天津市房地产开发形势分析报告doc8(1)

天津市房地产开发形势分析报告按照建设部通知要求，现将天津2003年房地产开发完成情况和2004年形势分析汇报如下。一、2003年完成情况总体上看，2003年，天津房地产业保持了持续、快速、健康发展的好势头。主要表现在五个方面。（一）房地产投资、施工形势持续趋好，增幅提高，与国民经济发展保持了合理的比例关系2003年天津房地产业的发展态势良好，房地产投资、施工、销售等指标全面增长。房地产施工面积同比增长。房地产投资完成210亿元，同比增长20%。房地产施工面积1950万平方米，竣工832万平方米。其中住宅施工面积1700万平方米，竣工750万平方米，同比增长12%。总体上看，天津房地产业投资有三个特点：一是与全市经济保持了协调发展。今年天津GDP增幅为14.3%，是近几年增幅最高的一年。全市固定资产投资完成1040亿元，同比增长28%。房地产投资所占比例为20%，投资增幅为20%，房地产投资规模和增幅合理，与全市经济总量增长和投资增长总体上保持了同步态势。二是民营企业成为投资的主要力量。伴随着房地产市场机制的不断完善，民营企业已成为房地产投资的主体。民营企业预计全年完成投资172亿元，占全市房地产投资的82%。三是外地投资商大量来津，带动了全国房地产投资向我市流动。2003年，共有11家外地企业在津正式投资房地产项目开发，全年完成投资15亿元，同比增长50%，占全市房地产投资的7%，更多的外地开发企业已确立在津投资意向，正在积极洽谈项目，天津正在吸引全国开发企业的目光。（二）全市商品房市场销售活跃2003年商品房销售1022万平方米，同比增长55%，是我市商品房销售量最高的一年，首次突破1000万平方米。其中现房销售790万平方米，同比增长40%。商品房销售金额285.7亿元，同比增长68%。商品房平均销售价格2795元/平方米，同比增长7.3%。全市存量房销售688万平方米、86.4亿元，分别比去年同期增长95%和116%。二、三级市场交易比例达到1：0.67，市场联动效应明显加强。天津商品房市场销售有三个特点：一是大规模拆迁拉动了安置型需求。2003年全市拆迁面积450万平方米，是上年同期拆迁量的3倍，拆迁投资130亿元，成为拉动今年商品房销售和房地产投资增长的主要因素之一。拆迁带来了安置型需求的增长。旺盛的市场需求有力地拉动了房地产投资增长，保证了商品房市场供求平衡，无泡沫成分，市场运行健康平稳。二是居民收入提高使居民住房消费预期增强。2003年天津人均居民可支配收入10290元，同比增长10.2%，居民购房能力显著增强。三是购房居民以本地居民普通住宅需求为主，本地居民购房占总需求的95%以上，购房目的主要是居住为主，没有炒作成分。（三）空置面积下降，市场供求结构进一步优化2003年，由于商品房销售面积大于同期竣工面积和上市面积，空置房被逐步消化。截至2003年底，全市竣工一年以上的滞销房和积压房面积为149万平方米，同比减少104万平方米，市场供求结构进一步优化。（四）积极探索住房社会保障机制，保持社会稳定2003年，随着全市拆迁规模的提高，拆迁居民中收入和住房“双困户”增加，妥善安排特困拆迁居民的住房问题成为事关全市稳定的大事。为此，我市出台了三项有针对性的制度：一是拆迁责任制度。提出拆迁中“不让一家一户过不去”的目标，并按照这一目标层层落实责任，统筹安排，周密部署，把握了拆迁工作主动权。二是特困居民拆迁预案审查制度。天津要求每个拆迁项目提前都首先进行困难户情况调查，提前报告书面拆迁预案，预案不落实的不许拆迁。三是定期检查制度。拆迁前检查拆迁预案和资金、房源落实落实情况，拆迁中检查特困居民安置落实进度，拆迁后检查安置结果。各区政府在重点拆迁片安排专人负责特困户安置情况的监督检查，对重点户重点跟踪落实，保证居民安置到位。为了帮助低收入拆迁居民购买到买得起、买得放心的住房，天津组织了两次面向低收入拆迁居民的“情系百姓特惠售房”活动，组织了6000余套质量优良、户型适中、价格合理的商品房，实行零利润销售。为了从根本上解决特困居民住房问题，实现社会的长治久安，为实现拆迁特困户安置工作的规范化、制度化，我市正在全面建立起住房社会保障体系，建立起特困拆迁居民住房问题的长效解决机制。2003年12月初，我市开工建设了30万平方米社会保障住房，通过政策支持，成本预计控制在1600元/平方米左右，只相当于商品房市场价格60%。通过以上努力，2003我市拆迁投诉率控制在千分之五以下，其中特困居民无一例因居住无着而上访。（五）房地产行业管理进一步加强，市场秩序不断优化。按照建设部的要求，我们对全市975家开发企业都建立起了企业信用档案。在此基础上，开发了开发企业信誉度管理系统，以开发企业协会为载体，对各企业经营情况进行综合打分，评定信誉等级，向社会公布，以引导企业以信誉赢得市场，求得发展，为群众放心购房和政府加强行业监管提供保障。二、2004年房地产开发形势（一）有利形势和推动发展的主要因素总体上看，2003年全市人均GDP将达到3100美元，实现了全市经济社会发展“三步走”目标的第一步。随着全市经济发展和“三步走”战略第二步的实施，2004年房地产面临着更加有利的宏观经济形势，房地产业具备了高速增长的宏观经济条件。