东莞市房地产楼市XXXX年总结XXXX年展望报告_89P_合富辉煌

东莞市2010年楼市总结2011年展望东莞市2010年楼市总结宏观经济土地市场住宅市场二手房供求全国经济东莞经济东莞市2010年楼市总结及2011年展望中国经济年度八大关键词国N条人民币升值GDP全球第二房产税难产负利率时代进出口复苏地王频出CPI高企东莞市2010年楼市总结及2011年展望年度关键词之1：GDP全球第二预测数据10.1%I.今年二季度，我国GDP总额1.33万亿美元，首次超越日本（1.28万亿美元）成为全球第二大经济体II.前三季度GDP总额26.866万亿元，同比增长10.6%；预计今年全年GDP增幅将保持在10%以上III.在经历了09年下半年的强势反弹之后，中国经济于今年二季度实现软着陆，开始进入平稳增长阶段合富观点虽然GDP总额跃居全球第二，但14亿的人口基数（人均年收入3800美元，全球排名百位之后）决定了在未来的相当长时间内，中国式“国富民贫”的尴尬将继续上演，中国经济仍将任重而道远。东莞市2010年楼市总结及2011年展望年度关键词之2：CPI高企I.11月CPI同比增长5.1%，创下28个月以来新高，预计12月将出现一定幅度的回落，但仍将保持在4.5%左右II.1-11月CPI累计增长3.2%，年初制定的全年3%以内的控通胀目标提前宣告失败III.食品及居住类价格上涨成为推动CPI不断高企的主要因素，控制通货膨胀将成为政府近阶段的主要工作之一合富观点CPI的不断高涨使中国经济面临通货膨胀的压力不断增大，政府面临追求GDP和控制CPI的两难选择。“4万亿时代”在扩大内需方面取得了一定的成果，但经济结构的调整仍将是未来的主旋律。东莞市2010年楼市总结及2011年展望年度关键词之3：负利率时代I.自今年2月份CPI达到2.7%以后，CPI指数已经连续11个月高于一年期存款利率，中国重新进入‚负利率‛时代II.为缓解通胀压力，央行于10月19日和12月26日两次加息，一年期存款利率至2.75%III.CPI的高温不退将促使中国进入‚加息周期‛合富观点低利率虽然降低了企业融资成本，为企业复苏、稳固发展提供着一个低成本的资金环境，但由此出现的负利率却又不断强化着居民的通胀预期。连续的两次加息并不能缓解当前的通胀压力，高企的CPI将促使中国进入“加息周期”。东莞市2010年楼市总结及2011年展望年度关键词之4：人民币升值I.以2009年12月31日人民币对美元中间价6.8282元计，2010年人民币升值3.01%至6.6229元II.6月19日央行宣布重启汇改，增强人民币汇率弹性。随后，人民币加速升值III.以美国为首的西方国家多次施压要求人民币升值。美国于9月30日通过《汇率改革促进公平贸易法案》，矛头直指中国汇率政策合富观点多年的进出口贸易顺差积累了巨大的外汇储备，经济与资本市场的飞速发展对热钱流入的吸引，助推了人民币的升值。而人民币过快的升值将对外贸出口造成极大的伤害，因此，保持人民币汇率的稳定将成为明年政府工作的重中之重。东莞市2010年楼市总结及2011年展望年度关键词之5：进出口复苏I.在经历了09年的低潮之后，今年我国进出口全面复苏。1-11月进出口总值2.68万亿美元，已经超越历史最高的2008年（2.56万亿美元）全年进出口总值II.1-11月，在扩大内需的带动下，进口值大幅增长40.3%III.11月进出口总值2837.6亿美元创出新高，月度规模首次超越2800亿美元合富观点在经历了全球金融危机后，中国经济率先触底反弹并迎来了全面复苏。2010年在出口高速增长的同时，进口的增长幅度更加明显，由此带动贸易顺差减少近4%。2011年中国进出口贸易将继续从“单纯追求高增长”向“追求发展的质量和效益”转变。