中原-莱蒙深圳龙华地块房地产项目户型定位报告-37页

二级市场策划品控中心莱蒙龙华地块户型定位报告22＃、3＃4＃5＃地块价值对比分析解决问题思路片区发展判断2＃、3＃4＃5＃两地块竞争关系判断开发进度预测楼盘竞争分析地块价值分析市场需求分析2＃地块户型定位开发策略及定位各地块户型定位商业规划港铁规划周边路网3初步判断第一部分42＃地块重住宅、3＃4＃5＃地块重商业占地：85808总建面：291747容积率：3.4住宅：262333商业：26000占地：22076总建面：69570容积率：3.2占地：17901总建面：57283容积率：3.2占地：41359总建面：144756容积率：3.5总占地：81336总建面：271609住宅：194489商业：760001、地块自身指标判断：2＃地块：重住宅3＃4＃5＃地块：重商业2、定位初步判断两地块总规模体量相当，如同期开发，销售周期势必大部分重叠，3＃4＃5＃地块住宅定位看2＃块住住宅定位2＃地块商业定位看3＃4＃5＃地块商业定位定位差异/互补将实现“共嬴”509年-11年底是片区高速建设期，符合项目销售节点项目名称道路规划信息建设完成（年）深圳新客站北京—深圳、上海—深圳两大客运线的枢纽站09年后福龙路（高快速路）连接香蜜湖片区与龙华最快速干道08年初地铁4号线延长段向南和香港西线铁路接驳，将实现直通香港10年地铁5号线前海湾—龙华火车站—黄贝11年地铁11号线深圳西站—龙华站—塘坑10年地铁6号线深圳机场—龙华预计11年港铁项目预计10年绿景/中航项目预计10年左右销售入市人民南路/上塘路/富国路具体时间尚未公布，但开发势在必行6销售速度成为户型定位考虑指标大幅上涨后，市场势必回归平稳期大盘年销售体量约10万平米两地块年销售计划各10万平米，合计20万1）年销售量20万，销售速度“快”，户型定位必须考虑该条件；2）年底竣工结算交楼，销售率常规应100％，则各地开发规模必须为10万平米起；开发进度：09年上2＃、5＃地入市；09年底，开发地块要求竣工结算72＃地块住宅定位区域价值、竞争研判地块价值分析第二部分8红山站区域价值——都市核心区红山站片区都市核心地段——吸引多方面人流：1、中高档档次需要；2、有价格承受力；3、客户多元化（各职业、各阶层）；预判09-11年该片区主力购房人群：二次置业为主、首次置业为辅客运站片区909-11年周边潜在楼盘竞争预判——以二次为主、首次为辅绿景，二次置业为主，首次为辅，适当控制面积占地8万，建面18，R1.8（有待微调）鹏润达，首次置业为主占地3万，总建面12.25万，R4滢水湾，多次置业为主占地6万，建面13万，R2.2星河，服务式公寓及二次置业为主占地8万，建面26.1万，R3.2中航，服务式公寓及二次置业换房为主占地5万，建面25万，商业7.2，R4.6信托，别墅产品占地14.3，总建面8.58万，R0.6兆丰一期，二次置业换房为主占地11.3，建面22.6万，R2弓村，多次置业为主占地4万，总建面22万，R3.0万科，服务式公寓及二次置业换房为主占地7.5万，建面21万，R2.8港铁，首次置业+服务式公寓R6.5鸿荣源龙1号，TH和小高层占地6.87万，建面8.244万，R1.2102＃地块价值——大盘宜群居占地：85808总建面：291747容积率：3.4住宅：262333商业：26000优势分析：区域先行开发——项目所属区域为二线区先行开发地段，配套逐步成熟；处于宜居地段——地块所属片区，规划为居住区功能；社区规模优势——总建面29万，住宅26万；地块综合素质高——未有不利影响（中间无支路）；且有城市绿轴环绕。劣势分析：地块紧邻两条主干道，有噪音影响；09年初入势，片区配套成熟区有限。