亚豪-邢台家乐园拖拉机厂地产项目市场定位报告110PPT-9M

邢台家乐园拖拉机厂项目市场定位报告（商业部分）目录项目基础资料及价值分析项目SWOT分析商圈辐射范围及定位分析商业业态规划及产品设计分析项目基础资料及价值分析项目名称：拖拉机厂项目项目位置中兴大街该项目位于邢台市新华北路22号，地处邢台市中心区。位于新华北路路东、凤麟街以西、团结东大街以南。该地块被规划卫生街分为A、B两个区片，其中，A区片规划总面积约16.98公顷，B区片规划总面积约为6.10公顷。项目基础资料及价值分析商业用地设计要求：地块总建筑密度不应大于30%，总建筑容积率不应小于2.2，沿街建筑限低10米，绿地率不应小于25%，地面停车位应不小于总停车位的50%04#新华路以东，卫生街以北地块，面积223.884亩。商业居住用地。拖拉机厂项目占地面积共分为7个地块，合计321.71亩。项目基础资料及价值分析05#新华路以东、卫生街以南厂区地块，40.322亩。商业居住。项目基础资料及价值分析项目基础资料及价值分析09#新华路以西，卫生街以北地块，面积29.239亩，商业居住。项目基础资料及价值分析06#工会球场场地，规划用途为幼儿园用地，7.132亩。幼儿园综合用地。项目基础资料及价值分析08#新华路东环城饭店地块，面积10.327亩。商业居住。项目基础资料及价值分析11#凤麟街以东，卫生街以北地块，面积4.303亩。项目基础资料及价值分析土地价值分析分析标的：地块临街商业土地分析方法：路线价估价法分析目的：旨在比较各地块临街商业土地价值设置路线价点数：新华北路路线价1000点团结东路路线价800点卫生街路线价600点地区区分深度(米)繁荣街道高度商业地区普通商业地区并用住宅地区普通住宅地区家庭工业地区16.36未满10010010016.36以上9918.18以上989920.00以上9721.81以上969823.63以上95979925.45以上939627.27以上92959829.09以上90939730.90以上899232.72以上87919634.54以上86909536.36以上84899438.18以上83889340.00以上818741.81以上80869243.63以上79859145.45以上788447.27以上77839049.09以上768250.90以上75818952.72以上748054.54以上73798856.36以上727858.18以上717760.00以上70768761.81以上697563.63以上687465.45以上67738667.27以上667269.09以上667170.90以上65708572.72以上64698481.81以上62688390.90以上616782100.00以上6681109.09以上606580地区类别繁荣街道高度商业地区普通商业地区并用住宅地区普通住宅地区家庭工业地区加算率角地的场所15107准角地的场所7.55.03.5图表:侧方路线影响加算率表图表:深度百分率表此次商业临街土地价值，是以路线价为基础，配合深度指数表和侧方路线影响加算率表，计算出临街的各宗地土地相对价值。X5X3X2X1X4团结东大街凤麟街卫生街389.649324.401375.934407.946袋地123.843集中X6115.912154.257101022121010基本评点数/m2=1000×98%=980侧街影响加算评点数/m2：800×65%×10%=52600×65%×10%=39评点数/m2=980+52+39=1071评点数=1071×（22×324）=7634088路线价1000点路线价600点新华北路路线价800点X5X3X2X1X4团结东大街凤麟街卫生街389.649324.401375.934407.946袋地123.843集中X6115.912154.257101022121010评点数/m2=1000×65%＋800×10%×100%=730评点数=730×（12×407.9)=3573204路线价1000点路线价600点新华北路路线价800点X5X3X2X1X4团结东大街凤麟街卫生街389.649324.401375.934407.946袋地123.843集中X6115.912154.257101022121010路线价1000点路线价600点新华北路路线价800点评点数/m2=1000×65%＋600×100%×10%=710评点数=710×(10×389.6)=2766160X5X3X2X1X4团结东大街凤麟街卫生街389.649324.401375.934407.946袋地123.843集中X6115.912154.257101022121010路线价1000点路线价600点新华北路路线价800点评点数/m2=1000×65%＋600×100%×10%=710评点数=710×(10×375.9)=2668890新华北路X5X3X2X1X4团结东大街凤麟街卫生街389.649324.401375.934407.946袋地123.843集中X6115.912154.257101022121010路线价1000点路线价600点路线价800点评点数/m2=1000×100%＋600×65%×10%=1039评点数=1039×(10×115.912)=1204326X5X3X2X1X4团结东大街凤麟街卫生街389.649324.401375.934407.946袋地123.843集中X6115.912154.257101022121010路线价1000点路线价600点新华北路路线价800点评点数/m2=1000×65%＋600×100%×10%=710评点数=710×(10×154.3)=1095530X5X3X2X1X4团结东大街凤麟街卫生街389.649324.401375.934407.946袋地123.843集中X6115.912154.257101022121010评点数/m2评点数X110717