伟业顾问天津语态村地产项目分析报告(1)

知本西部,走向新建筑——打造学府新区城市人居生活典范学府新区·知本人居知本西部,走向新建筑客户面营销面市场面–宏观环境–区域环境–产品市场–产品定位•大势怎样–城市整体发展现状及房地产走势–西青区的城市地位及未来规划•市场产品如何–区域样本产品描述–现时市场供应–未来市场市场供应–市场结论建议–营销推广建议–销售培训–合作方式建议•营销推广建议–销售目标建议–整体推广主题确立•销售被需及管理–销售督导建议–合作方式建议–目标客群确立–客群心理动机–客户特点描述–客户共性提炼•产品建议–产品规划建议–产品户型建议–产品配套建议•客户动态分析–现时客户描述–未来客户描述•客户心里描述–需求理论应用–客户特点描述–客户共性提炼思考模型知本西部,走向新建筑知识——科学本位建筑——客观实体嫁接、转化知本西部生活新区建筑是感性的，似沉思的学者；需要我们去揣测、了解；知本经济时代下的高新建筑将成为新文化积淀的产物。知本西部——另一个建筑时代的诞生。知本西部,走向新建筑市场天津宏观市场分析西青市场价值分析片区现状分析产品项目解读产品规划客户目标客户解读营销策略销售目标确立营销推广策略销售培训及督导知本西部,走向新建筑目的，让我们产生寻找的原动力;所以,在发现机会之间,让我们先看看市场这个大环境;WHERE？我们在那？知本西部,走向新建筑市场天津宏观市场分析西青市场价值分析片区现状分析1知本西部,走向新建筑北方经济中心——被确定为天津城市发展方向，城市总体功能和发展动力已经明确城市解读城市职能：国际现代制造业基地北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽北方国际物流和会展中心以金融商贸、科技信息、文化教育为主的区域性服务中心以近代史迹为特点的国家历史文化名城贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力环渤海经济圈地位显现知本西部,走向新建筑1996-2006年天津市GDP增长情况1099.471235.281336.381450.061639.361840.12084.662447.662931.883663.864337.73122631373914808159761799320154223802653231550389774093605001000150020002500300035004000450050001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元050001000015000200002500030000350004000045000元GDP（亿元）人均（元）1997-2006年天津市固定资产投资增长情况498.66575.86567.36608.2705.1811.61046.171258.981516.841947.62050010001500200025001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元全社会固定资产投资按常住人口计算，06年天津市人均地区生产总值达到5177美元，成为继上海、北京之后第三个人均地区生产总值突破5000美元的城市。GDP的稳定增长促进城建步伐加快宏观经济指标知本西部,走向新建筑天津市历年人均可支配收入与消费性支出统计142831263911467103139338895981417650711166095968105489653880278687192698761215852547152044680020004000600080001000012000140001600019961997199819992000200120022003200420052006元人均可支配收入（元）人均年消费性支出（元）01000200030004000天津市住宅建设情况住宅施工面积（万平米）713774109412741582159117461954235328973476住宅竣工面积（万平米）31925435743153362767375110141305149319961997199819992000200120022003200420052006住宅施工面积＋20.6%住宅竣工面积＋14.4%各经济指标的稳定增长支撑各项城建稳步落实，同时推动天津住宅建设步入高速发展阶段城市建设指标知本西部,走向新建筑1997-2006年天津市商品房销售情况统计21033638363066064510221154905946284825712534247325272609277031744027485902004006008001000120014001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年万平方米0100020003000400050006000元商品房销售面积成交均价产业发展回归理性后步入盘整期，价格持续攀升。天津地产业经过03年井喷开发后开始回归，目前呈阶梯性发展格局。目前，天津房地产市场走势良好，处于平稳上升状态。住宅发展状况知本西部,走向新建筑0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.00100020003000400050006000住宅供应面积（万平米）900.1991.6861.8住宅成交面积（万平米）1153.5905.0945.6成交均价（元/平米）3174402748592004年2005年2006年06年在市场供应大幅回落的情况下，成交市场喜人，实现价量双升2004-2006年天津市商品住宅供需变化住宅新增供应量－13.1%住宅成交量＋4.5%成交均价＋20.7%年度成交均价涨幅突破20％供应疲软情况下成交量增幅明显供应量滑坡，土地稀缺愈加凸显供应市场现状知本西部,走向新建筑07年天津房地产将持续加大房产建设力度,同时价格保持坚挺预计新开工面积达2100万米商品住宅均价涨幅将控制在10％左右住宅1600万平方米公建500万平方米07年，天津市的市场整体供应量将有显著提升，房地产新开工项目与去年相比增长10.5%。