内江房地产市场报告XXXX63

1内江市房地产市场报告集团营销中心2013年6月4日2目录一、城市概况……………………………………………………………3二、市城市规划情况……………………………………………………4三、内江市宏观经济情况………………………………………………5四、内江市住宅房地产市场……………………………………………9五、内江市商业情况…………………………………………………22六、内江市市场小结…………………………………………………353一、城市概况1、城市简介内江市行政区域图4内江市位于四川省东南部，沱江下游中段。地跨北纬29°11‘－30°2’、东经104°16‘－105°26’，东西长121.5公里，南北宽94.7公里。东邻重庆，南界泸州，西接自贡，西北连眉山市，北与资阳市相邻。全市幅员面积5386平方公里，辖三县二区，即市中区、东兴区、资中县、隆昌县、威远县，111个乡镇，2070个行政村，9个街道办事处，253个社区居民委员会。2010年末户籍总人口427.85万，其中非农业人口87.19万，农业人口338.42万，耕地16.46万公顷,人均占有耕地面积0.0387公顷。2、城市地理位置5•内江地处“成渝经济区”核心位置•2011年3月2日国务院通过的《成渝经济区区域规划》，使成渝经济区的功能定位、总体布局和发展目标正式从国家层面予以明确。成渝经济区包括四川15个市和重庆31个区县，总面积20.61万平方公里，人口9840.7万，GDP总量1.58万亿元。•内江市位于经济区的核心位置，周边45个城市环绕，具有得天独厚的区位优势。成渝经济区的优势在于，它有成都和重庆两个特大城市，对成渝之间的二、三级城市可以起到“双核”带动作用。这“双核”一旦演化为“增长轴”，将带动成渝“轴”上城市群的发展。成渝经济区有望成为继长三角、珠三角、环渤海之后的中国第四大经济增长极。•3、城市交通状6内江地处成渝两个大城市之间，是西南各省交通的重要交汇点。内江交通区位优势得天独厚。内江境内以纵贯全市的成渝铁路、成渝高速公路、成渝公路和沱江航道为主通道。在这条交通运输主道上，还有国、省通讯和电力线路依此交织同行排布。内江是四川省内交通流量最大、最具现代水平的主动脉。这条交通运输的主通道上，横向排布的内（江）宜（宾）、内（江）昆（明）、隆（昌）泸（州）、资（中）威（远）铁路为其铁路支干；以市中区为支点向南、向北延伸的内（江）宜（宾）高速公路，内（江）乐（山）、内（江）泸（州）和内江至南充公路等为公路支干。以及内（江）遂（宁）铁路、内（江）遂（宁）高速公路、隆（昌）黄（贵州黄桶）、隆（昌）大（贵州大方）高速公路正在建设中。内江铁路、公路和沱江航道成网状连接，路网密度高于全国、全省平均水平。二、内江市城市规划情况1、城市总体规划72、现状基本情况内江市位于四川盆地南部，市境东邻重庆，南连自贡，西接眉山，北靠资阳，是川南的腹心地带。截止2011年底，全市辖市中区、东兴区、资中县、隆昌县和威远县，87个镇，24个乡，总面积5386平方公里，总人口426.1万，城镇化率40.2%。3、《内江市城市总体规划（2010-2020）》主要内容（1）总体发展目标抢抓发展新机遇，强化高铁引领、推进区域合作，构建川南中心城市，打造成渝经济区重要增长极，形成“一枢纽、一中心、六基地”。一枢纽：面向成渝、辐射西部的区域性综合交通枢纽。一中心：成渝商贸物流中心。六基地：西部钒钛资源综合利用基地、中国循环流化床电站节能环保示范基地、中国城市矿产示范基地、中国西部汽车零部件制造基地、成渝经济区电子信息产业配套基地、成渝经济区绿色食品基地。（2）城市性质成渝经济区重要中心城市、综合交通枢纽和现代产业基地，以书画文化和山水园林为特色的滨水宜居城市。8（3）市域城镇空间结构极核带动，轴线推进，形成：“一核三轴三极多点”一核：强化内江市中心城区核心地位，形成区域的交通枢纽、产业聚集中心、商贸物流中心。三轴：依托市域内主要交通廊道形成的发展轴线。