需求方面：2004年房地产市场需求稳中有增，预计2004年商品房销售能够继续保持1000万平方米以上，二手房交易规模700万平方米以上。支撑需求持续保持较高规模的因素主要有以下几点：一是随着城镇居民可支配收入持续增加，2004年居民可支配收入指标将继续保持两位数增长，使居民住房消费能力进一步提高，住房改善型需求有新的增长。二是2004年全市拆迁计划安排300万平方米左右，拆迁居民10万户，全市安置型需求规模将在800万平方米以上，占全市商品房和二手房市场需求总量的近50%，为市场提供相对充足的安置型需求。三是城市化步伐加快。2004年全市城市化率将达到44%，比2003年提高2.5个百分点，将有25万农村居民转移到城市和城镇，为城市房地产市场增加400万平方米以上的住房需求。开发方面：需求增长将成为推动房地产开发规模和投资规模增长的根本动力。适应市场有效需求，我们提出2004年房地产开发指标为：商品房施工面积2000万平方米，同比增加50－100万平方米。商品房竣工面积900万平方米左右，其中住宅竣工面积800万平方米。推动2004年房地产投资增长的有利因素主要体现在开发规模扩大、行业结构调整和推进技术进步三方面：一是开发总规模持续增长，房地产投资有坚实的项目基础。根据我市经济和社会发展计划，2007年前我市人均住房建筑面积每年预计增加1－1.5平方米，每年竣工面积需要在900万平方米左右，房地产开发规模处于高速增长期。2003年我市进行了海河开发和大规模土地整理，为房地产市场提供了相对充足的土地供应，特别是海河开发正在成为全市乃至全国开发企业关注的热点，去年海河基础设施建设全面展开，为2004年房地产项目大规模开发提供了基础条件。我市从2003年6月1日开始土地全部在公开市场以招标、拍卖和挂牌方式供应，2004年将全面进入规范化运作，土地市场公开运作有利于开发项目缩短开发周期，减少资金占压，实现公平竞争。二是公建投资比重扩大，投资项目结构调整。随着我市经济社会发展，市场对公建的需求增长，适应市场需求，随着海河两岸综合开发项目的正式启动，2004年我市公建项目将进入投资将呈现增长态势。预计全年公建项目施工面积达到400万平方米，同比增长40%。公建投资增加将带动房地产投资结构在增长中调整，在调整中改善。三是城市化步伐加快，通过投资空间结构调整，城镇建设将成为投资新热点。今后几年，天津将进入城市化加速发展阶段，城市化水平每年提高约3个百分点，预计每年新增城市人口30万人左右。为此，我市将加快小城镇建设作为中心工作之一，每年安排400－500万平方米的小城镇开发规模，以适应农村城市化对住房的需求。围绕加快城市化进程，小城镇开发将成为新的投资增长点。四是住宅产业化步伐将进一步加快。2004年我市在住宅产业化方面将推出一系列重要举措。要以钢结构住宅体系为主，发展中高层住宅。推广应用复合式保温材料，推行三步节能。建立自来水和中水分质供水体系，实行双管入户。实行成品房销售。随着以上新技术的全面应用，2004年天津住宅产业化将进入一个新阶段。（二）可能面临的问题和解决措施总体上看，2004年天津房地产业将继续保持较快的发展速度。但也面临着两方面可能对房地产业发展产生不利影响的因素：一是成本推进导致价格继续上涨，对需求增长起到抑制作用。2004年，随着招标、拍卖和挂牌方式供地成为房地产开发用地供应的唯一形式，开发企业取得土地的成本上升，带动总成本上升4－5%。成本上升的另一重要方面是建材上涨，建材上涨带来的压力将在2004年上市项目中逐步体现。两种因素将导致商品房成本上升，价格上涨。二是商品房供求结构存在不平衡。由于我市需求的主体主要是拆迁带来的安置型需求，对价格承受力较低。拆迁居民能够承受的市场价格在200－2500元/平方米，而2003年我市平均销售价格为2795元/平方米，2004年还面临新的上涨趋势。二者的矛盾将使我市商品房市场在总量平衡的前提下面临着结构性不平衡。为解决以上问题，我们研究提出以下解决措施：1、调整开发空间结构。在市区周边地价较低的区域尽快开工建设一批价格较低的普通商品房，达到调控市场规模、平抑价格的目的。去年四季度以来，我们积极落实项目储备，帮助项目做好前期工作，预计上半年可开工建设300万平方米左右的这种普通商品房。2、有计划地拆迁。通过调控拆迁规模，达到调控安置型需求、调整市区土地供应量的双重目标。2004年全市拆迁规模在300万平方米左右，将比2003年下降三分之一。通过适度调控拆迁规模，将安置型需求控制在合理范围内，通过调整市场对中低价位商品房的需求规模，减少中低价位商品房价格的上涨的压力，保持市场供求总量和结构稳定。3、适度扩大低价位的土地供应量。由于市中心区土地要通过拆迁整理获得，整理成本高导致地价居高不下。我们考虑在城市周围地价较低地区新征部分土地用于商品房开发，通过土地出让金、配套费调控手段，严格控制调整土地成本，通过增加低价土地供应，降低全市开发项目平均土地成本，降低开发企业价格预期，起到调控土地市场、调控开发成本和市场价格的作用。但由于近两年国家将实行严格的保护耕地和征地制度，采取第三项扩大新的土地供应的措施可能面临政策性障碍。因此，目前我们正在重点开展第一、二项工作。