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天亚水景城三期项目分析报告新吉阳机构苏州新吉阳二○○七年九月报告内容公寓部分别墅部分营销建议壹、公寓部分一、从市场角度看相城公寓市场总体特征在售楼盘数量较少,市场短期内供应量较小;目前支撑市场销售的仅仅有香城花园三期、欧风丽苑等少数楼盘,短期内上市的也仅有晨曦鑫苑等少数公寓产品;市场整体去化平稳,新推房源去化迅速;由于以上几个楼盘分期有房源推出,整体市场暂时维持了较稳定的成交量。中心城区在售楼盘去化迅速,大多数新房源预热阶段就被预定一空。成交均价飙升,市场一片火暴;进入2007年,相城区住宅市场成交价格飙升,究其原因,除受到市场整体价格上扬的影响,相城区市场本身供应量不足是价格上涨的主要原因。在售公寓项目分析类型楼盘可售未来将推套数合计公寓荣盛欧风丽苑05501648香城花园三期0590锦绣天地80晨曦鑫苑一期约5000晨曦印象00酒店式公寓凯翔国际广场123-1374德诚嘉元广场-约300国际服装城368-世强新尚阅城364219分析:区域市场上公寓产品主要处于预约阶段,基本无房可售;而未来短期市场供给更是有限,短期内供不应求的态势更为明显。未来公寓市场供应分析456321本案7810119由土地拍卖可以看出,未来相城区公寓主要集中在中心城区西部,齐门北大街和规划人民路两侧,此区域也将是相城区未来最有竞争力的居住区域。地块编号竞的单位地块位置面积(㎡)用途容积率建筑面积(㎡)楼面单价元/㎡成交总价(万元)1苏州天亚置业发展有限公司相城区227分流线西、徐图港南23885居住≥1.2≤1.433439123241202苏州市相城城市建设有限责任公司相城区在水一方大酒店南北两侧地块147883居住、商业≤1.01478831800266193苏州中惠房地产开发有限公司相城区采莲路东、古巷路北(晨曦鑫苑)123236居住≥1.0≤1.51848541893350004苏州恒顺投资有限公司相城区齐陆路366号(原苏州天纶合成纤维厂)62857居住和商业≥1.6≤2.01257142036256005苏州荣盛房地产开发有限公司相城区澄和路东、庆元路北(?)63041居住≥1.6≤2.01260821523192006广州合景房地产开发有限公司相城区元和塘以西、阳澄湖西路北侧B区1-4号地块231627居住和商业详见规划设计意见书5443811332725007广州合景房地产开发有限公司相城区元和塘以西、阳澄湖西路北侧C区1-4号地块116822居住和商业详见规划设计意见书2432362220540008恒基中国地产有限公司相城区元和塘以西、春申湖路南侧D区(1-2)、F区(1-3)号地块295358居住和商业详见规划设计意见书6288211376865009苏州工业园区华成房地产开发有限公司相城区阳澄湖西路北,广济路西112992居住≤1.820338633436800010苏州雅戈尔置业有限公司相城区齐门北大街西、阳澄湖西路北62650居住和商业≤1.59397544164150011苏州工业园区华富置业有限公司相城区采莲路东、嘉元路南107485居住和商业1.2-1.617197633735800013478362503747合计从目前公寓地块的供应来看,未来几年相城可工供应公寓产品将在200万方左右,加上部分商业地块中出现的居住型产品,以及短期内新拍的土地快速上市,可以预见,未来相城区公寓产品将面临激烈的市场竞争。总结从市场总体来看,目前相城区公寓产品处于热销状态,短期内市场“供不应求”,赋予了本案良好的入使契机;从土地供应来看,未来相城区公寓市场将面临激烈的市场竞争;从区域发展来看,未来相城区公寓产品的重心将在目前中心城区的西部,齐门北大街和规划人民路两侧,此区域也将是相城区未来最有竞争力的居住区域;品牌开发商基本集中齐门北大街和规划人民路两侧,将进一步提升该区域客户吸引度和市场竞争力;综合分析,为了避免未来市场的残酷竞争,实现“快速销售”的目的,建议本案公寓产品“以快入市”,抓住市场火暴的有利契机,快速入市,占领市场,实现销售。