宣武区双柳树危改小区部分在建工程房地产抵押价值评估报告(1)

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料房地产估价报告估价项目名称：宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼部分在建工程房地产抵押价值评估委托单位：壹瓶房地产开发（北京）有限公司受托估价方：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司估价人员:任伟汪少荣估价日期：二○○八年一月二十九日至二○○八年二月十五日估价报告编号:金房[2008B]估字第1016号目录致委托方函...........................................................2估价师声明..........................................................19估价的假设和限制条件................................................20房地产估价结果报告..................................................24一、委托方.......................................................24二、估价方.......................................................24三、估价对象.....................................................24四、估价目的.....................................................41五、估价时点.....................................................41六、价值定义.....................................................42七、估价依据.....................................................42八、估价原则.....................................................43九、估价方法.....................................................45十、估价结果.....................................................45十二、估价作业日期...............................................48十三、估价报告应用的有效期.......................................48十四、有关说明、提示与建议.......................................48房地产估价技术报告..................................................50一、个别因素分析.................................................50二、区域因素分析.................................................66三、市场背景分析.................................................68四、最高最佳使用分析.............................................71五、房地产信贷风险分析...........................................72六、估价方法选用.................................................78七、估价测算过程.................................................79八、估价结果确定.................................................93附件..............................................................96第2页共97页致委托方函壹瓶房地产开发（北京）有限公司:受贵公司委托，我公司对贵公司所拥有的、拟用于抵押的位于宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼部分在建工程（以下简称“估价对象”）房地产抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请办理房地产抵押贷款手续，确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。一、估价对象的确定（一）建设项目的概况根据委托方提供的《国有土地使用证》〖京宣国用（2007出）第01079号〗及其《补充协议》，证载该项目土地使用者为壹瓶房地产开发（北京）有限公司，座落为北京市宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼，土地登记用途为住宅、商业、办公、地下车库、地下商业、地下办公（大堂）、地下仓储，土地使用权面积为24712.32平方米,土地使用权终止日期住宅为2074年8月30日，商业为2044年8月30日，办公为2054年8月30日，地下车库为2054年8月30日，地下商业为2044年8月30日，地下办公为2054年8月30日，地下仓储为2054年8月30日，于估价时点2008年1月29日，土地使用权剩余使用年限住宅为66.63年，商业为36.61年，办公为46.62年、地下车库为46.62年、地下商业为36.61年、地下办公为46.62年、地下仓储为46.62年。