中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告

中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告委托研究课题组成员：钟伟魏伟王雪报告提交日期：2007年11月20日本评估报告对中国房地产土地囤积的规模和结构进行了估测，进行计算了沉淀在土地上的资金总量，以及囤地沉淀的信贷资金总量。此外，我们还尝试对房价和地价的关系进行了讨论，显示出地价对房价的占比不是推动房价的决定性因素，供地方式和规模的改变，导致的房地产市严重的供求失衡，才是推动房价飙升的关键。主要的估测结果如下：1、囤地现象不是新近出现的现象，2004年之前的囤地增长规模，较之此后更快。显示出囤地是供地收紧之后得到广泛关注的现象。估测到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平米，规范和非规范囤地约为10亿平米。2、开发商目前的囤地规模大约可支持开发商静态开发4年或者动态开发3年，即可支撑一个完整的开发周期。3、囤地导致的资金沉淀规模可以通过多种方式来估算，综合各种估算，截至到2006年底，估计沉淀在土地上的资金约2.4万亿，这几乎相当于目前商品房的年销售额，沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度净利润总额，显示出房地产企业的总体财务状况稳健性迅速下降。4、在全部囤地导致的资金沉淀中，来自银行信贷的资金可能高达1.32万亿，也就是说，囤地资金的一半源自银行信贷，差不多银行体系每向房地产行业注入4元资金，就有1元被沉淀在土地上。和房地产企业的净资产、净利润等指标相比较，沉淀在土地上的银行信贷资金已有相当风险。5、地价和房价的关系较为复杂，通过多种渠道估测，地价对房价的占比仅在20％－30％之间，因此单纯从土地购置成本和房价构成来看，不能显示地价对房价的决定性影响。地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模，以及囤地的资金成本，造成了市场严重的供不应求，形成了强烈的房价上涨预期。6、大致可以用“资金为王、土地为祸”形容当前中国的房地产行业，继续维持既有决策思维定势和市场供求状况，对房地产行业和金融行业是一场危险而巨大的赌博。引言必须指出的前提是，在快速消除绝对贫困和推进城市化进程中，中国是为数不多的几个能不断改善中国公民居住条件的国家之一。同时，从国家大包大揽的住房配给制度，向由市场调节为主的商品房制度，以及由各级政府供给主体的住房保障制度，也是巨大的进步。商品房特指经政府土地、建设和规划等部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。近年来，中国房地产行业发展相当迅速，伴随着房价的快速上涨，商品房越来越成为人们关注的焦点。万科在其2006年报中这样描述中国的房地产市场：“中国的房地产行业，从诞生到现在，不过短短的二十年历史，但已经经历了两个显著的转折点。1998年，中国取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，这是第一个转折点。在这之前，中国的房地产行业只能说是在萌芽阶段，而在这之后，行业进入了近乎神速的增长。2005年到2006年的宏观调控，使得行业进入了第二个转折点。”2006年第四季度以来，全国商品房价格出现快速上涨，土地囤积现象也日益引人注目，本研究报告首先对全国房地产的土地囤积规模和结构进行分析；其次讨论沉淀在土地上的资金规模和信贷资金沉淀；再者讨论了地价变动对房价的综合影响。为观察和预测房地产价格的变动趋势，以及防范房地产金融风险提供必要的背景支撑。第一部分房地产行业土地囤积的规模和结构近年来房地产行业的囤地现象日益严重，但是对其总量和结构始终缺乏基本的测算。我们认为，目前土地囤积的实质，是土地的迅速增值和土地流转使用效率方面的缺陷。“十一五”期间，规划纲要要求保持18亿亩耕地，因此未来5年每年减少的耕地必须控制在600万亩以内，平均每个省只有18万亩略多一点，这构成了囤地的重要基础。