北京市XXXX年房地产市场研究报告

北京市2015年房地产市场研究报告一、北京市2015年房地产政策回顾(一)2015年主要政策：1.3.30新政降低二套首付标准通过降低二套房首付标准，成功降低改善型需求的入市门槛，从而通过改善型需求的入市带动市场发展。2.公积金额度上调、申请放宽通过公积金贷款额度上调以及申请条件房款，鼓励刚需客群入市，促进刚需市场的成交，从需求端放开，促市场发展。3.限外令解除通过“限外令”的放宽，在国内投资形式不被看好的情况下，将投资海外地产的需求向国内房地产市场导入，并释放全新的投资类需求，丰富楼市需求结构。4.央行五次连续降息、降准通过金融层面的调整，降低购房者的购房成本，刺激需求入市。同时，多次的降息、降准给了购房者充分的扶持楼市的信号，给楼市需求注入信心。(二)分析与总结GDP增速自2009年来首次低于7%，整体经济下行压力仍然较大。伴随着整体经济的下行，全国房地产开发投资增速持续下行趋势，已创近两年的新低，短期内难以回暖。2015年以来多重利好新政连续放出，涉及包含二套房首付标准、金融层面，可谓是全方位政府强势力保房地产市场。据统计，自2014年11月以来，央行6次降息，5次降准，平均接近每两个月就降一次，贷款基准利率由原来的6.15%降至4.9%，下降幅度高达25.5%。这已经是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率更早已是“历史最低”。2015年3月30日，央行发布通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。这一系列救市政策可看出政府通过多种手段维稳房地产的决心。对于北京市商办市场而言，2015年8月24日公布的《北京市新增产业禁止和限制目录(2015年版)》指明了未来北京市商办类市场的发展方向。目录提出东、西城禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；朝海丰石四区东、西、北五环和南四环以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。这项政策对区域内写字楼市场触动较大，同时也使得区域周边的写字楼物业价值陡升。2015年10月29日，中共十八大五中全会宣布，中国将全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。全面二孩政策正式开放，实施了35年的独生子女政策最终宣告结束，此政策一出，对于刚需型和改善型市场将有一定的带动。11月10日,中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记强调“加强供给侧结构性改革”；11月11日，国务院常务会议“以消费升级促进产业升级，培育形成新供给新动力扩大内需”；11月17日，国务院总理李克强在主持召开“十三五”《规划纲要》编制工作会议时强调，要在供给侧和需求侧两端发力促进产业迈向中高端；11月18日，习近平在亚太经合组织（APEC）工商领导人峰会发表演讲时表示：要下决心在推进经济结构性改革方面做更大努力，使供给体系更适应需求结构的变化。总体来看，2015年以来，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。附件：2015年房地产政策内容梳理时间政策内容梳理2015年2月4日央行降准0.5个百分点2015年3月1日央行降息：贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。2015年3月30日二套房公积金首付比例调整：对拥有对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。“2015年3月30日营业税免征“五改二”：个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。2015年4月20日央行降准1个百分点。2015年5月11日央行降息：贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。2015年6月28日降息、降准：贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;存款基准利率下调0.25个百分点至2%；降准0.5个百分点。2015年8月6日不动产登记：各地要按照2015年下半年信息平台上线试运行；《房地产税法》正式列入全国人大常委会立法规划。2015年8月24日北京新增产业禁限目录城六区不再新建写字楼、酒店2015年8月26日央行降息：贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。2015年8月27日“限外令”松绑：有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。2015年9月6日央行降准0.5个百分点2015年9月30日首付款比例降低：不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。2015年10月8日公积金异地贷款全面推行：缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地的住房公积金贷款政策，向购房地住房公积金管理中心申请贷款。2015年10月24日2015年10月24日，降息、降准：贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；降准0.5个百分点。2015年10月29日全面二孩政策正式开放：中国将全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。2015年12月10日《北京市积分落户管理办法（征求意见稿）》和《北京市居住证管理办法（草案送审稿）》正式公布，向社会公开征集意见。2015年12月9日2015年12月9日，中央经济工作会议指出：要化解房地产库存稳定房地产市场。