东莞市2010年楼市总结及2011年展望年度关键词之6：国N条2010.1.10‚国十一条‛2010.4.17‚国十条‛2010.9.29‚国五条‛《促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确要求二套房首付不得低于40%《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》二套首付比例提高到50%；部分地区停止三套房贷；对不能提供纳税或社保证明的非本地居民暂停放贷《进一步贯彻落实坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》首套首付比例提高到30%，三套停贷；部分城市限购I.中央年内三度重拳出手调控楼市，遏制房价快过上涨II.政策调控主要围绕信贷、土地、政府、保障房、财税等五个方面III.目的是调整住房供应结构，抑制不合理住房需求合富观点2010年中央三度出击楼市，遏制房价过快上涨，叠加政策为历史之最。房贷政策大幅收紧，在抑制改善及投资需求的同时也误伤刚需。2011年上半年政策松动可能性不大，但调控继续加码可能性同样较小。东莞市2010年楼市总结及2011年展望年度关键词之7：地王频出合富观点2009年以来的火爆楼市让各大开发商手头丰裕，2010年虽经三次调控但热情依然未减，全国各地地王频现。高企的地价最终将转嫁给消费者，如此众多的地王将推动房价继续上行。I.在经历了年初的疯狂之后，‚4.17新政‛的出台在一定程度上抑制了土地价格的上涨，但进入11月以后，土地市场再度风起云涌，地王频现II.10年全国土地供应面积为前两年的总和，土地出让金超过2万亿III.土地出让金额排行：北京以1661.9亿排名第一，上海1623亿排名第二，大连1157亿排名第三一、二线城市2010年地王情况东莞市2010年楼市总结及2011年展望年度关键词之8：房产税难产部分发达国家及地区利用税收调控房价措施I.从1月传出京、沪、深、渝四地将试行房产税开始，关于房产税即将出台的消息贯穿着整个2010年。‚9.29‛新政后传言愈演愈烈，但随后出台的上海版新政细则再度使房产税沦为空谈II.从5月31日的‚将‘逐步推进房产税改革’列入10年深化财税体制改革重点内容之一‛到‚9.29‛新政的‚加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国‛，房产税呼之欲出，却又最终难产合富观点是调控房价，还是完善税制，抑或两者兼顾？目标不同自然会导致政策出台的不同，再加上如何对房产进行评估的技术难题，让房产税的出台慎之又慎。2010年房产税虽最终难产，但从长远角度分析，却势在必行。东莞市2010年楼市总结宏观经济土地市场住宅市场二手房供求全国经济东莞经济东莞市2010年楼市总结及2011年展望东莞经济年度五大事件经济强劲复苏R2线全面动工新莞人积分入户松山湖国家级高新区地产总部基地东莞市2010年楼市总结及2011年展望年度事件之1：经济强劲复苏I.2010年，东莞逐渐从金融危机中走出，GDP从2009年的5.3%飙升至10.3%，这也是06年以来GDP增速首次环比上涨II.2010年，出口总额690亿美元，同比增长25%；财政一般预算收入258.5亿元，增长11.8%；合同利用外资26亿美元，增长60.9%合富观点2010年东莞经济强势反弹，GDP顺利迈入‚4000亿俱乐部”。但当前东莞出口外向型经济模式受国际大环境影响较大，政府仍需加大力度“促转型、调结构”。东莞市2010年楼市总结及2011年展望年度事件之2：松山湖国家级高新区I.经过八年的翘首等待，2010年11月20日松山湖正式授牌成为国家级高新区II.松山湖以全球视野定位，以‚科技共山水一色，新城与产业齐飞‛为规划设计理念，融山、水、园为一体，迄今累计引进华为、智原科技、胜华科技、宇龙通信、生益科技、正大、CEC、TDK等300多个优质项目III.升格为‚国家级高新区‛的松山湖随后现身2010深圳推荐会，共签约36个项目，总金额125亿元。合富观点八年后终成国家级高新区，松山湖2011年再度起航。东莞也将以松山湖高新区升级为新的起点，坚持科学发展、转型发展、低碳发展。东莞市2010年楼市总结及2011年展望年度事件之3：积分入户I.2010年，东莞推出新的入户政策——‚积分制入户‛。