国房地产企业监测报告

2010年10月中国房地产企业监测报告政策调控下企业再掀拿地热潮，加速布局二三线城市；重点企业加速销售回款确保现金流安全；房企大额融资绝迹。◆10月份重点监测房企再掀拿地高潮，二三线市场成为政策调控避风港根据对20家重点企业的监测，10月重点企业新增土地储备1837.57万平米，环比大涨136.76%。但本月新增的土地多数位于二三线城市，新增土地平均楼面地价仅为1621元/平米，环比大幅下降49.87%。在政策调控短期没有退出的情形下，重点企业开始通过增加二三线市场土地储备的方式降低未来经营风险。◆重点房企10月销售业绩依旧红火，多数企业加速销售回款，以确保资金安全。在政策环境越发严厉的情况下，重点房企延续了9月份的销售速度，10月份多数企业再次取得了不错的成绩。万科单月销售金额跃上150亿大关，保利地产虽然略有下滑，但也取得了89.24亿单月销售业绩。金地、绿城和首创继续延续回暖势头，渐渐走出低谷。在政策调控风险面前，除了布局二三线城市外，重点企业越发意识到现金流充足的重要性，开始采取“货如轮转”的加速销售策略以保证现金流的运转。◆融资市场越发冷清，10月份当月最高融资金额仅为16.7亿。10月份房企融资市场越发冷清，融资数量明显减少，且融资总额均在20亿以内，大额融资绝迹。银行授信继续收紧的情形下，本月恒盛地产通过信托方式成功融资16.7亿，但融资额度不高。在市场调控和信贷收紧的挑战面前，拓展新颖的融资渠道成为企业解决资金紧张的方式之一。一：土地储备重点企业再掀拿地热潮，二三线城市土地交易量大幅提升。2010年10月，20家重点监测企业中新增土地储备的企业由7家增加到9家，接近半数的企业在10月份内新增土地储备。并且20家重点企业中新增土地储备面积在100万平米以上企业由4家上升至5家。10月份土地市场明显趋于活跃。1-10月恒大地产新增土地储备2518万平米，增速第一；万科新增2036.01万平米，增速第二；保利地产从上月时开始加速拿地，截止到10月份新增土地储备1421万平米，位列第三。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com土地储备算法解释：本报告中重点监测企业土地储备总值的算法为企业最近公告土地储备值+CREIS企业中指数据监测公告期后企业新增土地储备值-企业公布销售面积从而尽可能的减少不同土地算法导致的土地储备值的差异，使得实时获得的企业土地储备值也有着较高的准确度。该土地储备值为权益值。数据来源：CREIS中指数据数据来源：CREIS中指数据10月，重点企业拿地热情明显提高。当月拿地总面积为1837.57万平米，环比大涨136.76%，其中龙湖单月拿地580.45万平米，成为本月拿地最多的企业。重点企业本月拿地总金额为297.91亿元，环比微涨18.69%。价格方面，本月重点企业拿地均价为1621元/平米，相比9月份的3234元/平米下跌49.87%。在全国4个一线城市中，只有上海有地块成交，且成交均价仅5224元/平米。其他区域中，华南区域以1629元/平米成交均价位居价格最高位。总体来看，本月土地成交价格明显偏低。从区域看，本月华东地区和西北地区的土地成交活跃，分别占成交总量的48%和18%，如果考虑上海在内，上海、华东和西北三个区域土地成交总面积占到当月成交总量的69%。而华南、西南和东北地区分别占比12%、9%和10%。尤其值得注意的是，本月重点企业竞得的地块中，均没有北京、深圳和广州的地块。在调控政策没有退出迹象的情况下，重点企业对一线城市的风险意识明显提高。二：经营业绩2.1重点企业月度销售动态监测（1）万科：10月份成交面积和成交金额双双过百，销售金额更是突破150亿元大关，成交均价略有下调。数据来源：CREIS中指数据数据来源：CREIS中指数据解读：9月份万科销售创出年内最好成绩，销售面积和销售金额双双过百。9月份单月销售面积113.6万平方米，销售金额142.1亿，环比8月份分别上涨24.15%和18.52%。