宿州房地产市场研究报告

1谨呈：金方集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富辉煌（中国）所有，未经合富辉煌（中国）书面许可，不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分和全部内容。2013-05宿州金方项目基础研究报告22PART1政策背景研究3限购（特别是大型城市）的退出条件：1）宏观条件：宏观环境产生较大变化——不具备退出条件。具体如，流动性仍宽松、通胀上行、投资气氛仍浓、投资渠道仍难突破、土地成本上行等（前述）2）制度条件：市场+保障双轨制完成——不具备退出条件（前述）3）替代条件：替代政策（房产税）的实施效果能完美替限购——不具备退出条件，上海、重庆试点成效并未十分明显。限购仍将持续政策背景4未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。一般而言，通胀(CPI)及经济活跃度(PMI)快速上行至“红区”，易招致政策加码。保持在“蓝区”则政策倾向于维稳。•2013年通胀将总体上行，在货币环境相对宽松之下，楼市投资热情可能再度激发，2013年来自政策面的压力或再增加。•但2013年国内经济将较大可能保持在低增长状态，经济活跃度预计难以达到红区；这对楼市政策的加码空间形成制约；——“防滞”制约加码空间、未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。——预计管理层将加强对土地、资金的监管、并加强对地方政府问责，地方政府“向紧微调”压力增加，大城市或出台更多“非常规调控”（限售、限签约等）平抑楼价。政策背景5未来政策将延用“新国八条”调控框架，具体措施在防滞与防涨间平衡。个人住宅部分预计不会全面开征，但房产税的相关推进会对购房者心态产生一定影响政策背景6“国五条”细则重点指向全国房价过快上涨的部分城市，差别化为年内政策主线。调性时间点效果深度范围直指购房资格与房价上涨限购增加目前非限购城市、区域、住宅类型两会前调控便于统一调控具体措施直指问责制度，执行性更强2013年楼市调控必将更严新“国五条”的核心与重点限购进一步升级，明确统一限购的执行标准；差别化成为信贷主旨；出售自有住房规定征收的个人所得税按20计征所得税；首次明确提出加强预期管理。政策评价：”国五条“细则重点指向全国房价过快上涨的部分城市，而并未”一刀切“；市场调控措施的加强趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控，通过差别化信贷、税收政策抑制投机投资需求从而影响市场供求关系。政策背景7宿州“新国五条”细则未提及限购、“20%个税”及信贷新政的问题，但针对房价涨幅设置上限，并表示加大年内土地供应。政策背景短期来看房产税试点范围如何扩大，限购政策执行更加严厉，都将给市场运行带来压力，开发企业需紧跟市场需求变化，合理把握拿地、推盘策略，确保企业业绩平稳增长住房需求的根本动力存在，房价与经济平稳的状态下，市场需求依然广阔。历年房地产调控政策并未改变市场整体向上的态势，相关调控政策出台也并不会改变住房需求的根本动力；中长期来看，经济发展、城镇化、收入水平提高等因素，仍是推动市场向上的原动力；未来十年中国房地产市场的发展依然值得看好，只是相关各方都应该降低预期，过去十多年高周转、高杠杆、高利润的模式已经结束，分化、调整、转型交进未来十年的关键词。长期来看88PART2城市背景研究99城市背景/地理位置宿州位于安徽省最北部，苏鲁豫皖四省交界处、淮海经济圈核心，随着区域合作体系不断完善，发展前景看好，对于房地产市场有推动作用。城市名称距离（KM）连云港250徐州66济宁275商丘145淮海经济圈宿州安徽山东江苏河南宿州为“舟车会聚，九州通衢之地”，“扼汴控淮，当南北冲要”，“跨汴阻淮，信江北一要地”；是著名的“中国酥梨之乡”、“中国书画艺术之乡”、“中国书法艺术之乡”、“中国马戏之乡”、“中国民间艺术（钟馗画）之乡”、“中国观赏石之乡”、“泗州戏之乡”。