中原_东莞鼎峰地产华南工业区项目市场定位报告_162PPT

鼎峰地产华南工业区项目——市场定位报告第一部分市场部分1、东莞宏观经济和城市规划2、06年东莞房地产发展情况5、华南工业区概况4、寮步房地产分析3、寮步宏观分析市场部分结构一、东莞宏观经济和城市规划06年东莞宏观经济概况东莞市主要经济指标走势社会消费品零售额16.9%FAI18%GDP19.1%城镇居民人均可支配收入10.7%城乡居民储蓄存款余额63.6%数据来源:东莞市统计局2006年东莞全市完成生产总值2624亿元农村居民人均纯收入9842元城镇居民人均可支配收入25320元城乡居民储蓄存款余额2013.4亿元寮步东莞城市规划东莞：“三位一体”寮步定位：融入大市区,做东莞城市生活新领地。东莞城市规划一网两区三张牌寮步发展新机遇寮步大朗大岭山优质组合松山湖深圳东城广州万江南城寮步一小时生活圈半小时生活圈“四纵十横”公路主骨架，建成“一小时生圈”四条轻轨规划审核完成，R1线过寮步R1R2R3R4东莞城市规划东莞概况小结寮步利好市区东拓推动主轴线莞樟路沿线地位上升松山湖产业集群效应为寮步的产业升级和园区建设、招商引资带来机遇“三位一体”、松山湖、市区东拓和发达交通网络推动寮步板块升级，区位价值凸显东莞快速发展的经济为房地产发展和招商引资奠定基础二、2006年东莞房地产发展概况06年东莞宏观经济概况历年东莞房地产开发投资增长率69.50%98.74%105.44%38.50%26.70%0%50%100%150%2002年2003年2004年2005年2006年房地产投资分析：投资额同比增长26.7%，增幅回落数据来源:东莞市建设局06年东莞宏观经济概况近年土地成交量走势图(万平方米)38.4264.41302.93291.32351.12284.76245.29215.19208.2221.2359.3313.1010020030040001年02年03年04年05年06年总成交面积商住成交面积土地市场分析：其中商住用地成交面积221.23万平方米，同比增长6.26%，成交单价达2132元/平方米，同比增长3.82%数据来源:东莞中原地产研究部整理分析东莞商品房销售面积与竣工面积变化图166.34101.78136.55208.65286.39211.51.552.051.7201002003004002004年2005年2006年0%50%100%150%200%250%竣工面积销售面积销售与竣工面积比06年东莞宏观经济概况市场热度不减，销售与工程指标双双上扬数据来源:东莞市建设局商品房均价为3287元/平方米，同比增长15.2%；其中住宅均价为3152元/平方米，同比上涨13.7%；别墅均价为4969元/平方米，同比下降5.9%。数据来源:东莞市建设局住宅13.7%商品房15.2%别墅-5.9%主要房价指标走势（示例）06年东莞宏观经济概况分析指标2002年2003年2004年2005年2006年二手成交面积（万平方米）37.865.3191.87139.95165.47二手成交金额（亿元）3.536.0611.1116.425.49二手成交均价（元/平方米）934928120911721541一手成交面积（万平方米）127.36144.46211.5208.65286.39一手成交金额（亿元）22.0636.6356.2559.5394.13一手成交均价（元/平方米）17322536265928533287成交面积二手占一手比例29.7%45.2%43.4%67.07%57.78%成交金额二手占一手比例16.0%16.5%19.8%27.55%27.08％二手均价同比增速/-0.6%30.3%-3.06%31.5％一手均价同比增速/46.4%4.9%7.3%15.2％一二手均价差距（元/平方米）7981608145016811737一、二手房成交量均保持快速增长二手市场成交价格的大幅度上升价差拉大的趋势并未得到缓解数据来