全国房地产市场X年1季度研究报告-思源经纪

1全国房地产市场研究2014年1季度www.syswin.com主办单位代理事业部-业务策略部总编：侯春红主编：乔聘然编辑：金鹏网址：www.syswin.com电话：[phone]微信：syswin001思源全国房地产市场季报，以思源22家分支机构为基点，采样鲜活的市场数据并参照地方权威数据库，覆盖北方、华东、西部及南方四大区域。研究团队从经济、政策、供需三个维度出发，以季度为单位系统解读行业动态和热点事件。思源市场研究旨在判断房地产市场走势，致力以鲜明客观的观点，为开发商的企业发展、城市进入、投资开发及营销管理提供决策依据。思源经纪专业微信邮箱：[e-mail]摘要行业动态1.1季度宏观经济小幅下行，3月CPI回升至2.4%；2.两会房地产政策放眼长效机制，告别一刀切，迎来双向调控；3.信贷政策收紧，首套房利率优惠取消。企业再融资或将放开；4.“宁七条”新政保刚需，出台“精装修价格引入第三方评估”等七条楼市调控措施；5.发改委：将尽快对外公布京津冀一体化规划；6.京国土局：今年供地规模大降500公顷宅地未减；7.京津冀一体化进入落地阶段，津冀成为首都功能疏解承载地，环京房地产发展利好趋势明显。8.北京一日卖地88亿元。摘要市场变化1.土地市场本季度住宅用地供应、成交总体增长。其中重点监测的三线城市同环比下降；2.全国来看，商品房市场供应增长，成交下滑，成交均价同比上涨。一线城市总体量跌价涨；1.5及2线城市总体上行，城市间有所分化；3线城市均价出现波动，部分城市同环比均下跌；3.全国来看，商品住宅市场总体量跌价涨，价格涨幅收窄。从各线城市来看，住宅市场分化加剧，一线城市及1.5线城市成交持续下滑，但均价继续上涨；二三线城市成交量涨跌互现，成交价格出现下跌趋势；多数城市库存量增长，出清周期延长；4.全国来看，别墅供应加大，成交下降，均价上涨。一线城市量跌价涨，部分1.5线城市量价齐跌，如杭州、沈阳等；5.商业写字楼市场总体成交下行。分城市看，多数城市供过于求，成交均价下跌为主；北京、银川供不应求；6.受新房市场成交低迷影响，部分购房者转向观望，二手房市场全面下滑。1季度各线城市二手房市场成交量同环比均下降。目录PART1行业动态一级市场PART2二级市场PART3三级市场PART4季度总结PART56PART1行业动态宏观经济房地产市场相关政策城市规划发展信息(实时热点)热点事件76.1%7.9%8.9%10.7%11.9%10.3%9.6%9.8%9.7%9.5%9.1%8.9%8.1%7.6%7.4%7.9%7.7%7.5%7.8%7.7%7.4%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%图：2009年以来全国GDP同比增速情况同比2014年1季度国内生产总值128213亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，略低于7.5%的年度目标。从环比看，一季度国内生产总值增长1.4%。经济运行总体平稳。我国经济正处于发展转型的关键时期，长期积累的深层次矛盾尚待缓解，经济企稳回升的基础仍需巩固。宏观经济—GDP数据来源：国家统计局84.5%3.2%3.6%3.4%3.0%2.2%1.8%2.0%1.9%1.7%2.0%2.5%2.0%3.2%2.1%2.4%2.1%2.7%2.7%2.6%3.1%3.2%3.0%2.5%2.5%2.0%2.4%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月图：2012年1月-2014年3月居民消费价格指数（CPI）走势CPI数据来源：国家统计局宏观经济—CPI今年以来，物价延续去年底以来放缓趋势，在前两个月继续走低。在1月份同比上涨2.5%后，CPI同比涨幅在2月份进一步放缓至2.0%。3月全国居民消费价格总水平同比上涨2.4%，环比下降0.5%；一季度物价走势平稳温和。由于今年以来宏观经济数据下行，经济增速放缓造成需求不足仍会制约全年物价上涨空间。914.7%15.2%14.1%13.8%13.7%13.1%13.2%14.2%14.5%14.9%15.2%12.3%12.6%12.8%12.9%13.3%13.2%13.4%13.3%13.3%13.7%13.6%11.8%12.2%0%5%10%15%20%010000200003000040000500002012年1-2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1-2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1-2月2014年3月单位：亿元图：2012年1月-2014年2月社会消费品零售总额走势社会消费品零售总额同比数据来源：国家统计局宏观经济—社会消费品零售总额2014年3月份，社会消费品零售总额19801亿元，同比名义增长12.2%（扣除价格因素实际增长10.8%，以下除特殊说明外均为名义增长）。1-3月份，社会消费品零售总额62081亿元，同比增长12.0%。1季度消费平稳增长，3月增速回升。1021.5%20.9%20.2%20.1%20.4%20.4%20.2%20.5%20.7%20.7%20.6%21.2%20.9%20.6%20.4%20.1%20.1%20.3%20.2%20.1%19.9%19.6%17.9%17.