二、从产品角度看由于采取两梯两户的高层设计,产品得房率较低,舒适性不足;产品存在部分不利于销售的设计,两房产品不符合市场主流;本案产品面积均大于目前市场在售项目,直接导致产品总价较高,不利于整体销售;作为主力产品的两房户型面积大于90平方米,3成的首付将成为项目快速去化的一大障碍。产品类型房型编号房型建筑面积1号楼户数2号楼户数合计C型3室2厅2卫141.7M2323264A型2室2厅1卫93.85M23232中单元A型2室2厅1卫95.4M29664160128288端单元224合计总结从公寓产品的设计来看,本案公寓产品存在一定的不足,不利于在未来的市场环境中与品牌开发商一争高下,因此,从产品角度出发,“快速入市”是本案公寓产品的最佳途径之一。三、从客户角度看通过市场调查分析,相城区客户来源主要有以下几类:中心城区分流客户;开发区、工业园区北区内企业白领阶层;相城区改善居住条件的居民;二次购房、换房、置业的居民;部分看好相城区发展前景的投资客;10平方公里的蠡口国际家具城的客商;张家港、常熟等地有意向进入苏州的定居者。相城区域因为价格的优势,客源分布相对广泛。本案由于地理位置和产品组合的特点,目标客源将以上述客源的“黄色”部分为主。相城区公寓产品主要客户来源本案客源分析由于本案近78%的产品为两房,因此本案的主要客源多为首次置业者,对于此类购房者来说,总价和首付将成为决定他们是否置业的关键性因素。由于相城区房产市场具有良好的发展前景,根据目前相城成交客户的分析统计,我们可以预见本案将具有一定比例的投资客户,对于投资客户来说,投资门槛的高低和项目增值的前景是他们考虑的重要因素。对于本案的三房产品来说,由于面积较大,总价较高,因此性价比和产品力将成为客户衡量的重要依据。综上所述,为了提升客户的接受度,实现本案公寓产品的快速去化,我司建议项目进一步提升产品竞争力,提高产品附加值和性价比。公寓部分产品建议经过综合研究,根据项目实际情况,结合市场成功案例,我司建议项目公寓部分进一步提升产品附加值:地暖系统(便于施工,提升整体竞争力);新风系统(提升产品竞争力);隔音设备(减弱省道对本案的影响);安全设备(密码锁,高级防盗门等)。公寓部分总结目标:快速去化策略:快速入市,抢占市场;增强产品竞争力,提升客户接受度。贰、别墅部分相城别墅市场总体特征起步较早,早期发展较为缓慢,楼盘数量较少;近年来受整体市场的影响以及招商地产等品牌开发商的带动,别墅进入高速发展期,价格上涨较快;相对于公寓市场,相城区别墅产品的后期供应楼盘较少,但规模相对较大;市场主要个案分析——依云水岸占地面积:22万平米总建面积:24.2万平米容积率:1.1开发周期:总体共分三期户数:1078户物业类型:联体、叠加主力面积:联体230-320平米;叠加175-185平米价格:联体11000元/平米;叠加8000元/平销售率:一期完全去化,二期已推部分基本去化主要卖点纯别墅社区,相城区最大别墅项目,规模优势;周边均为低密度别墅社区,氛围优势;招商地产的品牌优势;产品设计较为合理,经济实用;赠送面积较多,较高的性价比和附加值;配套优势,3000㎡商业会所,15000㎡住户会所;招商局物业;定位较高,但相比市区和园区具有一定的价格优势;…………房型编号产品类型建筑面积赠送面积户数A12332003A22323003B12452604B22452204C12953101C23084301E23320067F25521246G131630013G231430016D上17511032D下1858532222联排别墅叠加别墅合计作为相城区最大的别墅楼盘,结合招商地产的品牌影响力,依云水岸已成为相城区别墅市场的标杆项目,销售价格影响相城整体别墅市场,成为目前相城别墅楼盘参考和比较的主要对象。