具体为成渝高速、内遂内威高速、成自泸赤高速三条交通线形成三条城镇发展轴线。三级：资中、威远、隆昌三个中等城市多点：培育多个重点城镇（4）市域城镇等级体系构建“1个大特大城市—3个中等城市—19个重点城镇—一般特色乡镇”为骨架的梯次衔接、以大带小、功能配套的城镇体系。特大城市（1个）：内江中心城区（110）中等城市（3个）：资中县（30）、威远县（25）、隆昌县（25）重点城镇（19个）：界市、山川、黄家、响石、石燕桥、连界、新场、镇西、新店、龙会、银山、球溪、铁佛、罗泉、宋家、龙江、凌家、郭北、白合，一般特色乡镇：共65个一般乡镇（5）市域综合交通系统铁路：成渝铁路、成渝高速穿城而过，对城区用地造成严重分割；交通设施的抑制作用已强于带动作用。建议向西外迁铁路。绵遂内宜高铁、成渝客运专线经过内江城区，在北侧设共用客运站。隆黄铁路在绕城高速外与绵遂内宜铁路相接。改线成渝铁路站点选择：因成渝客专通车后，成渝铁路客流量将大大减少，主要功能转向货运，兼有少量客运，因此，站点考虑设在城西工业园西侧。选址方案一位于内威高速冷家湾立交北侧，选址方案二位于冷家湾立交南侧。高速公路：为分流过境交通，减少其对城市交通的干扰，在内江城区外围，利用部分成渝高速和内遂高速规划绕城高速。结合绕城高速的建设将遂内高速北侧出入口迁至绕城高速，将遂内高速北段做为城市快速路使用。国省道公路：现状G321、S206过境线：过境交通对城市交通冲击较大，尤其是老城区。现结合绕城高速建设，将过境交通诱导至绕城行驶，G321向北向9东改线；S206向西改线，形成未来物流及货运交通运输的货运通道。同时，对确需入城的货运车辆进行限时段通行。（6）中心城区规模近期规划到2015年，中心城区建设用地规模达到75平方公里以上，聚居人口达到75-80万；远期规划到2020年，中心城区建设用地规模达到115平方公里，聚居人口达到100—110万；远景2020年以后期建设用地150平方公里，人口按照150万控制。（7）中心城区空间布局以沱江为轴线的沿江网络化组团式布局，构建“一心两廊、三城多片”的空间结构。一心：由旧城区商贸服务中心和东兴现代服务业及行政文化中心构成的城市核心。两廊：沱江南北向生态廊道和串联长江森林公园、城市绿心、黄河湖风景区的东西向生态廊道。三城：包括一个主城区和两个产业新城。多片区：含旧城区、东兴、谢家河、高铁高桥、邓家坝、城西综合居住、城西现代物流、白马、乐贤、椑木、椑南和黄河湖及长江森林公园十二个功能片区。（8）道路交通系统构建“一环三射”的城市快速路网结构，以及“一环，8+1”的城市结构性主干道路网结构。（9）绿地系统通过引绿入城，顺应自然，合理划分功能组团关系，形成“一区一带、一环多楔”的绿地系统结构。构建“郊野公园—城市公园—社区公园”三级公园体系。依托7条重要水系和1条交通走廊形成各具特色的带状绿色空间—绿道。（10）景观风貌以“山水相拥、城江相对，城野相依”体现多元人文的“生态园林式山水新城”为城市总体形象定位，通过城市内外的山水元素与城市组团相结合，形成“绿带绕城、绿水穿城、绿楔入城”的景观风貌特色。104、内江城市产业特点坚经过多年的培育和发展，目前，全市工业经济基本形成冶金建材、食品饮料、机械汽配、医药化工、电力能源等产业为支柱，电子制造、纺织服装等产业为补充的产业体系。2011年，五大支柱产业共有规模企业435户，完成产值1464.62亿元、实现增加值421.31亿元、销售收入1460.10亿元、利润总额91.43亿元。四大的产业带：市域核心经济带——“内江工业走廊”：以成渝高速公路及321国道为干线，形成汽车零部件、再生资源、电子信息、绿色食品、生物医药、节能建材等为重点的特色产业带。沿沱江旅游文化产业带——保护风景旅游岸线，突出城市人文特色，大力发展文化旅游、都市旅游、观光旅游；依托城镇和产业特色，大力发展生态农业、观光农业，把沱江经济文化产业带建成贯穿内江市域南北的风光带、文化带和旅游带内宜及内遂高速产业带——以内宜高速、内遂高速及206省道为干线，形成清洁能源、食用酒精、绿色农产品为重点的特色产业带；成自泸赤及内威高速产业带——以成自泸赤高速公路和内威高速为干线，形成以新型建材、煤化工为重点的特色产业带。