大连金石滩龙山房地产项目前期咨询报告289PPT-34M

大连金石滩龙山项目前期咨询报告2007年城市阅读区域认识宏观市场微观市场竞争分析客户分析城市篇市场篇定位篇项目定位配比建议产品建议地块分析城市阅读大连经济人口&收入规划发展大连区位经济地理焦点东北经济区环渤海经济区东北亚经济区半岛海滨城市东濒黄海西临渤海南望山东半岛北依东北平原东北经济区环渤海经济区东北亚经济区大连大连区划全市海域面积23000平方公里，总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里6区3市1县4个国家级对外开放先导区经济开发区保税区高新技术产业园区金石滩国家旅游度假区金石滩经济开发区大连经济国内生产总值（亿元）1235.614061632.61961.82150050010001500200025002001年2002年2003年2004年2005年年均增长15%经济平稳增长宏观经济环境良好大连产业结构9.0%8.4%8.9%7.8%8.6%46.5%47.0%47.9%50.1%44.5%44.6%41.2%42.1%46.2%45.2%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%2001年2002年2003年2004年2005年第一产业第二产业第三产业二三产业齐头并进产业结构优化大连经济经济地理焦点海洋暖温带大陆性季风气候东北亚国际航运中心东三省海滨明珠旅游经济港口经济区位优势城市核心功能经济驱动港口经济经济模式港口物流区域产业聚集人口增加贸易各类社会配套服务设施交通等配套工程的实现城市建设、城市功能的实现运输中心运输中心服务中心国际物流中心港口经济面临挑战：环渤海区已形成大连、天津和青岛三足鼎立的格局1995年前，大连港货物吞吐量远高于青岛港、天津港，但其后两港迅速逼近并超过大连港2002年大连港货物吞吐量、集装箱运量等被其它两港抛在后面前期发展缓慢，进入新世纪后发展迅速港口经济发展滞后原因分析腹地经济发展相对缓慢外贸吞吐量地位下降东北腹地外贸进出口值93~02年增幅不及全国平均水平1/2大连的腹地天津的腹地青岛的腹地山东省18.8%河北省19.1%东三省15.8%1991-2003年间GDP年均增长率港口经济大连港口的潜力未充分发挥，城市的价值没有得到完全实现2005年GDP（亿元）腹地经济（GDP）2004年数据港口货物吞吐量（万吨）集装箱吞吐量（万标箱）大连22501.5万亿17062269青岛26951.8万亿18700631天津36632.1万亿24069480标箱的吞吐量不足大连港口尚有很大的发展潜力港口经济“振兴东北”战略让腹地经济进入快车道；“东北亚国际航运中心”定位为大连港口发展提供契机。大连港大窑湾港货运转移开发区新一轮经济飞跃期来临引爆就业狂潮旅游经济旅游业住宿零售金融保险餐饮……产业拉动交通配套建设城市环境美化互动效应就业机会增加产业拉动吸引外来人口城市价值提升经济模式优化产业结构如：金石滩轻轨建设物价、房价上涨季节性负效应部分从业人员季节性失业旅游经济旅游业已成为大连市重要的经济增长点1999-2005年间，旅游总收入占全市GDP的比重年均8.5%2005年国内游客已达1900万人次注：2003年相关指标下降主要是受到非典影响。年均增长15%年均增长19%旅游经济大连旅游业面临新的发展契机优先发展旅游，加速旅游产业向支柱产业进军，到2010年全面确立旅游业的支柱产业地位。