央行区域金融报告房地产分析(1)

央行区域金融报告房地产分析房地产贷款增速去年普遍回落中国人民银行昨日公布的《中国区域金融运行报告》显示，房地产贷款增速普遍回落。2005年末，全国商业性房地产贷款余额为2.77万亿元，同比增长16.1%，增幅比上年下降12.6个百分点。全国有24个省份的房地产贷款增速出现回落，只有四川、内蒙古、青海、河北、河南、重庆等地增速提升。另一方面，在国家房地产调控政策的作用下，部分地区大中城市房地产价格回落明显，如上海新建商品房销售价格出现负增长；但受消费升级、城市化、土地供应价格上升、人民币升值预期等多种因素综合影响，一些沿海地区经济较发达城市的房地产价格出现明显上升势头，部分中小城市房地产价格涨幅也较快。房贷增速明显回落央行于2005年3月17日起，将原有住房贷款优惠利率调到同期贷款利率水平；引导商业银行适当提高房价上涨过快城市或地区的个人住房贷款最低首付款比例。房贷优惠利率政策取消后，各地区提前还贷现象增加，房地产贷款增速普遍回落。以上海为例，2001年以来，上海市个人住房贷款占消费贷款的比例基本在90%以上，个人住房贷款一直是消费贷款增加的主体。2005年，由于商品住房成交量回落，个人住房贷款7-12月连续6个月负增长，累计减少117亿元，全年个人住房贷款同比少增529亿元。在房价涨幅较大的深圳、北京等城市，房贷增速也出现减缓迹象。2005年末，深圳市国内金融机构房地产贷款余额1928.4亿元，增长15.3%，低于同期人民币各项贷款余额增速2.5个百分点。个人住房贷款受新开楼盘持续减少、贷款客户提前还款明显增加等因素影响，增速放缓，增长16.8%，增速同比下降2.1个百分点。但该项业务仍为各行拓展重点，尤其是二手楼按揭贷款增长较快，增长67.6%，高出一手楼按揭贷款增速58个百分点。2005年末，北京市银行房地产贷款为4412.8亿元，新增508.9亿元，同比少增147.8亿元。其中，个人住房贷款比年初增加282.1亿元，同比少增209.4亿元。北京呈现三大阶段性矛盾2005年下半年以来的北京房地产市场成为各界关注的焦点，《2005北京市金融运行报告》提出，北京房地产业运行呈现宏观调控与房价上升等三大阶段性矛盾。一，宏观调控与房地产价格上升。价格上涨的主要原因在于北京房地产价格补涨，域外购房及全额付款购房比重较高，土地定价模式、租金收益支持等多种因素促使房价上涨。二，北京房地产开发投资占固定资产投资的50％以上，房地产开发投资增速大幅回落和北京市经济稳定、较快增长形成反差。三，普通住房空置与居民需求的结构性矛盾。北京居民收入呈现出分层走势，开发商迎合高收入需求并拉高普通住房价格，造成房地产供求矛盾，导致空置率上升。开发商寻找融资新途径在宏观调控的背景下，大型房地产企业积极开辟多元融资渠道，深圳的地产公司可谓先吃螃蟹者。在《2005年深圳市金融运行报告》中提出，目前，深圳市几家具备较强实力的全国性房地产开发龙头企业积极探索多元融资方式。2005年，万科与新加坡某公司签订协议，共同投资设立中外合资投资性公司，通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资，该模式在国内首开先河。美国西蒙房地产集团（SimonPropertyGroup）、摩根士丹利房地产基金(MSREF)及深国投商用置业有限公司也通过签订商业地产开发合作协议，设立合资企业。西蒙与MSREF各持有合资企业32.5%的所有权，深国投持有35%。但也有专家指出，外资通过合资等形式大举进入我国房地产业，对房地产行业的影响值得关注，建议国家不应该把外资投资房地产业作为外商直接投资看待，不应给予优惠，并对资金汇出予以限制。消费贷款增速放缓《2005年中国区域金融运行报告》显示，截至2005年末，全国消费贷款余额达2.2万亿元，约占人民币贷款余额的11%，但增速比上年低16个百分点。其中个人住房贷款约占全部消费贷款余额的70%以上，而汽车贷款余额快速下滑，使得消费贷款整体周转率下降，贷款周期长期化趋势明显。统计显示，2005年末个人消费贷款余额2.2万亿元，同比增长10.4%，增速比上年低16个百分点。消费需求相对放缓、宏观环境和政策变化尤其是利率的上调、消费信贷市场缺乏必要的风险防范手段是导致消费信贷增幅放缓的主要原因。分地区看，东部地区个人消费贷款余额占全国个人消费贷款余额70%以上。广东、上海、浙江、北京、江苏、山东的个人消费贷款余额均已超过1000亿元。但中部、西部和东北地区消费信贷市场规模相对较小，多数省份个人消费贷款在人民币贷款中的比重不到10%。各地金融生态环境正全面改善央行报告认为，各地正在全面推进金融生态环境建设，基本形成了政府主导、中国人民银行推动、多方参与的金融生态环境创建模式。地方金融司法环境进一步改善，逃废金融债务行为得到有效遏制。《2005年中国区域金融运行报告》中介绍说，吉林、内蒙古、河南、山西、湖南、四川、重庆和贵州专门下发了有关金融生态环境建设的指导意见；黑龙江、辽宁、青海、广西、湖南、西藏、陕西、海南制定了社会信用体系建设规划；北京、云南和广东则出台了促进金融业发展的政策举措。湖南、湖北和河南还将金融生态环境建设列入了政府工作考核目标。《报告》表示，地方金融司法环境进一步改善，逃废金融债务行为得到有效遏制。目前，各地区法院和金融部门的沟通联系逐步加深，金融机构涉诉案件执法力度得到加强，金融案件执结率大幅提高，企业逃废债行为得到有效制止。2005年末，江苏省逃废债余额比2000年初下降了93%，新疆金融机构贷款胜诉率在96%以上