10城市背景/区域协作淮海经济区核心区共同体以及徐州都市圈为宿州城市发展提供了更广阔空间和更高平台，有利于形成区域性规模发展模式，人口流动引发新增购房需求。淮海经济区核心区已形成“十”字聚合轴模式，在交通、产业、市场准入、物流、科技创新、金融服务、旅游业、文化产业、人力资源、社会保障、环境保护等方面实现区域一体化；徐州都市圈各市联动发展，接轨“长三角”，迅速壮大。徐州经济圈规划图淮海经济区核心区共同体范围区域合作一体化共同体开局良好，区域交通设施建设加快推进，区域市场融合度也不断提高，区域合作体系不断完善，各城市发展实现联动。11城市背景/城市经济/GDP及产业结构宿州GDP与增长率在全省16个城市排名均为第7；第二产业增长迅速，推动宿州经济更快的发展，经济发展和产业结构调整给城市房地产市场带来发展契机。产业结构20082009201020112012第一产业32.629.727.927.125.9第二产业30.033.837.940.641.5第三产业37.436.534.232.332.6从宿州市近五年产业结构发展情况来看，工业占比逐年提高，第一产业与第三产业占比则有下滑趋势。数据来源：安徽省统计局2008-2012年宿州市GDP及增长情况（单位：亿元）020040060080010002008200920102011201211.0%11.5%12.0%12.5%13.0%13.5%14.0%GDP增长率2012年安徽省16市GDP排名及增长情况单位：亿元%050010001500200025003000350040004500合肥芜湖滁州蚌埠宣城宿州亳州安庆阜阳六安铜陵池州淮南淮北黄山马鞍山0%5%10%15%20%GDP增长率1212城市背景/城市经济/人均GDP宿州人口基数较大，城市化率与经济发展水平脱节，近年城市化进程将加快，住房需求向品质化发展。人均GDP$0-800$800-4000$4000-8000$8000-20000房地产发展状况启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期2012年末宿州人均GDP＄２704宿州城市化率３４.２％２５％４５％７０％８５％９５％人均GDP１.５K美金以下，城市化水平２５％以下人均GDP１.５－２K美金，城市化水平４５％以下人均GDP２－４.５K美金，城市化水平４５％－７０％人均GDP４.５－８K美金，城市化水平７０％－９０％人均GDP８K－２W金，城市化水平在90％以上宿州人均GDP发展较快，城市化进程有待加快，给房地产发展带来契机。2008-2012年宿州市人均GDP及增长率（单位:元、%）020004000600080001000012000140001600018000200820092010201120120.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%人均GDP增长率020000400006000080000100000阜阳亳州六安宿州滁州安庆池州蚌埠淮北宣城黄山淮南芜湖马市合肥铜陵安徽省16市人均GDP排名单位：元1313城市背景/城市经济/人口增长截止2012年，宿州城区人口规模651.66万人，城市的扩容和人口的增长将带来每年141.3万平方米的刚性住房需求。年份户籍人口增加人口常住人口2007年617.2万141569万2008年626.06万8.86万569万2009年635.19万9.13万566万2010年642.07万6.88万535万2011年649.23万7.16万537万2012年651.66万2.43万537.8万截至2012年，宿州城区人口规模649.23万人，年均增长5%，年均增长7.85万人；全国人均住房面积30平方米；按《中国统计年鉴》：按收入情况将家庭分组，其中有购房能力的中等收入以上人群所占比例约为60%。7.85*30*60%=141.3万平方米中心城市扩容“双70”目标：2013年，宿城建成区规模达到70平方公里，人口达到70万人城镇扩容指标：全市城市化率达到45％，年均提高3个百分点，县城、中心镇扩容指标：2013年四个县城实现“双20”目标，即县城建成区达到20平方公里，人口达到20万人。