吴中地产项目市场定位思路与产品建议报告

服/务/创/造/价/值NEWVISUALANGLE服务创造价值长春吴中项目—市场定位思路及产品建议报告—服/务/创/造/价/值项目认知与理解宏观环境综合审视房地产市场发展现状及趋势项目定位思路和物业发展建议项目开发主题初探项目总体规划建议本案总体思路(Contents)服/务/创/造/价/值项目宗地分析[特征及经济指标][项目背景信息]本案地处项目位于长春市宽城区亚泰大街以西，北三环以南，九台路以东，养正高中以北。[项目基本经济指标]项目规划用地：22公顷整体分布：住宅+公建容积率：地块一：2；地块二、地块三：1.5。地块规模较大，呈不规则形。西南为中心公园，但与证大光明城相比不占优势，目前项目附近日常生活商业配套匮乏。服/务/创/造/价/值地块外部环境[四至]北南西东项目宗地地块南面是养正高级中学，是地块附近较有优势的配套，为区域居民子女入学提供便利，同时也提升了地段的自然价值。地块东侧为北亚泰大街，为城市南北交通大动脉。道路系统完善，东侧为棚户改造区域，目前配套较差、居住氛围不足。地块西面为空地和旧水塔等，未来将规划体育中心、社会停车场。具有远景配套优势。西南为区政府所在地，对区域经济及地段价值带动作用大。地块北面吉林粮油公司，临街面为三环路，交通道路设施较好，几路公交车在此有站点。给居民出行带来便利服/务/创/造/价/值地块理解配套条件目前生活购物、休闲娱乐等配套设施匮乏，配套环境总体较差。经济指标项目规模中等偏大，三块土地分割相对较为均匀，利于项目的分期操作及组团规划。区位条件目前是长春棚户区面积最大、经济落后的老城区，也是北部新城规划中城市服务中心的核心区域，是未来的北部新城重点发展区域。地块条件地块形状分割后不完全规整，增大项目整体规划的难度。同时地块内尚有未拆迁建筑和厂房。交通条件交通道路系统较为完善，有几路公交线路直达铁南和市区，居民出行较便利。环境条件目前为北外环，生活环境与自然条件较差，地块南侧为养正高级中学、东南方向规划有重点初中，地块内有小学、幼儿园公建规划用地，具有改善教育配套不足的先天条件。地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值服/务/创/造/价/值地块价值解析之一：宽城城市服务中心的建设将极大提升区域土地价值宽城区政府办公中心极大提升区域土地价值经济带动和发展前景宽城城市服务中心区将带动区域经济快速增长，为区域房产业发展提供足够动力。地块处于北部新城核心——区政府办公中心附近，未来的发展将会成为区域内的重点。现项目周边存在较多空地，尚未正式开发，预计整个片区在未来三年内会有巨大变化。服/务/创/造/价/值地块价值解析之二：养正中学养正中学“长春第一校”本项目地块南侧是有百年历史、号称“长春第一校”的养正高级中学。这是一个是由原长春市十二中和长春市四中组建而成的省级重点高中。也是长春市继市实验、十一高、市二实验之后的第四所现代化省级示范性重点高中。长春市十二中的前身是长春第一所官办学校——养正书院，至今已有123年的历史，有“长春第一校”的美誉；四中建于1907年，今年刚好是建校100周年。在“建设北部新城”的热潮中，是长春市委、市政府全力打造的铁北重点高中和省级示范性高中。服/务/创/造/价/值项目优劣势研判优势（Strength）劣势（Weakness）•地块所在区位处于宽城区城市服务中心，与宽城区政府斜角相望，有较好的发展前景；•项目南侧紧邻养正高级中学，为居民高中入学提供方便；•地块周边未来的配套发展环境较好：东侧为规划医院（医大三院）、七十二中，西侧为规划中的宽城区体育中心、社会停车场等，给项目带来较大升值和发展空间。•项目距离中心公园较近，西侧地块有部分的景观资源。•开发商为知名上市公司，曾在苏州成功开发多个楼盘，具有丰富的开发经验和先进的开发理念。1.本案所处地段是以前的偏僻地区，综合环境较差，客户认可度较差；2.项目周边目前生活、商业等配套匮乏，不能满足基本生活需要；居住氛围不足，生活条件很不成熟；3.