二、北京市2015年土地市场分析(一)2015年成交土地概览宗地名称宗地位置起始价（万元）土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)楼面价规划用途成交日期成交价（万元）受让单位合计建设用地面积代征地面积北京市怀柔区怀柔新城13街区HR00-0013-6005地块F3其他类多功能用地怀柔区北房镇，怀柔新城13街区中部2240044701447010804622784F3其他类多功能用地2015年12月15日22400北京中关村微纳能源投资有限公司北京市昌平区百善三角地项目CP00-0600-0041地块R2二类居住用地、CP00-0600-0042地块B1商业用地（限价商品住房项目）昌平区百善镇5045052140521400839406010R2二类居住用地、B1商业用地2015年12月15日50450北京泰达和信投资管理有限公司北京市通州区TZ07-0103-0012等地块R2二类居住用地、TZ07-0103-0027等地块B1商业用地、TZ07-0103-L001地块A61机构养老设施用地（限价商品住房用地）通州区西集镇综合配套区57000988389883801706433340R2二类居住用地、B1商业用地、A61机构养老设施用地2015年12月3日57000北京房地天锐鑫洋房地产开发有限公司北京市房山区阎村镇04街区04-0005等地块综合性商业金融服务业、二类居住及体育用地（配建“限价商品住房”）房山区阎村镇19210026190011682514507519206113850B4综合性商业金融服务业用地、R2二类居住用地、A4体育用地2015年11月24日266000北京天恒乐活城置业有限公司和中粮地产（北京）有限公司联合体北京市房山区长阳镇02街区02-2-02、02-2-06地块（房山轨道交通稻田站C地块）住宅混合公建及二类居住用地房山区长阳镇02街区280200151582679258365716384025653F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地2015年11月24日420300北京天恒乐活城置业有限公司和中粮地产（北京）有限公司联合体北京市石景山区苹果园交通枢纽M、N地块B4综合性商业金融服务业用地石景山区苹果园1600003524535245012335728697B4综合性商业金融服务业用地2015年11月23日354000北京市华远置业有限公司和北京上同致远房地产开发有限公司联合体北京市昌平区小汤山镇(未来科技城北区)CP05-0801-0018、0020、0021地块F2公建混合住宅用地、F3其他类多功能用地（配建“人才公共租赁住房”）昌平区小汤山镇330000909969099603431619616F2公建混合住宅用地、F3其他类多功能用地2015年11月23日330000北京华润曙光房地产开发有限公司和北京未来科技城置业有限公司联合体北京市昌平区小汤山镇(未来科技城北区)CP05-0801-0011、0013、0015、0017地块F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地（配建“人才公共租赁住房”）昌平区小汤山镇1261004268642686012435013832F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地2015年11月23日172000北京华润曙光房地产开发有限公司和北京未来科技城置业有限公司联合体北京市昌平区北七家镇(未来科技城南区)CP07-0600-0005、0026地块B4综合性商业金融服务业用地昌平区北七家镇42000078454745003954.24756408830B4综合性商业金融服务业用地2015年11月19日420000北京世博宏业房地产开发有限公司、北京和筑房地产开发有限公司和北京未来科技城昌远置业有限公司联合体北京市昌平区北七家镇GZT-05-1、GZT-07、GZT-09地块（沟自头村储备开发项目西侧地块）R2二类居住用地、A33基础教育用地、B4综合性商业金融服务业用地（配建限价商品住房）昌平区北七家镇1315007329473294014398013696R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基2015年11月19日197200北京国瑞兴业地产股份有限公司础教育用地北京市昌平区北七家镇GZT-05-2、GZT-04、GZT-03、GZT-10、GZT-11、GZT-12地块（沟自头村储备开发项目东侧地块）R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、U17邮政设施用地、A33基础教育用地、A61机构养老设施用地及A51医院用地（配建限价商品住房及人才公共租赁住房）昌平区北七家镇1683009419994199018748113463R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、U17邮政设施用地、A33基础教育用地、A61机构养老设施用地、A51医院用地2015年11月19日252400北京国瑞兴业地产股份有限公司北京市密云县密云镇密云新城0102街区MY00-0102-6021、6022、6023、6024地块R2二类居住、A33基础教育用地（配建回迁安置用房）密云县密云镇密云新城0102街区中部53100562545625401235336444R2二类居住用地、A33基础教育用地2015年11月18日79600北京中瑞凯华投资管理有限公司北京市门头沟区永定镇MC00-0017-6018、6020地块R2二类居住用地（门头沟S1线区域组团03地块北部二期用地）门头沟区永定镇3800007240272402020272528117R2二类居住用地2015年11月18日570000杭州致全投资有限公司、中交地产有限公司和深圳市平嘉投资管理有限公司联合体北京市门头沟区永定镇MC00-0020-0009、0012地块B4综合性商业金融服务业用地、F1住宅混合公建用地（配建限价商品住房）（门头沟S1线区域组团05地块西南侧用地）门头沟区永定镇4100006582165821025208218248B4综合性商业金融服务业用地、F1住宅混合公建用地2015年11月18日460000北京万科企业有限公司北京市顺义区仁和镇SY00-0005-6001等地块R2二类居住用地、B11零售商业用地、A51医院用地、A6社会福利用地、A33基础教育用地、A4体育用地（配建限价商品住房）顺义区仁和镇平各庄村156100139657139657020435511458R2二类居住用地、B11零售商业用地、A51医院用地、A6社会福利用地、A33基础教育用地、A4体育用地2015