三、内江市宏观经济情况1、内江市GDP总量2012年，内江市实现地区生产总值（GDP）978.18亿元，同比增长13.6%，高于全省1个百分点。地域内财政总收入首次突破百亿大关，完成103.21亿元。在工业方面，内江市大力实施产业、企业、产品“三倍增”计划，工业生产较快发展。2012年，全市实现工业总产值1488.37亿元，同比增长15.1%，其中重工业实现工业总产值1044.20亿元，占工业总产值的70%。工业销售产值1475.27亿元，同比增长14.9%，其中重工业1035.80亿元，同比增长17.3%；实现工业增加值502.7亿元，同比增长17.1%，其中重工业实现增加值351.37亿元，同比增长20.1%。重工业在老工业城市崛起中发挥了举足轻重的作用。112、内江市三大产业结构情况当前内江经济中二产业所占比重超过50%，经济发展主要靠二产业拉动，但二产业大而不强，高耗能企业占比较大，高新技术企业太少，尚处在以原料工业、基础工业为中心的重工业化阶段。具有以下特征：（1）、三次产业结构比例不优。（2）重工业化明显。（3）高耗能行业与高新技术产业发展不均。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200820092010201120122007-2012年内江市三大产业对GDP的贡献率6.34.64.34.54.667.973.881.684.285.125.821.614.111.310.3第一产业第二产业第三产业3、内江市物价水平总体纵观“十一五”，上涨是贯穿内江物价走势的一条主线，CPI指数连续五年上升，经历了“快速上扬、高位运行、涨势减缓、再度攀升”四个阶段，与全国和全省走势基本一致。从同比指数看（上年为100），2006年至2010年消费价格总指数分别为102.7、106.4、105.0、100.8、103.2。其中2006年上涨2.7%，进入上升通道，2007年、2008年连续两年高位运行，分别比上年上涨6.4%、5.0%；2009年受金融危机影响涨幅回落到0.8%；2010年再度攀升，达到3.2%。2006-2010年内江市物价走势图124、内江市固定资产投资情况（1）、总量和速度位次均呈上升趋势，并且全部创历史同期最好水平。与全省相比，内江投资总量居全省第14位，增速居全省第5位，总量和速度在全省的位次均创历史同期最好水平。从总量看，比去年同期提高1个位次；从增速看，全省有15个市州增速高于全省平均水平，6个市州增速低于全省平均水平，内江增速高于全省平均水平8.9个百分点，并且内江增速比去年同期上升7个位次。（2）、民间投资持续活跃，成为推动投资增长的主力。全市完成民间投资74.67亿元，同比增长40.5%，增速比同期全社会投资增速快10.8个百分点。民间投资占全社会固定资产投资比重达到59.7%。民间投资直接拉动全社会投资增长22.3个百分点，对全社会投资增长的贡献率为75.2%。（3）、项目规模扩大突出发展需求，重点领域投资强力支撑。全市亿元以上项目146个，累计完成投资57.65亿元，占投资总量的46.1%。在一批大项目的带动下，全市重点领域投资继续保持强力支撑，截止3月底，全市基础设施、产业发展、民生及社会事业三大重点领域共完成投资110.18亿元，同比增长45.5%，占全社会固定资产投资的比重达到88.1%，成为全市投资增长的重要支撑。130.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.002008年2009年2010年2011年2012年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%内江市2008-20