中关村房地产估价报告

房地产估价报告估价项目名称：北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告委托方：北京华素制药股份有限公司估价机构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司估价人员：刘忠、刘晓娣、李晓琦、程超估价作业日期：2012年8月7日至2012年9月10日估价报告编号：京杜鸣估G字[2012]第57560号目录致委托方函........................................................................................1估价师声明........................................................................................4估价的假设和限制条件...........................................................................5估价结果报告.................................................................................7一、委托方..........................................................................................7二、估价机构......................................................................................7三、估价对象......................................................................................7四、估价目的....................................................................................10五、估价时点....................................................................................12六、价值定义....................................................................................12七、估价原则....................................................................................12八、估价依据....................................................................................12九、估价方法....................................................................................14十、估价结果....................................................................................14十一、估价人员...............................................................................16十二、估价作业期...........................................................................17十三、估价报告应用的有效期.......................................................17十四、变现能力分析.......................................................................17十五、有关说明与建议...................................................................18估价技术报告...............................................................................19一、个别因素分析...........................................................................19二、区域因素分析...........................................................................19三、市场背景分析...........................................................................23四、最高最佳使用分析...................................................................27五、估价方法选用...........................................................................27六、估价测算过程...........................................................................28七、估价结果....................................................................................41附件......................................................................................................43北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告第1页共42页致委托方函北京华素制药股份有限公司：受贵公司委托，我公司对位于北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产(以下简称估价对象)的抵押价值进行了估价。估价对象：北京华素制药股份有限公司（以下简称委托方）拥有的位于北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产，即建筑面积18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为33.1年的37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权。估价目的：为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象房地产抵押价值。估价时点：2012年8月7日。估价依据：全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；建设部、人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》；委托方提供的有关资料；我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，确定：北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产，即建筑面积18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为33.1年的37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权在2012年8月7日的估价结果：1、市场价值估价结果市场价值估价结果总价为人民币7526万元。北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告第2页共42页2、估价人员所知悉的法定优先受偿款根据产权方提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》显示，估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限公司北京石景山支行，权利种类为抵押，权利范围为全部，权利价值为人民币6408万元整，设定日期为2011年9月27日，抵押期限自2011年10月24日至2012年8月24日止。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销。本次估价未考虑抵押权对估价结果的影响，估价对象再次抵押时以上述抵押登记已注销为假设前提。截至估价时点，除上述抵押权外，估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。3、抵押价值估价结果抵押价值总价为人民币7526万元，大写金额：柒仟伍佰贰拾陆万元整。具体见表：估价结果一览表抵押物名称总建筑面积（㎡）土地使用权面积（㎡）土地使用权价值建筑物所有权价值房地产价值总价(万元)平均地面单价(元/㎡)总价(万元)平均楼面单价(元/㎡)总价(万元)平均楼面单价(元/㎡)北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产18787.8037213.70426111453265173875264006估价报告应用有效期：2012年9月10日至2013年9月9日提交估价报告的份数：共4份杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司法定代表人签字：北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告第3页共42页2012年9月10日北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告第4页共42页估价师声明我们保证，在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记录、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、我们与本估价报告的估价对象没有任何利害关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有任何个人利害关系。4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘。6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助。报告编制人员资格及证号签名盖章刘忠中国注册房地产估价师注册证号：1120030085刘晓娣中国注册房地产估价师注册证号：1120040062李晓琦程超北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告第5页共42页估价的假设和限制条件1、本次估价是以估价对象能够按照法定用途和现状最高最佳用途持续有效使用为假设前提。2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及相应的出让国有土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。3、根据委托方提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》显示，估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限公司北京石景山支行，权利种类为抵押，权利范围为全部，权利价值为人民币6408万元整，设定日期为2011年9月27日，抵押期限自2011年10月24日至2012年8月24日止。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销。本次估价未考虑抵押权对估价结果的影响，估价对象再次抵押时以上述抵押登记已注销为假设前提。截至估价时点，除上述抵押权外，估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。4、本报告以委托方不存在欠缴营业税、城市维护建设税及教育费附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动保险为假设前提。5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。6、本次估价是以估价对象在估价时点及抵押期间未有任何方式的租售情况为假设前提。7、本报告所得出的估价结果内涵包