地上建筑面积233平方米,地下室、花园、露台、阁楼等赠送面积200平方米;7米开间,南北花园加中庭设计,中庭采光,全明设计;超大面积赠送,高性价比产品。地上建筑面积255平方米,地下室、花园、露台、阁楼等赠送面积212平方米;7.5米开间,功能分区合理,开扬通透,全明设计;下沉式花园、中庭、露台设计,景观多样化主卧赠送转角露台。经过一期的成功销售,依云水岸已经得到客户的充分认可,加上一期产品的成功入住,客户接受度得到进一步提升,价格随之水涨船高。经过一年时间的客户累积,以及整体市场的走高,加上产品附加值的进一步提升,依云水岸二期产品销售价格较一期有了大幅度增长,目前实际成交均价在11000元/平方米左右。价格走势020004000600080001000012000140002006年4月2006年6月2007年6月2007年10月客源组成依云水岸一期部分产品客源以相城区当地客源为主,其中政府官员占据了相当的比例(这一部分客源总量则相对有限);由于一期的消化,二期部分当地客源比例减少,而同时由于整体接受度的提高以及园区别墅价格的高速上涨,园区客源成为依云水岸目前销售的主要客户;由于交通的因素以及木渎、越溪等区域的分流,中心城区客源比例一直较少。一期产品主要客源相城区工业园区中心城区其他二期产品主要客源相城区工业园区中心城区其他市场最高档个案分析——中兴银丽高尔夫别墅高尔球场别墅、纯独栋产品、低容积、低密度、目前相城区档次最高、单价最高、总价最高的别墅产品。2期57户1期1批34户1期2批28户3期59户房型编号建筑面积户数产品赠送部分户数A304.71313B311.561313C367.041212E392.651212F433.02775757所有产品均为2层设计,户均占地超过1亩,每户赠送大面积花园、露台,2期产品在一期基础上赠送有产权的地下室,地下室面积基本等于1层面积。合计项目由于档次定位较高,总价较高,客户面较为狭窄,因此整体去化相对较慢,由于市场整体的走高,一期产品价格随之上涨。二期由于产品附加值的进一步提升,以及整体市场形势的看好,因此价格大幅上扬,预计价格将达到20000元/平方米左右。价格走势05000100001500020000250002006年4月2006年11月2007年底本案别墅产品分析除了最北面一排的N5、N6户型外,本案产品面积主要集中在280-300之间,面积较大,将直接导致总价的提升,限制了部分客源的购买行为,不利于产品的整体销售。房型建筑面积幢数面积小计N1287.882302.4N2300.392702.7N3246.32492.6N43691369N5223.6112459.6N6195.81195.8S129351465S2296.261777.2S3303.82607.6总计4512371.912米超大面宽,类独栋设计,超越市场联排别墅;客厅开间仅4.8米层高仅2.88米、厨房开敞设计,餐厅厨房相连,缺乏档次感;223.6平方米采取四房三厅三卫设计,整体舒适性不强;底层赠送花园近50平方米、2-3层赠送露台近45平方米;缺少地下室设计,不符合现代别墅市场主流,整体竞争力不足。N5223.6一层建筑面积83.3二层建筑面积83.3三层建筑面积57.0客厅21.7餐厅12.4厨房6.8主卧/卫+更衣23.3/15.2客卧/卫10.9老人房/卫14.9/3.8儿童房1/卫10.9儿童房2/卫0.0家庭室14.8书房10.5保姆房健身房其中户型总建筑面积其中N2300.3一层建筑面积116.2二层建筑面积100.5三层建筑面积83.6客厅28.0餐厅19.0厨房7.2主卧/卫+更衣22.8/17.6客卧/卫12.2/2.5老人房/卫18.1/5.3儿童房1/卫23.9/2.8儿童房2/卫0.0家庭室19.4书房18.1保姆房9.2健身房0.0其中户型总建筑面积其中12米超大面宽,类
本文标题:天亚地产水景城三期项目分析报告
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