地块所处区域历年开发项目档次普遍较低，房价同比一直不高，给项目提升带来不利因素；4.区域居民消费水平较低，居住混杂，目前缺少中高端人群。5.区域内土地储备数量加大,竞争压力较大，潜在竞争对手不断增多服/务/创/造/价/值定位的核心问题点如何利用项目现有的区位条件，营造项目的优势？如何弥补地块及周边生活配套严重不足给居民生活带来的不便？如何整合自身配套并打造差异化产品，发挥项目的竞争优势？北部新城中心区域，目前区位整体环境与形象较差地块周边生活、商业配套匮乏，市政配套待建项目南靠养正高中、地块内有生活、教育的公建规划项目周边潜在竞争较多，产品如何定位可使项目在市场中取得先机？项目南侧、东侧、北部为大盘或待开发地块服/务/创/造/价/值•项目的地块犹如一块璞玉，品牌、区政府所在地及区域未来配套发展前景、地块内配套规划及毗邻养正中学是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。让我们结合项目所在区域的房地产发展现状与趋势，来看看我们所要面临的市场环境，从而确定项目利润与品牌价值最大化的策略。服/务/创/造/价/值宏观环境综合审视项目认知与理解房地产市场发展现状及趋势项目定位思路和物业发展建议项目开发主题初探项目总体规划建议本案总体思路(Contents)服/务/创/造/价/值经济总量不高/人均GDP突破3000美元，房地产处于快速发展阶段长春GDP总量在省会城市中处于中间水平，但GDP在06、07年的快速增长表现出经济上涨的良好势头，同时将带动城市房地产市场的发展；人均GDP超过3000美元，根据国际衡量标准，城市房地产市场处于快速发展阶段，房地产消费需求特征以数量为主，数量与质量并存；第二产业所占比重较高（50.4%），工业化进程迅速，产业结构持续良性调整。服/务/创/造/价/值房地产E网-www.fdcew.com倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。服/务/创/造/价/值房地产E网-www.fdcew.com倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。倍讯易-www.pxyi.net服/务/创/造/价/值投资对区域经济发展拉动明显，消费能力有待提高自2004年开始，固定资产投资呈现爆发式增长，2007年固定资产投资占GDP比重65％，对拉动城市的发展起到了明显的作用，对经济拉动初显领航之势；城镇居民的人均可支配收入持续快速增长，07年同比增幅为12％，处于同类城市上游行列，但绝对值仍较低；由于历史原因城市经济一度缺乏活力，城市居民消费能力有限，但随着产业经济的复苏，城市居民消费能力和消费意识正在逐年提高。服/务/创/造/价/值城市化进程加速，市场扩容现象明显城市化水平平均增速0.575%，在2006年增速超过3%，城市化率为47.2%。表明自2006年起，城市化发展加速，城市化进程加快以满足城市的发展需求，从而将带动城市整体房地产业的发展；长春市城市化进程41.6042.1043.6043.9044.5247.1840.0041.0042.0043.0044.0045.0046.0047.0048.002001年2002年2003年2004年2005年2006年城市化进程处于快速发展阶段，这与城市工业基础雄厚有着密切联系户均人口数呈缩小趋势，家庭结构发生变化，核心家庭正逐渐成为主要的家庭构成。服/务/创/造/价/值城市发展方向及规划[城市定位]全国重要的汽车工业、农产品加工基地和科教文贸城市；[城市发展方向]长春市“南拓东展，北优西控”的城市空间发展战略，重点发展东北和西南产业新区，打造东南生态住区，建设南部和北部新城中心城区。