10月万科延续前两个月的销售火爆，单月销售面积130.7万平方米，销售金额更是突破了150亿大关，这也是国内房企单月最高销售额。全国项目成交均价为11867元/平米，比9月份略有下调，但幅度不大。（2）保利地产：10月全国销售面积和成交金额略有下降，成交均价出现小幅上调。数据来源：CREIS中指数据数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com解读：保利地产继8月9月出现了连续两个月的销售上涨，10月销售面积和销售额都有不同程度的下降。10月销售面积77.78万平米，相较9月下降11.48%。成交金额89.24亿元，环比下降2.25%。虽然销售面积和销售额双双下降，但是保利地产10月份全国项目的成交均价达到11473元/平米，创下年内最高价格，价格上调趋势明显。（3）中海地产：10月份销售面积持续走高，成交金额与成交均价有所回落。数据来源：CREIS中指数据解读：中海地产9月份成交金额70.78亿元，环比大涨60.68%，销售面积56.6万平米，环比大涨48.56%。成交均价连续两个月上涨，达到12505元/平米，接近6月份的最高水平。10月中海地产全国销售面积继续上涨，虽然小幅提升7.60%，但已达到年内最高额60.9万平米，而销售金额小幅下降11.76%至62.45万平米，销售均价较上月大幅下挫到10255元/平米。（4）金地集团：10月销售面积和销售金额双双环比下降超20%，成交均价小幅上调数据来源：CREIS中指数据解读：8月份开始，金地开始走出存货危机的影响，8月、9月连续两个月销售加速回暖。8月份，金地销售面积26.59万平米，环比大涨202.5%，成交金额30.06亿元，环比大涨175.27%。9月份销售面积49.39万平米，环比大涨85.75%，成交金额59.08亿元，环比大涨96.54%，单月销售业绩重回一线阵营水平。10月份，金地单月销售面积和销售金额双双环比下降超20%。销售面积35.89万平米，环比下降27.33%，成交金额44.58亿元，环比下降24.54%，成交均价小幅上调，仅次于7月最高值（5）绿城中国：10月份销售面积持续增长，销售金额环比下降12.68%数据来源：CREIS中指数据解读：绿城中国8月9月销售面积和成交金额均出现大幅上涨。9月份绿城销售面积更是环比大涨87.5%达到30万平米，成交金额环比大涨108.82%达到71亿元，单月销售业绩重回理想水平。10月绿城中国销售面积持续增长，销售面积为34万平米，环比增长13.33%，销售金额环比下降12.68%。值得注意的是，本月绿城推出了位于三四线城市诸暨、绍兴、新泰的项目，致使均价下降至18,235元/平米，打破了绿城中国全国项目成交均价近3个月以来一直维持在每平米2万以上的较高水平（6）富力地产：10月份富力地产销售面积、销售额与成交均价均有不同程度下降。图11：富力地产2010年1月~2010年10月销售监测数据来源：CREIS中指数据解读：经历了5月6月两个月的短暂销售低迷后，富力地产迅速调整，销售业绩很快走出低谷，出现连续4个月的稳定增长，从9月份看富力销售业绩已经重回理想状态，接近今年2月份的最高水平。进入10月富力地产销售面积、销售额与成交均价均有不同程度下降。销售面积20.42万平米，环比下降23.98%，销售金额25.06亿元，环比下降30.95%，均价12272元/平米，比9月份略有下降。（7）恒大地产：10月份销售面积和销售额略有增长，幅度不大。数据来源：CREIS中指数据解读：恒大地产作为新政后第一个主动降价促销的企业，从销售表现来看确实赢得了一定的先发优势。进入9月份，成交均价每平米略微上涨为6407元/平米，当月销售面积为79.6万平米，成交金额为51亿，环比分别上涨13.39%和14.86%。10月恒大地产销售面积和销售额略有增长，增幅不大。其中销售面积为89.2万平米，环比上升12.06%，成交金额为55.6亿，环比上升9.02%。