此外，城市化理论上可能带来土地更集约的使用，例如目前城镇居民居住占地大约3.4-3.8万平方公里，而农民居住占地大约16.8万平方公里，缺乏有效的土地流转是囤地的另一重要基础。我们的初步估计是，目前全国房地产囤积规模大约在10亿平米左右，其中山东、江苏、浙江和四川四省的土地囤积现象最为突出。1、全国房地产土地囤积的总量分析我们试图从分析房地产企业的土地购置情况，以及其对所购土地开发情况的差异，来分析全国房地产企业的土地囤积状况。计算近10年来土地购置和开发面积之间的差额，可以得到下图。这样的计算失之粗略，但是除此之外似乎缺乏更为可行的估算方式。各级政府的国土资源部门、建设和规划部门对和土地相关的各种数据的披露部充分也不连续。房地产企业开发与购置土地情况（单位：万平方米）0.05000.010000.015000.020000.025000.030000.035000.040000.045000.019971998199920002001200220032004200520060.00.10.20.30.40.50.6(0.2)(0.1)房地产企业当年开发土地面积房地产企业当年购置土地面积购置土地面积增长率开发土地面积增长率数据来源：《中国统计年鉴》2007如上图所示，如果以土地囤积量＝房地产企业当年购置土地面积－房地产企业当年开发土地面积计算，近十年来累计土地囤积规模为8.82亿平米，囤地变动特点是：1、以近五年来土地囤积情况最为突出，2002—2006年的五年间，总的土地囤积量超过了7亿平方米；2、以单个年份的情况来看，2004年情况最为突出，仅当年的土地囤积总量就超过了2亿平方米；3、从增长率的情况来看，房地产企业购置土地面积（除2004年）增长率在15％-30％之间，而房地产企业开发土地面积增长率则成逐年下降的趋势，其中2005和2006年房地产企业开发土地面积增长率呈负值，有限的土地供应甚至也未能充分形成有效的商品房供应；4、回顾一下，1997年至2006年十年间，中国房地产企业累计完成投资总额达到8.87万亿元，投资于经济适用房的总额是5000亿元左右，仅占5.7％。另外，十年间房地产公司总的经营收入8.05万亿元，其中，仅商品房销售收入一项就达到了7.13万亿元，占总营业收入的88.5％，因此可以粗略地认为，开发商的土地囤积几乎全部用于商品房开发，而不是经济适用房或者廉租房。有趣的是，房地产企业土地购置和开发面积，同时在2004年出现了一个较为明显的拐点。2004年以前二者都呈现上升的趋势，但在2004年以后，虽然房地产企业当年开发土地面积依然呈上升趋势，但房地产企业当年购置的土地面积却出现了连续两年的下降，这直接导致了土地囤积面积在2004年到达顶峰后，近两年反而出现了明显的下降趋势。数据揭示，在2004年之前，房地产的供求不平衡不太明显，较为充分的土地供应和金融支持使得房价上涨相对平稳。开发商的土地囤积规模，也较之2004年之后更大。由此可见，囤地现象早已有之，只是在土地供应收紧之后、以及土地价格连续飙升才引起广泛关注。初步的判断是：到2007年底，通过规范方式，全国房地产土地囤积面积突破8亿平方米。考虑到开发商早期囤地的不规范性，以及统计数据可能出现的错误和遗漏，我们进而估计土地囤积面积实际可能达到10亿平米。2、全国房地产土地囤积的地区分析房地产开发企业以不同企业战略、不同区域和不同时间的囤地，带来的影响是不同的。2004年以来，全国土地供应面积逐年减少，但是完成开发面积逐年增加，2006年以来更是历史新高。2006年土地供应是3.7亿平米，开发面积是2.7亿平米，2007年1－4月则分别为0.92和0.76亿平米，因此目前开发商能够囤地规模大约每年仅为1亿平米。2007年上半年以来，土地开发规模相当于出让规模130％以上的地区主要是北京、天津；土地供求基本平衡的地区为广东、江苏和浙江，土地出让规模相当于同期开发规模150％的地区包括重庆和四川。下图显示了分地区的土地囤积情况。