112＃地块整体定位——高中端舒适型居家片区发展判断片区竞争分析地块价值分析市场需求分析2＃地块定位针对高中端市场的——二次及首次置业居家住宅产品——根据以上比较、分析，对2＃地块整体定位判断为：122#西南区域——10万建面首先启动策略：2＃商业为难点，目前属暂不确定因素，建议采用排除法，锁定首先开发的住宅区域09年开发区域：2＃地块以D处为原点西南区域理由：主要从后期商业排布考虑。从整体地块商业价值考虑，D处为原点西南角区域商业价值最低，A、B、C处均有设置独立商业可能性，A、B处可以考虑与3＃和4＃商业形成规模效应，而C处处在人民路和富国路交汇处，昭示性强；而且受噪音等因素影响该处住宅开发价值最低。CABD13定位：大盘占据主流市场需求；客户：以“二次置业为主、首次为辅”，满足居家需求主力户型：产品线丰富，其中以三房为主，大户平面及高附加值LOFT产品均有涵盖。2#西南区域——户型定位14户型核心面积（面积差异在3M2区间）面积比套数套数比组合情况复式楼王2403%121.3%16.1%不组合四房4房2厅2卫13520%14814.8%80M2和55M2组合三房3房2厅2卫12020%16616.6%63.9%75M2和45M2组合3房2厅2卫11027%24624.5%不组合3房2厅1卫8820%22822.7%不组合，赠送面积附加值高LOFT1房2厅1卫5010%20020.1%不组合合计：开发总建面10万100%1000100.0%2＃西南区域户型配比——产品线丰富综上分析，09年开发10万建面地块，考虑销售速度100％要求，建议户型配比如下：备注：10年后续开发区域户型定位，面积段有不断走高趋势15混合型社区——万科城——区域/大盘/丰富一期建筑类型面积范围M2套数套数比TH220-269304.13%宽景House137-20512016.53%花园洋房70-13032244.35%透天小高层70-12516622.87%Loft公寓688812.12%一期总建面103119.93M2726100%163、4、5#地块定位第三部分173＃地块住宅价值分析3＃地块占地22076平米，容积率3.2，总建面69570平米；优点：地块长条型，利于容积率吸纳；毗邻城市绿轴，对于住宅有提升生活品质作用；规划学校毗邻地块，配套较为齐全；缺点：容积率3.2，无法实现一梯两户南北通户型，后期规划朝向多西北向单位；占地较小，仅2万平米，不足形成有效社区规模优势；住宅价值评分：3#★★★港铁商业184#4＃地块占地17901平米，容积率3.2，总建面57283平米；优点：距港铁商业距离较近，商业氛围较浓；城市绿轴，对于住宅有提升生活品质作用；缺点：占地仅1.7万平米，建面仅5.7万，建筑布局局限性大；地形呈正方形，不利容积率有效利用、排布；外部无景观资源优势；住宅价值评分：港铁商业★★4＃地块住宅价值分析195＃地占地41359平米，容积率3.5，总建面14.4万平米；优点5＃地块规模适中，较为形成纯粹社区，非大而杂，同时景观园林和产品规划的可发挥空间大；距港铁商业距离较近，商业氛围较浓；缺点毗邻富国路（六车道），有噪音影响；外部无景观资源优势；住宅价值评分：5#港铁商业★★★★5＃地块住宅价值分析★20三地块住宅价值——5＃3#4#三地块住宅价值分析：在噪音、容积率、景观资源差异性不大前提下；综合各地块优劣比较；编号3＃4＃5＃占地面积（M2）220761790141359建筑面积（M2）6957057283144756住宅价值：5＃3＃4＃5#4#3#21根据发挥各地块价值最大化原则；三地块经济指标分配为：5#地块：纯住宅规划，纯粹居住；高端形象09年率先入市；3#4#地块：视为一整体，商业+住宅（最终以商业策划公司而定）地块经济指标分配考虑港铁26万的商业体量竞争影响；3、4、5号地7.6万商业如分散设置，则无法形成竞争的规模优势考虑3、4号地商业可与2号地及中航、绿景等周边地块空中嫁联，形成通往港铁的“空中商业走廊”，使空间消费形成习惯。