商业房地产项目分析报告(XXXX12)-DGF

[e-mail]2013-12目录商业地产介绍商业项目发展及分析商业项目的规划商业项目设计思考商业项目的管理思考商业地产概念住宅项目酒店、写字楼、单体商业、主题商场、专业商场综合商业项目旅游项目（张家界、黄山、婺源、长白山项目）经市场发展规律，房地产行业的黄金期约为20年，所以预计住宅项目约还有3~5年，商业项目约5~8年，旅游项目约15年的黄金期，之后将会是平稳期。房地产商业地产住宅地产产业地产旅游地产商业地产概念何为商业地产商业地产的概念本身来讲有广义和狭义之说：狭义的商业地产就是我们平常所说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。房地产商业地产住宅地产产业地产旅游地产城市商业综合体商业街ShoppingMall主题商场专业市场批发市场折扣店工厂直销店娱乐类商业地产住宅和写字楼的底层商铺商业项目商业地产与住宅地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采用开发销售的模式，资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买地产类产品时作为一种稳定型，投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商品卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待住宅地产投资回收期较短，房子买出去就开始回收投资。投资回收期较长，商业项目开始运营后还需要经过培育期后，才开始回收投资；商业业态的形式概念：Mall-------林荫道，在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型综合体。ShoppingMall------规模在5万平米以上，由管理商统一经营管理，主要采用出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺交通设施商铺商业地产的商业模式只租不售：物业建成后，形成独立的产权，通过招商合作制与商户签订租约，收取租金作为现金流的主要来源。只售不租：物业建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售，也就是当前比较流行的产权式商铺、产权式酒店等，开发商通常希望通过提供后期的物业管理为项目提供服务。（住宅底商模式）商业地产的商业模式租售结合：商用物业建成后，投资商、开发商将一部分物业出租，另一部分销售；通常有两种方式：一种是底层销售，二层以上出租，另一种是主力店铺出租、配套商铺出售。这两种，模式大都是迫于资金的压力，万达模式。出售后返租：物业建成后，建商业产权进行分割后进行销售，由开发商在销售的时候承诺将给予投资人一定收益率的形式进行返租，并签订租期。（海南酒店模式）商业地产的经营模式联营模式：由经营商户在商业项目内进行商业经营活动，物业持有人将物业作为一定的出资股份与商户共同经营。出租模式：物业建成后，将物业租赁给商户进行经营活动，物业持有人收取租金。抽点模式：经营商户租赁商业持有人的物业进行商业经营活动，商户不支付或者支付部分租金，物业持有人从商户的营业额中抽取一定的比例，作为物业租金；该种方式对对物业持有人（商场管理者）的商场运营和推广有很高的要求。商业物业的管理模式自管：物业产权单位成立专门的管理公司或部门进行商业项目的后期运营、推广和物业管理等工作。委托专业公司管理：物业产权单位不具备全部管理能力，而聘请专门的管理公司进行商业项目的后期运营、推广和物业管理等工作。部分委托物业管理：物业产权单位，将部分工作聘请专门的管理公司进行管理，如后期运营、物业管理等工作由管理公司负责，招商和推广由产权单位负责。商业地产的元素及行为商业项目成功的因素一个商业的成功需要的几方面配合商业物业外部条件商业市场定位商业营销推广策略经营者的实力（包括建筑、招商）商城运营及管理服务商业项目运营成功的几个要素商业成功的要领：1、怎么吸引人？2、怎么留着人？3、怎么让人主动掏钱？4、怎么让商户相信你？目录商业地产介绍商业项目发展及分析商业项目的规划商业项目设计思考商业项目的管理思考商业发展形势百货：传统商业百货+超市：传统商业销品茂（SHOPMALL)：我们现在所建的项目（主题、专业商场）商业综合体：万达广场大型商业街：代表项目：武汉汉街、光谷世界城商业项目的演变过程：商业项目业态形式组成百货店，超级市场、大型综合超市、便利店、购物中心、仓储式商场商业综合体、奥特莱斯商业步行街商业项目的业态形式：商业项目业态形式简介1百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。(1)选址在城市繁华区、交通要道。(2)商店规模大，营业面积在5000平方米以上。超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。有一定面积的停车场地。大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。设与商店营业面积相适应的停车场。便利店便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。(1)选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。(2)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。