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%01000002000003000004000005000002012年1-2月2012年1-3月2012年1-4月2012年1-5月2012年1-6月2012年1-7月2012年1-8月2012年1-9月2012年1-10月2012年1-11月2012年1-12月2013年1-2月2013年1-3月2013年1-4月2013年1-5月2013年1-6月2013年1-7月2013年1-8月2013年1-9月2013年1-10月2013年1-11月2013年1-12月2014年1-2月2014年1-3月单位：亿元图：2012年1月-2014年2月固定资产投资走势固定资产投资累计值同比数据来源：国家统计局宏观经济—固定资产投资2014年1-3月份，全国固定资产投资（不含农户）68322亿元，同比名义增长17.6%（扣除价格因素实际增长16.3%），增速比1-2月份回落0.3个百分点，创2012年以来最低点，投资增速高位放缓。其中，房地产开发投资同比增长16.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。11183113711625182211411701-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%050010001500200025002013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月单位：亿美元图：2013年1月-2014年3月全国进出口总额走势进口额出口额进口同比出口同比数据来源：海关总署宏观经济—全国进出口总值3月份，我国进出口总值3325.2亿美元，下降9%。其中，出口1701.1亿美元，下降6.6%；进口1624.1亿美元，下降11.3%；贸易顺差77.1亿美元，去年同期为贸易逆差9.6亿美元。一季度，我国进出口总值9658.8亿美元，下降1%。其中，出口4913.1亿美元，下降3.4%；进口4745.7亿美元，增长1.6%；贸易顺差167.4亿美元，收窄59.7%。120.0%5.0%10.0%15.0%20.0%0204060801001201402012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月单位：万亿元图：2012年1月-2014年2月M2及同比走势M2同比数据来源：中国人民银行宏观经济—M23月末，M2余额116.07万亿元，同比增长12.1%，分别比上月末和去年末低1.2个和1.5个百分点，增速创新低。由于去年1季度M2高增长，今年1季度M2同比增速较大幅度下滑。预计今年全年M2增长可能呈现先低后高的局面。经济观点一：经济大环境总体平稳，1季度宏观经济数据下行，稳增长仍是短期经济发展目标，促使房地产市场回归理性。观点二：三驾马车中，投资增速高位放缓、市场销售稳定增长、外贸出口同比下降。经济仍存在较大下行压力，企稳回升的基础仍需巩固。经济形势利于房地产市场短期保持平稳。14PART1行业动态宏观经济房地产市场相关政策城市规划发展信息(实时热点)热点事件15政策焦点：双向调控，告别一刀切重在调整结构，不再以房价为核心目标，明确“中端有支持”针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。•继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求•限购政策不退出一线城市•控制供地结构、供应结构库存较大城市政策—全国层面（两会）16新型城镇化•关于城镇化，李克强表示这是破除城乡二元结构的重要依托。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化保障性住房•完善住房保障机制，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行房产税•2014年做好房地产税立法工作，加快这一立法的进程加快落实和完善“低端有保障”、“高端有税收”政策的落实将造成市场观望，年初的销售低迷或将持续政策—全国层面（两会）17住房信息系统首次写入政府工作报告不动产统一登记再次确定时间表，推进全国联网落实南京、宁波、郑州已列为试点城市逼出存量房促进房产税落实影响潜在需求的正常置业政策—全国层面（两会）18房价有所波动•不动产统一登记之后，能在多大程度上挤出部分二手房，降低二手房价？能在多大程度上成为反腐利器，拦住“房叔”“房婶”们？这些问题都尚存疑问。摸清房产泡沫•不动产统一登记以土地为核心，包括房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记职责。与住房信息联网一样，不动产统一登记是房产税开征的前提条件，也被视为房地产市场调控的“利器”之一。国土资源部部长姜大明在两会期间接受记者采访《不动产登记条例》将于2014年6月出台政策—全国层面（不动产登记条例）19政策—信贷信贷政策持续收紧,首套房贷款利率优惠取消；房企再融资或将逐步放开房企银行融资、回款双向受阻，拓宽多元融资渠道开发贷审核从严甚至暂停•兴业银行春节前下发相关通知，将部分与房地产贷款有关的业务暂停至今年3月底；招商、交通、民生等股份制银行均表示