225#地块定位——纯粹大户三房/四房1、项目开发节点：5#地块09年上推出（间隔2#地块推出约1个月）；2、根据开发商年销售10万硬性指标；理由：1、社区规模适中，且无商业零散规划，更易打造纯粹的高规格社区；2、零距离毗邻港铁商业及地铁4号线，支撑大户定位；3、市场差异化定位。新客站片区锁定多次置业为主的大户豪宅为主，代表楼盘鸿荣源龙1号、深国投1号地块、万科榕江项目等，推出时间预计08年中下，主力户型（180-250）；同时，同期红山站片区供应的2＃锁定主流市场二次及首次置业为主；根据差异化定位，本项目锁定二次/多次置业，可达到细分市场客户需求；4、在经过新客站08年豪宅市场疯狂炒作，城市豪宅客户群热情将被极大调动，区域逐渐被大户客户所认可，09年大户市场有空间发展；5、红山站片区公建化加速，市场上二次置业/多次置业潜在客户放大趋势明显；5#地块定位：定位细分，锁定二次置业/多次置业高档舒适型居家型产品为主235#地块==COCOPARK旁星河国际发展商：星河地产卖点：福田中心区CBD，大型商业COCOPARK旁占地面积：33946m2总建筑面积：235040m2其中住宅部分：148764m2容积率：4.55#地块客户：主要来源福田二次及多次置业为主，追求舒适型居家，星河国际户型配比可为参考；户型配比面积（M2）面积比（%）套数套数比（%）2*2*1856．310811.73*2*23*2*2115-12013．316263217.668.53*2*2+工人房138-15521．321223.03*2*2+工人房（多功能房）+入户花园158-17829．725828.04*2*3+工人房+入户花园23026．816818.2复式219-2942．5141.5合计92210024户型核心面积（面积差异在3M2区间）面积比套数套数比组合情况四房四房二厅三卫带内阳台18010%807.2%19.1%不组合四房二厅三卫16015%13611.9%80与80组合三房三房二厅二卫带内阳台14015%15513.5%66%70与70组合三房二厅二卫12530%34830.4%65与60组合三房二厅二卫11520%25222.1%不组合二房二房二厅二卫8510%17014.9%不组合合计：住宅总建面144756平米100%1141100%5#地块户型配比——户均面积127综上分析，建议5＃整体户型配比如下：25发展商：龙光地产卖点：区域，产品创新性——廊院的设计，发展商品牌占地面积：51825.6m2总建面：218186.64m2其中住宅：150506.54m2容积率：3．35#地块与天悦龙庭户型配比相当，且皆为新区第一启动项目，形象建议具有参考意义；豪宅纯居——天跃龙庭——区域/户型创新/品牌26组合户型形式参考——特色创新户型扣院（中原建筑中心成果展示）2房1厅2卫+2房1厅2卫27组合户型形式参考——可分可合厨房过道81㎡二房+35㎡一房=116㎡1房2房组合前组合后281、根据项目开发策略：3#、4＃后续开发，10年后入市；2、与2#定位差异/互补将实现“共嬴”，10年2#地块定位为逐步走大；3、结合项目规模较少（建面仅5万㎡），及周边同期竞争物业定位：3、4#地块定位——高档居家型公寓（带精装修）3#地块定位：定位细分，差异化定位，锁定首次置业居家型公寓产品为主理由：1、小面积公寓，投资、自住两相宜，片区需求量大；2、3＃、4#地块商业的前期炒作，使得公寓产品推出更有市场竞争力；3、带精装修销售，利于开发商综合开发能力展示及产品价格提升；4、地块规模条件限制；293＃、4#地块户型定位——户均47M2综合以上分析，3＃、4＃地块建议户型配比如下：户型核心面积（面积差异在3M2区间）面积比套数套数比备注复式公寓2*26525%19618.2%39.8%2房变3房复式公寓1*25525%23121.6%1房变2房平层1房1厅1*14525%28326.3%60.2%1房变2房平层单房单房3525%36333.9%单房变1房1厅合计：住宅总建面50853100%1072备注：3＃、4＃地块占地分别为22076