商业项目业态形式简介2购物中心购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。仓储式商场（沃尔玛）仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态(其中有的采取会员制形式，只为会员服务)。(1)在城乡结合部、交通要道。(2)商店营业面积大，一般为10000平方米左右。(3)目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。(4)商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主(5)店堂设施简朴、实用。(6)采取仓储式陈列。(7)开展自选式的销售。(8)设有较大规模的停车场。商业项目-奥特莱斯1“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似ShoppingMall的大型购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。进入中国是2002年北京的燕莎奥特莱斯。其后在在国内市场迅速发展，其原因是名牌+低折扣的经营模式得到了消费者的青睐。商业项目-奥特莱斯2OUTLETS—奥特莱斯特点吸引顾客的三样法宝：1.驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；2.难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；3.方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。目前奥特莱斯作为一种热潮，很多城市都在大面积的建设，导致各店的品质参差不齐，经营效果也不太理想。奥特莱斯目前的开店方式有两种：一种是新建（主要在郊区或者城乡结合部），另一种是在原有百货商场的基础上进行转型（较中心的位置）。商业项目-步行街1理念：商业步行街具有旅游、城市文化、城市商业、城市景观和资源整合、主题化、趣味化等特色。城市步行街对景观和环境非常注重，首先需要满足商业型的景观，并可运用情趣化、情景化商业景观，消费型景观以及公共空间的设计理念，因地制宜进行打造。商业步行街的形成有两种形式：一利用原有的商业街道进行改造和升级；一种是新型的造城行为。改造和升级的代表性项目有：北京王府井大街、长沙黄兴路步行街、大连天津街、哈尔滨中央大街、广州的上下九步行街沈阳中街步行街、上海南京路步行街等属于第一种。商业项目-步行街3新兴的代表项目有：武汉：光谷步行街、武汉：汉街步行街武汉：光谷步行街全长1350米的武汉世界城光谷步行街，整个世界城项目由九大组团串起，复合了五星级酒店、高档写字楼、步行街以及高档住宅的“四位一体”的大型城市中心建筑群。整条街由五大建筑群落组成：现代、美式、西班牙、法式、意大利，五种建筑精华在这里汇聚，并且与步行街上的座椅、雕塑、街头小品等细节交相呼应，给游人和顾客超越时空的跨际体验。商业项目-步行街2武汉：汉街步行街全球最长步行街武汉，全称：武汉中央文化区一期·楚河汉街，是武汉中央文化区重要内容。长度：总长1500米，堪称全球最长步行街正式开街日期：2011年9月30日特色：武汉中央文化区一期·楚河汉街囊括商业、美食、休闲、娱乐等多种业态，集合200多个国内外一流商家，其中的汉街以民国风格建筑为主体，极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插其中。另外，位于汉街中部的万达广场将汇聚众多国内外时尚品牌，规划建设一个4万平方米的国际名品百货店，汇聚全球顶级奢侈品牌。在汉街西端，将建造全球唯一的电影文化主题公园。主题公园汇集全球最新顶尖电影娱乐科技，设有10个电影科技娱乐项目，有4D影院、5D影院、6D影院、互动影院、仿真影院、黑暗骑乘、室内过山车等。商业项目-城市综合体1城市综合体概述城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。1.1城市综合体的概念：是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。1.2城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。商业项目-城市综合体21.3城市综合体的四大典型特征特征一：超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。特征二：通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。商业项目-城市综合体31.3城市综合体的四大典型特征特征三：现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。特征四：高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、观光电梯为主；通讯由电话、电视、网络等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。商业发展趋势商业项目的发展趋势：•零售商业•商业综合体•创意体验式商业（体验农场、体验休闲、娱乐）•新的趋势：o2o模式、BNC智能商场商业项目-体验式商业所谓体验式商业，就是除了购物以外，还有聚休闲、娱乐、美食、互动、健身、教育等业态于一体的商业项目。如:电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童