由于恒大重点发展二三线城市的战略，所以其成交均价一直维持在6000-7000元/平方米之间，变化不大。（8）碧桂园：10月份碧桂园销售业绩大幅上涨，销售面积和成交金额均创出年内最好成绩。数据来源：CREIS中指数据数据来源：CREIS中指数据解读：8月9月，碧桂园销售面积连续上涨，9月达到63万平米，环比微涨8.62%，成交金额37亿元，环比增长19.35%。10月销售面积在9月月销63万平米的基础上再次大涨33.00%达到94万平米，成交金额37亿元，环比增长42%，成交均价5426元/平米，相比9月略有下降。销售面积和成交金额再次创出年内最好成绩。（9）首创置业：10月销售继续回暖，成交均价相较9月略有上涨。数据来源：CREIS中指数据解读：首创置业在结束6月7月的销售低迷后，8月9月销售开始明显回暖。8月份销售面积达到9万平米，环比大涨66.67%，成交金额10.5亿，环比大涨118.75%。同时当月的成交均价为11667元/平米，较7月份出现大幅增长。9月份首创置业单月销售面积16万平米，成交金额14亿元，环比再次上涨77.78%和33.33%，回暖态势明显。10月销售继续回暖，销售面积同比增长6.25%达到17万平米，也是年内单月销售面积最高值，成交金额15亿元，同比增长7.14%，成交均价8824元/平米，相较9月略有上升。（10）保利香港：10月销售面积相较9月略有下降，单月销售金额与成交均价达到年内最高值。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com解读：保利香港7~9月销售面积连续三个月持续增长，9月份保利香港继续保持较快增长，单月销售面积达到19万平米，环比上涨72.73%，销售金额8月9月上涨开始加速，8月保利香港单月成交金额8亿元，环比上涨60%，9月份保利香港继续保持较快增长，单月成交金额15亿元，环比87.50%10月保利香港单月销售面积相较9月略有下降，为18万平米，环比下降5.26%，成交金额17亿元，环比上涨13.33%，成交均价为9444元/平米，单月销售金额与成交均价达到年内最高值。2.2五大房企重点城市销售动态（1）万科：全国半数城市销售上涨，大连、无锡增速较快。数据来源：CREIS中指数据解读：根据20多个城市的监测，万科2010年10月份半数城市销售金额均有所上涨，其中以大连和无锡涨幅最大，环比分别增长176.52%和128.11%，一线城市中除广州销售额有所下降外，其余三城市均有所上涨，上海涨幅最小；二三线城市中销售额上涨城市也有7个。大连地区销售额的快速上涨得益于万科魅力之城10月的较高的成交量，而本月无锡魅力万科城接近4亿元的销售额，使得无锡销售额环比增长了128.11%。一线城市北京销售额的大量增长主要原因为万科长阳半岛新房源的再次入市，为其贡献了5亿元的销售额，占北京总成交额的50%以上。厦门的销售额降幅超过60%，是因为9月金色悦城项目带来了大量销售，增幅达1836.79%，本月成交回归正常水平，故销售额环比大幅下降。而从销售额分布看，一线城市中上海北京深圳占比相差不大，二线城市区域中华东区域仍旧占据主要位置。（2）保利地产：三个一线城市销售额大幅下降，二线城市南昌增幅最大数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com解读：保利2010年10月3个一线城市北京、上海和广州销售额大幅下降，环比分别下降86.00%、38.54%、71.73%。北京的销售额降幅86%，是下降幅度最大的地区，主要原因为9月明星楼盘保利茉莉公馆金色悦城项目带来了大量销售，占到全国监测城市中36.38%的份额，本月成交回归正常水平，故销售额环比大幅下降。二线城市南昌本月销售额大幅增长，虽然绝对数额占比不高但作为本月保利在南昌推出的别墅楼盘，保利国际高尔夫花园凭借其品牌效应及有利的位置在推出后获得市场认可，销售额大幅提升至112