源：东莞历年统计年鉴、东莞房地产协会06年东莞宏观经济概况以上指标说明东莞房地产快速发展，态势向好，行业前景看好06年东莞宏观经济概况2006年商品房供应指标数据1127.73239.91101.781431.27334.73166.3426.92%39.52%63.43%030060090012001500施工面积新开工面积竣工面积0%20%40%60%80%2005年2006年增长率各项工程指标继续上扬，未来竞争压力大数据来源:东莞市建设局06年东莞宏观经济概况历年房地产施工面积与竣工面积倍数比2.853.122.546.1111.58.60510152001年2002年2003年2004年2005年2006年有所下降，但仍然偏大，加之市场惯性的影响，未来两年的供应量仍不可小觑数据来源:东莞市建设局06年东莞宏观经济概况总数住宅非住宅06年空置面积106.5463.2843.26其中待销33.6819.3914.29滞销59.4531.9527.5积压13.4111.941.4705年空置面积102.1473.8228.32其中待销32.2125.416.8滞销56.7239.6717.05积压13.218.744.47同比(%)空置面积4.31%-14.28%52.75%其中待销4.56%-23.69%110.15%滞销4.81%-19.46%61.29%积压1.51%36.61%-67.11%至06年，全市空置106.54万㎡，同比上升4.31%。其中，住宅63.28万㎡，下降14.28%；办公楼17.24万㎡，增长68%；商业营业用房21.01万㎡，增长28.8%。以上指标说明未来市场供应仍是供大于求，竞争压力大，风险隐患06年东莞宏观经济概况2006年购房需求户籍比例17.24%38.11%44.65%20.89%37.98%41.13%0%10%20%30%40%50%本省户籍外省户籍境外户籍05年06年2006年购房价格比例图2.13%4.18%22.25%34.84%36.60%4.37%9.00%31.12%35.55%19.95%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2000元以下2000-3000元3000-4000元4000-5000元5000元以上05年06年大户型产品和精品小户的增加将直接拉动价格上升06年东莞宏观经济概况数据来源:东莞市建设局以上指标说明外地人购房成为主流之一，其所购中小户型对价格的承受力较强三、寮步宏观分析寮步标志东莞的地理几何中心穗港经济走廊的中枢1个居民委员会和28个村民委员会，面积87.5平方公里寮步行政区划松山湖大道沿线规划寮步新城中心区规划寮步城市建设东莞市多功能体育中心：1、提升寮步的区位地位和功能2、位于东部快速的起点为项目带来机遇寮步城市建设寮步交通网络对外：莞樟公路、东部快速线、石大路、松山湖大道、五环路、莞深高速对内：莞樟路、石大路、东区大道（香市大道）、蟠龙大道寮步“十一五”规划提出未来五年完成松柏路、叠彩路的建设及路网配套，西北部镇村联网的建设等产业经济情况2005年，全镇汽车销售42亿元，占全市销售额的一半成功举办“2005泛珠三角电子信息产业合作发展论坛”电子、汽车销售两大产业在东莞处龙头地位。汽车销售产业主要分布在莞樟路沿线，而电子信息等主要分布在园区寮步人口情况01-05年寮步人口走势分析图010000020000030000040000050000001年02年03年04年05年06年户籍人口外来暂住人口总人口数总人口约40万人，户籍6.377万，户数约1.8-2万户，暂住34.6278万增长快速，主要是外来暂住人口的大量增加GDP31.57亿，周边六镇区第二位2005年各镇GDP比较图(万元)3824101970503023171551415514315700050000100000150000200000250000300000350