新的政策出台后，除符合《东莞市引进人才暂行规定》规定可直接申请入户，本市制定的其他现行入户政策将用两年时间逐步统一整合为积分制入户管理II.2010年东莞积分入户指标为12370人，全市共有14145人申请III.全市最高分为435分，南城及格线为170分全市最高，有1276个名额被剩余合富观点积分入户有效地完善了东莞现行的入户政策，未来几点政府将继续加大力度投入使入户的新莞人真正享受医疗卫生、子女教育、住房保障等全方位的公共服务。东莞市2010年楼市总结及2011年展望年度事件之4：R2线动工I.3月26日，东莞首条市内轻轨R2线实验段工程正式动工，计划2015年全线贯通并投入使用II.R2线是东莞规划的4条市内轻轨线中最先开工的线路，该线路长60公里，届时，R2线将通过4个换乘点，与广深铁路、穗莞深、莞惠城际线及广深港客运专线进行交叉换乘，实现东莞市内轻轨与珠三角各市轨道交通的无缝对接III.R2线途径石龙、茶山、东城、南城、厚街、虎门，全程共15站，贯穿全程仅需40分钟合富观点轻轨的建设将助推沿途区域的房地产市场。R2线经过的站点除茶山以外都是发达区域，茶山镇目前房地产整体水平较低，未来几年有望成为市场热点。东莞市2010年楼市总结及2011年展望年度事件之5：地产总部基地合富观点以国际标准为蓝图打造的南城总部基地，最终成为各大地产商的总部基地。如何与中央商务核心区如何形成错位竞争，是开发商必须思考的首要问题。I.南城总部基地区域用地1174.5亩，总建筑面积210万平方米，布臵在东莞大道、宏三路、隆溪路与南城科技路围合成的用地内II.此次拍卖的地块均为商业金融用地，且大部分容积率都在9或9以上，未来将以开发写字楼为主III.成功拿地的九大开发商均表示，项目建成以后将成为公司总部的办公场所。南城总部基地变身地产总部基地实至名归总部基地地块拍卖情况东莞市2010年楼市总结宏观经济土地市场住宅市场整体特征市区特征产品类型小结二手房供求东莞市2010年楼市总结及2011年展望整体供应量、成交量创历史新高2010年全年土地总供应724.4万平方米，同比09年的551.9万平方米增加了31.3%；；成交面积约681.9万平方米，同比09年的486.6万平方米增加了40.1%；地面单价平均为1869元/平方米，同比去年的1949元/平方米略有下降。今年的总体土地供应及成交创历史新高。土地整体供求情况东莞市2010年楼市总结及2011年展望近3年来，商住用地成交量一路上涨，09年的商住地同比08年上涨20.3%，而10年同比09年上涨12%。10年全年成交土地约681.9万平方米，其中工业用地成交约296.2万平方米，占总成交量的47%，商住地成交约205.6万平方米，占总成交量的32.3%.商住地成交平稳回升，工业用地成交创历史最高各类型土地供应东莞市2010年楼市总结及2011年展望2010年全年总共流拍18宗土地，总面积约36.1万平方米，同比09年减少22%。质素较低、面积较小的地块遭遇流拍，全年商住地流拍了12宗之多，面积达23.5万平方米，同比09年大幅上升了接近百分百，同比08年下降63.2%。商住地流拍大幅上升土地流拍情况东莞市2010年楼市总结及2011年展望2010年全市商住用地供求价大幅上涨，最明显的主要体现在成交金额方面，同比09年上涨高达41.2%，其次是地面单价，同比09年上涨26.1%，楼面地价同比09年上涨16.3%，而成交面积则同比09年上涨12%，但比最高值的07年还是有一定的差距。成交量虽连续两年增加，但仍处于历史低位商住地整体供求东莞市2010年楼市总结及2011年展望2010年全年全市商住用地供求均比较平稳，除了2月份逢春节假期、4月份和8月份的典型淡季外，其余月份相对平稳，成交量维持在15-25万之间，价格维持在1600-2600元之间商住用地月度供求较平稳商住地月度供求东莞市2010年楼市总结及2011年展望2010年全市商住地成交面积排名前十名中，寮步镇排名第一，约17.6万平方米，桥头镇和沙田镇分别名列第二和第三位，面