代理公司工程部：负责提供图纸开发经营部工程：提供报建图纸开发经营部销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见财务：成本核算及成本指标控制工程同上营销：对销售费用指标，进行讨论确定商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议工程、开发、财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实经营发展部各部门及相关公司营销：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系工程：制定工期、节点控制计划总裁办各相关部门及公司开发经营部：配合工程进行设计招投标工程管理：对结构方案、设备选型进行评估法务：合同的审核工程部法律顾问公司制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标销售、商业：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定工程：提供工程技术专业建议工程相关专业公司工程：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选参与结构方案及设备选型研讨工程公司相关部门地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告工程：负责提供规划总平面图工程地勘公司总平面图同上放线图同上桩位图同上项目发展报告修建性详规成果详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）建筑方案报建图景观概念方案设计及确定项目定位明确产品设计思路明确设计院选择标准制定设计组织计划方案与设计院选择与合同签订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订彩色总平面图（含经济指标）送规划预审项目成本指标确定年度考核指标调整施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定结构方案及设备选型研讨及确定施工图成果指标确认阶段设计前期房地产项目开发流程（一）主要阶段期限(天)主要工作内容公司负责部门/岗位配合部门时间控制模块200年－－－200年施工图报建图同上消防、人防报建图同上施工图审查全图及计算书同上编制典型楼座建安预算开发施工图会审开发：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核工程监理等相关公司施工图全图工程编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化工程：负责图纸优化变更、对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核开发相关部门开发部：提供各专业局设计条件工程开发财务：成本核算及费用控制工程销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定工程：负责图纸优化变更对选材、工艺做法提出专业性意见工程相关部门设计方案（含总平面方案）申报表工程：配合提供设计院盖章确认开发部土地出让合同经营发展部：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）工程：提供所需图纸开发部申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书总裁办：提供相关证明资料开发部建筑设计方案申报表工程：配合提供设计院盖章确认开发部1/500现势地形图1份开发部土地出让合同经营发展部：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部投资计划开发部建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型开发部申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书总裁办：提供相关证明资料开发部投资计划开发部大配套财务：提供资金保障开发部财务小配套财务：提供资金保障开发部财务消防证明工程：负责提供消防报建图开发部工程人防证明工程：负责提供人防报建图开发部工程地名证明开发部开发部开发部工程：出图及图纸问题解决、现场配合开发部工程工程：配合勘测、清除现场障碍开发部工程组织施工单位做好记录及现场保护开发部工程工程：现场发现问题，及时解决、组织施工单位交接开发部工程开发部开发部开发部开发部财务开发部工程：负责提供施工图及计算书开发部工程工程：配合办理开发部工程工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。开发部工程工程：配合现场安全开发部工程开发部开发部开发部开发部工程：负责提供所需的全部图纸开发部开发部开发部物业：签订物业合同工程：负责提供所需的全部图纸开发部物业工程：到达基础部位，提供基础验收证明开发部工程开发部：提供地名批复及附图、图审证等证件研发部：提供全套施工图营销中心施工图设计组织施工图成果综合管网方案设计景观扩初及施工图设计景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化规划方案及市政方案送审建筑方案送审取得许可证现场工程放线施工单位配合做记录、现场保护移交施工单位建设工程规划许可证建设工程规划许可证规划局批复