634088X27303573204X37102766160X47102668890X510391204326X67101095530各地块路线价价值分析统表路线价1000点路线价600点新华北路路线价800点目录项目基础资料及价值分析项目SWOT分析商圈辐射范围及定位分析商业业态规划及产品设计分析项目SWOT分析TOWSS（优势）StrengthW（劣势）WeaknessO（机会）OpportunityT（威胁）Threaten项目SWOT分析TOWSS（优势）StrengthW（劣势）WeaknessO（机会）OpportunityT（威胁）Threaten项目SWOT分析——优势地理位置：位于城市中心区道路交通：临近道路路状良好、交通便利，可达性强地块特征：有超长的沿街展示面，其中有两面为城市主干道，商业价值高地块规模：规模庞大，以住宅开发为主，属大型社区，商业规划空间大，同时住宅可提供大量较高品质的消费客群开发商优势：为当地商业龙头企业，知名度、诚信度、市场认可度高，同时具有丰厚的商业运营经验和资源项目SWOT分析——劣势本项目位居桥东区，非城市未来重点发展区域，商业认知度明显低于桥西区就商业而言，距城市商业核心区的距离略显尴尬区域内商铺的租售价格偏低目前区域内以五金及维修类业态为主，档次偏低区域内有一定的商业氛围，但并不浓郁，有待培养北侧绿化带树木高大，对北侧临街有一定的遮挡作用项目SWOT分析——机会区域内社区生活配套型商业供应量明显不足，有一定市场空白目前区域内尚无具有一定品牌带动性的大型商业物业随着未来区域内厂区的改造，本区域有望成为大型居住区，商业的需求量将与日俱增市政府对本项目高度重视，将有可能在政策方面倾斜邢台市市民的经商意识和投资意识不断增强项目SWOT分析——威胁邢台市未来商业物业的开发量还将不断增加，使市场饱和度不断提高桥西区商业的成熟度和政府对于桥西区政策方面的扶持作用，更吸引投资客和经营者进驻桥西区的商业物业来自自身的威胁：如何保证项目多期的协调开发目录项目基础资料及价值分析项目SWOT分析商圈辐射范围及定位分析商业业态规划及产品设计分析商圈辐射范围分析两种商圈范围确定分析方法的界定及分类商圈辐射范围分析一、时间成本界定同心圆二、零售吸引力法则、哈夫“概率模型”以项目为圆心，以时间距离为半径，认为一切距离内消费力是韵致的。此种界定方法适合社区商业等小型商业物业的商圈确定。此类商圈确定是依据数学模型，以零售吸引力法则及哈夫概率模型为代表，对一个商业项目对区域或周边几个商业项目的影响力建模。商圈辐射范围分析核心商圈次级商圈边缘商圈一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，但是接受的购物距离短；而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。所以，须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。商圈辐射范围分析核心商圈次级商圈边缘商圈一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，但是接受的购物距离短；而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。所以，须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。假使10万商业体量。。。置之于四线城市。。。几乎可以包揽这个城市常见的业态。。。如此丰富的业态，我们的能量到底有多大。。。商圈辐射范围分析中兴大街图表:公园东街商业街业态统计图33272714128776554333221105101520253035零售餐饮服装服饰美容美发家居电器手机通讯医疗诊所五金机电其他装饰装修西饼屋家居建材摄影休闲茶艺银行娱乐干洗邮局图表:公园东街商业街店铺面积情况统计图44%39%13%4%50平米以内50-99平米100-199平米200平米以上图表:公园东街商业街商铺档次情况统计图14364574020406080高档中高档中档中低档低档高档中高档中档中低档低档商圈辐射范围分析中兴大街图表:达活泉西街临街商业业态统计图402086543322221101020304050零售餐饮美容美发娱乐服装服饰医疗诊所其他家居手机通讯摄影电器五金建材装饰装修银行图表:达活泉西街临街商铺面积情况统计图72%10%10%6%2%50平米以内51-99平米100-199平米200-500平米500平米以上0212281020406080100高档中高档中档中低档低档图表:达活泉西街临街商业档次统计图商圈辐射范围分析达活泉区域业态集中分布为零售杂货、餐饮和服装服饰用品，同时依据周边消费需求，自然形成辅助配套如美容美发、家居用品、电讯器材等，明显呈现社区配套型商业街区的特征。商圈辐射范围分析保龙仓——邢台市目标消费客群对于家乐园等本土化超市的市场认知度较高，形成了一定的消费习惯，因此保龙仓虽开业几年，却一直难以提高其市场占有率，市场认知度低；商圈辐射范围分析保龙仓——与保龙仓其他连锁店相比，该店在管理方面存在一定的问题，导致营销推广方面力度不够，如宣传品的发放、促销活动的组织、POP的悬挂、场内音响效果等，因此卖场内商业氛围明显不足，缺乏商气和人气；商圈辐射范围分析保龙仓——在硬件投入上还有所欠缺，如卖场内照度不足、光源色系较冷、照明方式单一，基本以吊顶格栅灯为主；未设置自动坡梯等。商圈辐射范围分析项目西北、北、东北部，尚未形成大型强势集中式商业，建议采用时间距离界定商圈范围消费者购买一个耐用消费品可能忍受一个小时的时间距离，购买一个快速消费品只忍耐10－15分钟的时间成本。商圈辐射范围分析中兴大街北西东项目核心商圈覆盖时间成本控制在10分钟以内的区域自行车的平均时速为12.5KM/H西北部、北部、东北部次级商圈覆盖时间成本控制在20分钟以内的区域商圈辐射范