今年1月大连被国家旅游局确定为“中国最佳旅游城市”三个试点之一（其他为成都、杭州）借奥运之机，提出“比赛在北京，观光在大连”的宣传口号，大力抢占奥运旅游市场“大势所趋”金石滩旅游业获新的发展机遇——大连日报2006-11-11居民收入人均可支配收入不断增长持续提升居民购买力人均可支配收入年均增长12.8%高收入水平让大连对东三省具有“向心力”大连人均可支配收入居东北四市之首，高出其他三市近2000元741882009101103781199465127118776086729996020004000600080001000012000140002001年2002年2003年2004年2005年（元）城镇居民年人均可支配收入城镇居民年人均消费性支出大连居民收入与支出10065100651009811994020004000600080001000012000哈尔滨长春沈阳大连东北四市城镇人均可支配收入（元）人口状况2005年户籍人口565.3万，人口增长以机械增长为主大连——“移民城市”大连户籍人口变动状况554559564569基数自然增长机械增长机械增长2.72.51.13.5自然增长0.6-0.30.40.2基数554.6554.6557.9560.2561.620012002200320042005万人规划发展主城区发展空间已经严重不足，处于狭长地带、多山地形不利于主城区的大面积发展，城区的向外扩张不可避免城市发展问题规划发展西拓拓展至旅顺口北进重点发展经济开发区和金州区打造城市副中心经济开发区——未来城市副中心规划发展国际航运中心的转移，带来城市发展重心的转移，确保大连开发区未来在经济上能够与主城区相抗衡区域定位主导产业发展潜力主城区城市CBD金融商贸中心高新技术、现代服务业★★★★开发区城市副中心城市产业基地国际航运中心核心功能区、高新制造业、出口加工业★★★★★经济开发区——城市经济发展重心主要结论区位优势为大连提供了“港口经济”和“旅游经济”的双核驱动经济模式，其中随着货运港向大窑湾港转移，开发区新一轮经济飞跃期来临，就业人口将攀升大连优先发展旅游的相关政策，为金石滩旅游业发展提供新的发展机遇高收入水平让大连对东三省具有“向心力”，加之风景气候等优势，大连已成“移民城市”开发区规划定位为城市副中心，是城市发展的重心所在大连步入新城大开发时代区域认识产业区旅游区开发区概况建立于1984年10月，是国务院批准的第一个国家级开发区，享有特殊优惠政策；大连开发区经济技术开发区与金石滩国家旅游度假区和出口加工区在区划、行政管理上已合并为经济技术开发区。大连开发区规划面积388平方公里，建成区面积56平方公里，社会总人口共约36万。在2002年5月零点公司对中国十大开发区所做的投资环境评价中，大连开发区的软环境指标排名第一；目前，在电子信息、生物医药、高效节能、光电机一体化、新材料、环境保护六个高新技术领域形成了产业群体，并成为引领开发区企业发展的重要力量。开发区区位主市区金石滩区中心双D港成熟就业区就业扩展区风景旅游区25km大连经济技术开发区产业区旅游区开发区以占大连市7%的人口比例，创造了1/5的GDP产值，1/3的工业产值，2/5的进出口总额。7.0%20.0%32.9%42.7%28.5%9.0%6.9%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%人口GDP规模工业产值进出口总额合同外资固定资产商品零售开发区在大连的地位产业中心，大连经济重要增长极开发区经济产业经济：工业中心、国际制造业基地经济发展迅速，区域建设得到有力开发十五期间，开发区经济进入提速期，年均增长幅度达到20%以上十一五期间，计划年均增长率平均达到27%，GDP产值实现1300多亿，产值规模将接近主城区。大连开发区GDP增长情况242.6300.2367.6450010020030040050002年03年04年05年开发区经济开发区经济处于爆发性增长期第二产业主导地位外商投资企业为主制造型企业为主外资制造产业基地产业链末端、外资经济的封闭型，区域产业链整合能力不强利润的掠夺性、收益留存比例过低本土经济不足，高新技术产业不足富豪阶层不足中高端客群比例较低大量的基础客源外资制造型的产业结构使区域GDP的实际效益大幅缩水，对区域城市发展和地产发展产生深刻影响开发区产业结构4000外籍人士近2万中高层级人才4-5万基层管理/技术/业务人员25万就业人口开发区人口结构梯度结论：金字塔型结构，中高端客户群的比例相对较低，约为6-8%，地产市