在市场供应持续发力的情况下，价格指标仍将持续攀升。未来市场发展知本西部,走向新建筑房地产E网房地产E网-www.fdcew.com倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。www.pxyi.net房地产E网-www.fdcew.com倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。知本西部,走向新建筑房地产E网-www.fdcew.com倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。倍讯易-www.pxyi.net知本西部,走向新建筑蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津新城和团泊新城。天津城市总体规划中明确了天津由中心城区和滨海新区核心区主副中心、新城中心镇和一般建制镇组成的四级城镇体系。11座新城是天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。处于第三级的11个新城分别为：城建总体规划知本西部,走向新建筑中心城区环城区域商务商贸核心区大型配套居住区滨海新区工业物流核心区未来天津楼市外扩步伐加快，使得中等收入客群置业向城市边缘发散，也体现中坚购买力正逐步向环城区域导入。政策引导城市建设向环城区域发散，构筑新城市格局：城市发展格局知本西部,走向新建筑未来两年天津楼市外扩步伐加快，特别东移西扩的战略布局使未来城市人居导向性更加鲜明。而就目前天津市环城区域现状而言以西南部为先发开发区域。市中心轨道交通等路网规划完善缩小城市距离感新家园计划使城市点面发展逐步铺开环城区域建设是多维市镇模式的第一步！城建发展趋势知本西部,走向新建筑天津房地产市场高速发展，城市版图向外扩张，向东、西、南发展高端产品回归市中心，中档安居型产品向外发散；市中心高层为主流，市郊小高层为主流西部、南部片区成为房地产投资热点西青区已经成为城市发展的热点地区普通改善型项目单价保持稳定，中心区域公寓单价继续上升，边缘组团价格持续上升产品趋势价格趋势重点区域发展现状宏观市场量化总结知本西部,走向新建筑市场天津宏观市场分析西青市场价值分析片区现状分析1知本西部,走向新建筑西青市内六区环绕南开、河西两大市内高端区西青区位于天津市区西南部，总面积570平方公里，辖七镇两街，常住人口45万。区域自身加快商贸布局和业态调整，当前已成为天津市城市化进程步伐最快的环城城区。天津城区东移西扩重要战略布点西青区域概况知本西部,走向新建筑市场成交量显著上升，表明随着区域建设的初具模型，市场认可度显著提高，而区域价格也直线上升。金厦水语花城、新都庄园、假日风景等大批大盘的同时上市使西青区05年供应量大幅攀高。同时，多个别墅项目也纷纷入市，拉升区域价值。随着南开及河西区的大力开发逐步向外泛化，使得04年后的西青区正式进入大力开发阶段。多年打造使西青区成为基础优势最强，也是成长力最显著的环城区，随着规划落实的逐步到位，西青区区域建设将持续提速。西青区04-06年商品房供求价量走势69.7690.574.844.442.662.348233656229002040608010004年05年06年万平方米0100020003000400050006000元/平方米新增供应面积成交面积成交均价西青区住宅发展状况知本西部,走向新建筑大学城坂块中北镇坂块后梅江坂块区政府坂块新市镇坂块西青区被划分为七镇两街，而随着区域的逐渐升温住宅板块逐渐裂变为五大居住组团，各组团板块特色鲜明。中北镇和后梅江板块是区域最早形成的居住板块，也是带动整个西青区高速开发的大型组团。而杨柳青政府、大学城和新市镇区域也坐享两大成熟板块带来开发热潮，成为日后建设的新热点。西青区住宅发展状况知本西部,走向新建筑新都荘园天房美域社会山大地12城八栋适家玛歌庄园唐郡梅江康城莱茵小镇假日风景水语花城华亭国际景福花园小镇西西里欢乐嘉庭本案片区版块代表项目中北镇大地12城、假日风景水语花城、八栋适家区政府莱茵小镇、唐郡新市镇社会山大学城新都荘园、景福花园天房美域、小镇西西里育水佳苑、欢乐嘉庭后梅江玛歌庄园、洛卡小镇亲亲家园、梅江康城亲亲家园洛卡小镇西青区代表项目知本西部,走向新建筑板块区域主力产品板块体量(万平米)项目存量(万平米)产品均价(元/平米)中北镇坂块多层\小高层\花园洋房\别墅164.08114.35000区政府坂块多层洋房\别墅5747多层产品:4500别墅产品:14500新市镇坂块别墅77——大学城坂块多层\小高层\花园洋房2101304500后梅江坂块多层\小高层\花园洋房\别墅45.786.4多层产品:5200别墅产品:11200区域内各板块均有存量,中北镇板块及大学城板块存量较多且已达到240万平米,可见,两大板块内部未来竞争激烈；产品量化分析:各板块基本存在一定程度的“同质性”,主要以多层洋房\高层\小高层等宜居产品为主。价格量化分析:项目单价基本上在4500-5000元/平米之间,区域内价格拉升空间较大,别墅产品价格拉升突破11000元/平米。西青区域各板块描摹知本西部,走向新建筑富力中北项目方正投资在大寺镇张道口村项目领世小镇津西青牛（挂）2006-038津西青汪（挂）2006-078\79\80津西青卫（挂）2006-059津西青姚（挂）2006-037西青（挂）2006-002西青（挂）2006-003津西青卫（挂）2006-059津西青海（挂）2006-046号从土地一级市场成交情况来看：区域成交地块主要集中在中部及东南部，说明靠近环线的区域将呈持续开发阶段；07年土地成交集中在西青区的北部且主要以商业用地(公建)为主，说明区域内相对成熟居住板块下，商业及公建将在未来阶段市场内上市放量。区域潜在市场供应量化分析知本西部,走向新建筑地块土地面积（㎡）宗地四至容积率用的性质建筑面积（㎡）成交时间使用权人津西青海（挂）2006-046号101729西至海