根据委托方提供的《委托评估函》，壹瓶房地产开发（北京）有限公司开发建设的双柳树危改小区（一期）工程，办理《国有土地使用证》时的登记的座落为北京市宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼，现由于规划调整，10号楼已合并到9号楼一起施工建设，新增锅炉房建设项目，该建筑项目已取得《建筑工程规划许可证》。根据委托方提供的《房屋土地测绘技术报告书》、《建设工程规划许可证》〖2006规（宣）建字0068号〗和〖2006规（宣）建字0082号〗、《建筑工程施工许可证》〖（2007）施建字0136号〗，本次评估估价对象所在项目的总规划建筑面积为106340.7平方米（其中：人防2999.54平方米，其他第3页共97页收益建筑面积与设施设备用房等103341.16平方米）。各楼预测建筑面积情况如表1所示。表1各楼预测建筑面积情况表面积单位：平方米序号项目总建筑面积其中：1地下车库及库房15436.64地下车库15275.09地下仓储161.5527号楼14169.28大堂580.15住宅13535.4338号楼20548.19地上办公617.23地上商业1047.4地下商业863.53住宅16816.88自行车库1169.6449号楼52539.85地上办公7962.01地下库房4045.24地上商业3868.42地下商业311.95住宅36099.185锅炉房647.2--6合计：103341.16--整个项目总建筑面积为103341.16平方米（不含人防）。其中，收益用途建筑面积合计为101184.06平方米，无收益建筑面积合计为2157.10平方米。各收益用途建筑面积分别为：住宅用途：66451.49平方米；地上商业用途：4915.82平方米；地上办公用途：8579.24平方米；地下商业用途：1175.48平方米；地下办公（大堂）用途：580.15平方米；地下车库用途：15275.09平方米，300个车位；地下仓储用途：4206.79平方米。根据委托方提供的《委托评估函》，该项目局部收益用途已发生变化，由原设计收益用途变更为无收益用途。变更部分原设计的各用途与面积合计为：地上商业91.01平方米；地下商业870.67平方米，地下库房面积为1939.46平方米。详见局部用途变更说明表（表2）。第4页共97页表2局部用途变更说明表序号抵押物位置（楼号）变更后用途房号建筑面积(m2)变更前用途19号住宅楼社区居委会11691.01地上商业29号住宅楼物业管理用房B10182.08地下商业39号住宅楼物业管理用房1B10287.88地下商业49号住宅楼商业服务B10358.17地下商业59号住宅楼商业服务1B10483.82地下商业69号住宅楼商业服务2B1051567.83地下库房79号住宅楼市政站点B108371.63地下库房88号住宅楼市政站点B105558.72地下商业合计：---2901.14-因此，项目总建筑面积不变，为103341.16平方米。收益用途建筑面积合计变更为98282.92平方米，无收益建筑面积合计变更为5058.24平方米。各收益用途建筑面积分别为：住宅用途：66451.49平方米；地上商业用途：4824.81平方米；地上办公用途：8579.24平方米；地下商用途：304.81平方米；地下办公（大堂）用途：580.15平方米；地下车库用途：15275.09平方米，合计300个车位；地下仓储用途：2267.33平方米。因此，该项目总用地面积为24712.32平方米，总建筑面积为103341.16平方米（不含人防），其中：收益建筑面积合计为98282.92平方米，无收益建筑面积合计为5058.24平方米。总容积率为4.18。（二）估价对象的确定根据委托方提供的《委托评估函》，本次评估的是该项目的部分在建工程，总建筑面积合计为97838.06平方米（其中：收益建筑面积合计为94936.92平方米，其他无收益建筑面积合计为2901.14平方米），按照项目总容积率，分摊用地面积合计为23396.345平方米。总容积率为4.18。其中，各收益用途建筑面积分别为：第5页共97页住宅用途：63105.49平方米；商业用途：4824.81平方米；办公用途：8579.24平方米；地下商业用途：304.81平方米；地下办公（大堂）用途：580.15平方米；地下车库用途：15275.09平方米，300个车位；地下仓储用途：2267.33平方米。抵押物明细详见表3。表3抵押物清单序号抵押物位置（楼号）房号建筑面积(m2)分摊土地面积(m2)备注1地下车库及设备商业用房B20122.535.3877地下库房2地下车库及设备商业用房B20230.867.3797地下库房3地下车库及设备商业用房B20322.025.2657地下库房4地下车库及设备商业用房B20451.1812.2388地下库房5地下车库及设备商业用房B20510.582.5300地下库房6地下车库及设备商业用房B20612.12.8935地下库房7地下车库及设备商业用房B20712.282.9366地下库房8地下车库及设备商业用房车库15275.093652.7838车库99号住宅楼3单元1301198.3747.4369住宅109号住宅楼3单元1302156.5837.4435住宅119号住宅楼4单元1301150.6636.0278住宅129号住宅楼6单元1301167.8840.1457住宅139号住宅楼6单元1302162.838.9309住宅149号住宅楼7单元1301162.338.8113住宅159号住宅楼7单元1302161.1938.5459住宅169号住宅楼4单元1203233.6555.8735住宅179号住宅楼5单元1201294.2570.3650住宅189号住宅楼5单元1202279.8666.9239住宅199号住宅楼9单元1201182.4143.6203住宅209号住宅楼9单元1202210.5650.3519住宅219号住宅楼1单元1201262.9162.8706住宅229号住宅楼1单元1202238.3757.0022住