2002-2006年按地区分土地囤积情况（单位：万平方米）0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.0东部中部西部东部6159.47835.810282.96514.53367.1中部2687.33783.75237.14840.81330.9西部3093.91910.74524.34222.24747.120022003200420052006注释：东部地区包括：北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南；中部地区包括：山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北和湖南；西部地区包括：内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆。资料来源：国家统计局网站如上图所示，从各地区的情况来看，2002—2006年，东部地区仍然是囤积土地最多的地区，占全国土地囤积总量的50％左右，中部和西部各占25％左右。分省份观察，山东、江苏、浙江和四川四个省是囤积土地最多的省份，分别占近五年全国土地囤积总量的8.9％、8.8％、7.7％和7.7％。北京和上海土地囤积现象也相当严重，此外，囤地现象也正从东南沿海的一线城市，迅速向以成都、西安、武汉、郑州、重庆等城市蔓延的趋势。需要指出的是，土地囤积总量和区域结构，仅是《中国统计年鉴》中所披露的数据，其他中央和地方政府职能部门公开披露的数据不仅数据不全，并且数据不一致的情况较为严重而无法采信。如果说近10亿平米是相对规范的房地产土地囤积总量，那么至少还应当考虑通过其他非规范渠道囤地的可能性。1、通过旅游、教育、工业、养殖种植等多种渠道囤积的土地，通过这种方式囤积的土地，往往大学城、种植、旅游等主业平平甚至亏损，这种方式的囤地规模不容忽视，估测总体规模却十分困难。2、囤积在各地土地储备中心的土地规模，远远大于已经通过“招拍挂”方式出让的土地，土地储备中心的囤地特点之一在于缺乏土地一级开发的专业能力和融资能力，往往不得不套用开发商的资金进行开发，导致土地一级市场的高度垄断和效率不佳；特点之二在于从土地开发到形成有效的商品房供应周期明显拉长，“招拍挂”前后供地紧张和地价上升的压力日益明显；三是即便部分土地储备中心储备了一定规模的土地，但是如果未能获得上级政府的规划指标，也难以形成现实的供地。最粗略估计，囤积在各地土地储备整理中心的土地面积大致为开发商囤地规模的3－5倍，因此积累开发商和土地储备中心的囤地规模，全国累计的囤地总体规模大致在40－60亿平米。3、“小产权”房屋的兴起可以视作基层政府对土地流转的非规范突破，考虑北京、河北、山东、成都等地的小产权房销售情况，我们估测基层政府的目前的囤地规模也有0.5亿到1亿平米左右。3、房地产企业囤地和连续经营的关系对大多数房地产开发企业而言，其营运资金的大部分均沉淀在土地上，土地储备既是一些企业把土地看成“土地银行”进行投机的结果，同时也是企业连续经营所必须的。我们用囤积的土地总量，来预计房地产企业以现囤积的土地可以持续开发的年份。如使用2005和2006年开发土地的平均值来进行预测，那么现有的10亿平方米土地预计可以开发4年。如果考虑到房地产开发企业开发土地面积每年15%—30%的增长率，预计可开发3年。实际土地储备规模在1000平米以上的企业包括碧桂园、万科、保利和招商地产；其他囤地规模较大的企业还包括金地、北京城建、中宝、华侨城以及河南建业等。初步的判断是：目前开发商的囤地规模，可供其静态开发4年左右，或动态开发3年左右，大致相当于囤积一个完整开发周期的用地规模。关于土地储备中心的囤地现象是我们不得不再次多多予以关注的问题，除了房地产企业囤积了大量的土地以外，国家土地储备中心也存在大量土地囤积的现象，其计划的土地供应量并没有完全流入市场。从全国来看，2002—2006年，全国计划出让的住宅用地的土地供应量是21亿平方米，而所有房地产市场购置土地的总量仅仅14.5亿平方米。国家土地储备中心有大量的土地没有在当期流入市场。北京等中心城市的情况更为严重，2006年北京计划供应住宅用地1900万平方米，而北京土地储备中心2006年挂牌出售的土地仅仅800万平方米。近期以来，一些城市房价