——《宿州市实施城镇扩容战略》2012年安徽省16市人口排名单位（万人）020040060080010001200阜阳合肥宿州安庆六安亳州滁州芜湖蚌埠宣城淮南马市淮北池州黄山铜陵1414城市背景/城市产业宿州正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业、旅游业为主体的区域中心城市；二产、三产的发展推进该市工业及服务业的发展，吸引大量工业和服务业人口，带动房地产市场的需求。宿州经济发展重心近年向第二产业转移，居民收入水平不断增加，消费力增强，二、三产业的发展吸引工业及服务业人口，带动房地产市场需求。0500010000150002000020072008200920102011051015202007-2011年宿州市居民收支情况单位：元，%可支配收入消费性支出收入同比增长支出同比增长2008-2012年宿州市三产发展0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200720082009201020112012第一产业第二产业第三产业1515城市背景/城市产业/产业承接宿州走组团、集群式的整体承接劳动密集型产业之路，作为扩张工业经济总量的战略路径，产业工人成为住宅市场客户的重要组成部分，产业发展衍生办公需求。宿州初步建成10平方公里的制鞋生产区、生产配套区、商贸物流区等，百丽、泰马等鞋企纷纷投产。随着以鸿星尔克为代表的泉州鞋业的到来，加上先期入驻的广州和温州鞋业板块，中国鞋业“三州归宿”初露端倪。目前，鞋业基地入驻项目50多个，协议引资约100多亿元，已带动3万多人就业。中国中部鞋都战略定位：全省跨越式发展的龙头全省对外开放的门户率先接轨长三角、接轨国际的开放型经济区域农产品深加工制鞋纺织服装化工光电纸业1616城市背景/城市规划宿州中心城区规划形成“一主三副”的城市空间结构，本案距离规划中心仅660米，区位优势明显，市区人口的增长催生住房需求。形成“中心极化、组群互动、轴带发展、对接周边”空间开发格局以及“一主三副”的城市空间结构：“一主”：一个城市主中心，依托老城区和市级政务文化区，形成城市主中心。“三副”：•汴北新区——主要包括汴河以北的规划建成区；依托三角洲公园，以人民路为主轴，连接南部片区、城市中心区，建设汴北新区的城市副中心；•城东新区——主要包括沱河以东的规划建成区；依托沱河景观带，以规划的东外环路、银河一路京沪铁路东段为轴线，结合区级政务中心以及商业的建设，打造城东新区的城市副中心；•城南新区——主要包括南部的经济开发区；结合经济开发区的用地结构调整，以金海大道、南环路交汇处的用地为主，新建南部城市副中心。城南新区沱河政务区新汴河汴北新区三角洲生态公园老城区汴河路近期（2015年）远期（2030年）市域总人口预测612711市域城镇化预测45.0%63.5%1717城市背景/城市交通宿州是省内重要交通枢纽，规划将形成高速公路网体系，拓展铁路交通网，实施航道改建及整治，建设航空快速通道，为人口增长及产业发展建立良好基础。铁路：•运行中：京沪线、陇海线、京沪高铁•建设中：郑徐客运专线（高铁）、宿淮铁路•规划中：亳宿铁路•站点：宿州站、砀山南站、萧县北站公路：年公路旅客周转量35亿人公里，货运周围量423亿吨公里，省内重要公路交通枢纽•G3京台高速、泗许高速和连霍高速（G30）交汇处•市区内有宿州、宿州北、宿州东等多个高速出入口•济祁高速、徐明高速等多条高速正在规划建设中•另有206国道、310国道、311国道、104国道和多条省道经过•拥有一级客运站1个，三级客运站1个，四级客运站2个•规划中——“三纵”：济祁高速、京台高速（合徐段）、徐明高速；“两横”：连霍高速、泗许高速；“一联”：阜阳-宿州-观音机场高速。陇海线观音机场1818城市背景小结融入淮海经济圈及徐州经济圈的发展战略，加快宿州城市化进程经济发展与城市化率相矛盾，未来宿州城镇化进程必将加快潜在购买实力将受到城镇化进程及代表全新品质的居住模式所引爆城市人口、规模逐渐扩大及经济增长带动房地产市场进一步活跃，同