000400000450000寮步镇东城区大岭山大朗东坑茶山寮步与周边情况对比寮步概况小结经济快速发展、交通完善强化对周边人口的吸纳；产业升级和对周边的吸纳使得人口特别是外来人口的不断增多，购房需求加大，而外来人口成为寮步购房的主流之一市区东拓，区位升值，寮步处于城市化建设快车道，片区成新热点莞樟路作为寮步经济发展的主轴之一，地位显著，以外来人口密集著称产业升级和园区建设为园区的发展带来机遇四、寮步房地产分析寮步分为北区（莞樟路以北）、中心区（莞樟路至松山湖大道之间）、南区（松山湖大道至佛灵湖）、良横区等四个片区。良横区与市区对接。北区重点发展工业中心区重点完善第三产业南区发展生态房地产业良横片北区新城市中心区南区寮步房地产片区划分按照传统划分，本项目处于北区，片区以工业为主，不利于未来项目的片区竞争和客户购房心理障碍的突破？良横片发展最早新城中心区成最新热点寮步房地产发展现状金湖花园银湖花园时富花园万科城市高尔夫星城国际海悦新都会三正世纪豪门海悦中央公馆新天地华庭理想明苑东方新城良横片区新城中心区三正豪景苑□开发商：东莞时富花园开发有限公司□主力产品：二期100-130主力三房□占地面积：30万㎡□建筑面积：80万㎡□代理商：开发商自行销售□容积率：2.4□绿化率：80%二期阳光花房在售，9月入伙，已售约70%，剩余单位在7层以上，噪音大即将推出水岸国际：小户型为主，4栋17层小高层,住宅为15层时富花园□地理位置：寮步镇横坑五环路中段□占地面积：17.5万㎡□建筑面积：27.5万□物业类型：情景美墅、小高层、高层洋房、公寓□主力户型：五期120-190㎡，四房为主□销售均价：6500元左右□销售情况：情景美墅被抢购□交楼标准：毛坯□客户来源：城区40%，寮步40%，其他20%万科城市高尔夫□地理位置：寮步镇行政中心区蟠龙大道□占地面积：11万㎡□建筑面积：18万㎡□总户数：1100余户□开发商：三正地产品牌□物业类型：独立别墅、小高层、高层洋房、商铺□主力户型：123-155㎡中大户型为主□销售均价：别墅：8500元，3800元左右□销售情况：别墅销售良好，目前在售洋房□交楼标准：毛坯□推盘进度：2007年1月27日豪景苑二期公寓推出□物业特点：澳洲风情、五星级酒店物业管理□主推广语：珍品，城市中心的别墅三正世纪豪门□地理位置：镇中心区蟠龙大道与香石大道交汇处□建筑面积：8.8万㎡□总户数：394户□开发商：东莞广源地产、世纪成地产□容积率：0.87□停车位：715□物业类型：叠加、联排、多层洋房□主力户型：原版世纪城国际公馆产品□配套特点：人工山体瀑布、13万㎡蟠龙山□建筑特色：西班牙风格□销售时间：2006年10月28日开盘□主推广语：新城中央、国际别墅海悦中央公馆□地理位置：寮步镇金兴路□占地面积：2.4万㎡□建筑面积：8.5万㎡□总户数：602余户□开发商：东莞国源地产□容积率：3.49□停车位：360□物业类型：12栋小高层、高层洋房、商铺□主力户型：86两房、132-153三房、174-180四房□产品特点：错层、跃式、顶楼复式□园林特色：法式宫廷园林、首层架空□物业管理：开元国际□销售时间：2007年1月28日开盘□预计售价：实收3500元/㎡理想明苑□地理位置：东莞市寮步镇东区大道和蟠龙路交汇处□占地：3.4万㎡□总建面：7万㎡□住宅：4.2万㎡□商业：2.76万㎡□总户数：652户□容积率：2.03□层数：6层□主力户型:房型为一房到三房，□主力户型面积:单身公寓33－45㎡，两房71－89㎡，三房91－120㎡□销售均价:2800-3300元/㎡（带简单装修）□开盘时间:2005年12月18日，目前销售98%海悦新都会项目名称总建筑面积㎡主力产品㎡价位万科高尔夫花园27.5万130-180均价5800元/㎡三正世纪豪门18万别墅270-650洋房148-153洋房3800元/㎡独立别墅8000元/㎡连排7000元/㎡世纪城海悦•中央公馆7.63万394套(170