主城区空间结构为“双心三翼、多组团”：“双心”分别指人民广场一带主中心和人民大街南端的南部副中心，“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向，多组团是指城市的空间拓展采取组团的布局模式；服/务/创/造/价/值大力发展工业的战略引擎政策扶持长春政策吉林省政策中央政策振兴老东北工业基地加快产业结构调整和国有企业改革改组改造；着力振兴装备制造业，促进资源枯竭型城市经济转型；全面推进工业结构优化升级，提升和优化第二产业；大力发展第三产业，调整中增加劳动力就业。发展壮大汽车、石化、农产品三大支柱产业；加快发展中西药、电子信息、生物、材料等优势产业；培育发展能源、冾金、建材、轻纺等特色产业。大力发展汽车、食品、光电信息和生物与医药四个主导产业；结合长春城市建设和产业发展，构建主导产业、基础设施、社会事业、生态环境和县域经济五大项目支撑体系；加快产业结构优化升级，进一步提升城市功能。随着工业的快速发展，为城市提供更多就业机会，增加城市的吸纳力，从而对市场的消费需求具有积极的促进作用服/务/创/造/价/值良好的宏观环境，为房地产市场迎来持续发展的契机GDP及人均GDP产业结构人均可支配收入总人口非农业人口城市化率市区人口城市化进程加快，对房地产市场需求具有积极的促进作用工业的快速发展，为房地产市场奠定良好的发展基础经济上升良好势头，带动房地产市场快速发展服/务/创/造/价/值房地产市场发展现状及趋势项目认知与理解宏观环境综合审视项目定位思路和物业发展建议项目开发主题初探项目总体规划建议本案总体思路(Contents)服/务/创/造/价/值土地供应达到1400万方，房地产开发有明显郊区化趋势按平均容积第1.5计算，在未来3-5年内，将陆续有2100万㎡的商品房上市。预计在2008年，长春市商品房的上市量将达到600～800万㎡。2007年前11个月的商品住宅成交量达551万㎡，预计年底成交量可突破600万平方米，按此销售面积计算，需要3.5年的去化时间。随市场需求的扩容，现在的供应仍然难于满足市场需求。近三年土地出让量相对较大，而土地出让宗数基本保持平稳，单块出让土地面积加大，城市地产开发呈明显的郊区化趋势；未来几年将有近1400万的土地开始陆续开发建设2005、2006年未开发土地约：240万㎡、480万㎡；2007年全年土地出让473万㎡；2008年长春棚改土地为200万㎡。国家对土地的宏观调控开始有所显现。2007年计划供应土地850万㎡；截止至12月14日，土地出让仅为473万㎡。服/务/创/造/价/值长春市房地产市场供需现状——供需两旺2007年前11个月，长春商品房市场供求比为1：1.06，商品住宅供求比为1：1.16，尚有些供不应求；2007年新开工908.4万㎡，同比增长2.7%；其中住宅754.6万㎡，同比增长0.8%。截止2007年11月，累计可售商品房551.7万平米。因此，从2007年度可售面积来看，2007年的房地产供应相对较低，存在开发商捂盘惜售的现象。商品住宅销售面积由2006年的311万㎡，爆增至2007年前11月的486万，住宅销售增幅高达74.9%，房地交易量的涨幅之大，可见市场的需求迅速扩容，和市场的旺盛需求。套数（套）面积（万㎡）总额（亿元）成交价格（元/㎡）住宅住宅住宅住宅2004年26024—288.7—64.1—2224—2005年20083—217.8—48.6—2231—20063239029591338.7311.277.267.726712515.82007（1～11月）5421846797551.5485.7169.6141.23076.12908.3同比增长率（%）——51.274.972.6100.614.214.7服/务/创/造/价/值长春市商品房价格稳步上涨，属需求的理性自然上涨长春市的商品房销售价格自2006年起迅速提升。房地产秩序的规范、外埠开发商的介入、市场整体开发水平的提高、中高端产品的大量出现，以及土地、建安等开发成本的提高，加上城市化进程加快、人均生活水平的提高，都使房价一路看涨。由于属于品质提升和需求拉动的自然上涨，仍在房地产市场理性的上涨区间范畴内