场仍以大众市场为主流，中高端市场需要外来客源支撑日韩人士为主含企业中高层管理人员、技术人员、公务人员、个体私营业主、学校资深教师等企业白领和高级蓝领，以及各类小业主以企业产业工人为主体开发区人口结构工业区变迁模式单一工业区混合功能区复合型新市区城市现状：产业发展大于城市发展，有新城区的概念，实质内容尚不充分商务、商贸、产业、居住在经济关系和用地关系的合理搭配开发区规划发展工业单一发展5年一个周期开发区发展周期图示19842000混合功能区20012005复合型新市区200620105年一个周期遭遇土地资源结构性供应不足的发展瓶颈工业总量提升产业居住快速发展商贸商务逐步发展区域发展轴198420012010开发区规划发展经济社会发展指标地区生产总值：2010年达到1380亿元，年均增长25%,力争实现30%人口总数（居住人口）：2010年达到50万人5年内增加14万人港口经济带来的就业增长，使人口规划实现成为可能开发区规划发展双核扩张模式开发区现在：以金马路为核心而发展商业核心圈和居住片区等，过去的20年是“单核”的城市发展模式，金马路是开发区城市第一轮发展的“旧核”。目前“旧核”的发展主要向东延伸、向南扩展，但“单核”发展模式受到土地资源限制，将被“双核”发展模式取代。开发区未来：小窑湾商务核心区、双D港等共同组成的开发区城市发展“新核”。“新核”将带动开发区在产业、商贸、商务、居住的进一步积聚和各功能的升级。金马路核心圈新核心圈双核新核旧核开发区规划发展产业园规划石化工业区临港工业区中部工业区得胜工业区IT工业区光电子通信园区本案光电产业园、IT产业园从业人员可能成为本案部分客源“近水楼台先得月”IT产业园规划全部员工数约4万人（100人/公顷），3期规划有住宅用地，住宅需求内部可基本解决，但3期启动较完，至少3-5年之后地块目前已拆迁，2008年第一批工厂入驻，估计入驻员工数不到1万人，其余员工在未来5-10年内逐步入驻开发区规划发展1期2期3期198公顷，孵化器/标准厂房/写字楼/产业用地160公顷产业用地40公顷产业用地第一批入驻员工可争夺成为本案客源开发区规划发展光电产业园规划全部员工3.4万人，内部基本未规划配套住宅2007年动工，2008年可能第一批工厂入驻，估计入驻员工数不到1万人，其余员工在未来5-10年内逐步入驻第一批入驻员工可争夺成为本案客源主要结论开发区“新城区”概念初具，经济正处于爆发性增长期。但要实现从单一产业功能区走向复合城市功能区还需要一定的发展时间开发区未来发展重心在东部，但是近期重点仍旧在西侧金马路地带现有就业人群居住需求尚未满足，加之港口经济支撑就业增长，居住需求进一步扩张开发区规划东部产业园区将为金石滩住宅项目提供部分地缘客户大连经济技术开发区产业区旅游区金石滩概况远离市区，轻轨拉近与市区距离位于大连市区的东部，距市区50公里，乘坐轻轨需52分钟（2002年开通）临海，景观资源丰富占地120平方公里陆地面积62平方公里海域面积58平方公里海岸线长30公里人口密度低户籍人口1.5万人外来人口1万多人非农人口5150人金石滩概况气候宜人三面环海，属北温带半湿润海洋性季风气候主要环境指标优于国家一级标准地形总体呈北高南低趋势地形特征为东、北、西三面高，中部低丘陵环抱，地形倾斜平缓向南，面海敞开金石滩旅游资源大连海昌集团投资兴建，一期占地46.6万平米，建筑面积12万平米，投资8.5亿元，2006年7月1日正式对外开放本案旅游资源与地块尚有些距离旅游地生命周期Butler旅游地生命周期衰落/复苏停滞巩固发展参与探查零散游客无特别设施自然未改造当地投资广告宣传季节性强外来投资广告宣传人造景观增速减缓克服季节性开发新市场容量限制不再时兴依赖回头客游客减少投资撤出/开发新资源1988年2个金石滩发展历程发展参与探查金石滩风景管理区（金州区管辖）金石滩国家旅游度假区（首批12个国家旅游度假区之一）辽宁省50佳景区（第一名）大连市10佳景区（第一名）国家4A景区通过国际ISO9001及14001质量与环境体系认证金石