伟业_北京太阳宫芍东项目定位及大盘策略汇报_218PPT

B.A.Consulting伟业顾问——07年度北京代理行榜首，与您共同成长运筹与决胜[太阳宫项目定位及大盘策略汇报]伟业顾问太阳宫芍东项目组2008年3月11日谨呈：东方时代房地产有限公司2Contents：政策篇市场篇定位篇策略篇1、项目解读及定位2、住宅产品定位3、住宅客户定位4、住宅价格定位5、公建地块定位思路1、大盘总体开发原则2、项目分期开发建议（含公建）3、首开区启动策略1、2007年政策解读及后续影响的研判2、90\70政策对于本案的专题研究1、2007年北京商品房住宅市场分析2、项目所处区域市场的解读3、市场调研及分析3政策篇1、2007年政策解读及后续影响的研判2、90\70政策之于本案的专题研究»07宏观经济环境»07北京宏观政策回顾»07北京宏观政策解读»08政策预判407宏观经济环境07年，三大经济因素与房地产的高度连通-高温和高控特征空前显著一、作为固定资产投资的主要组成部分，房地产投资在流动性过剩、投资过热的浪潮中不断攀升，控制投资分别成为经济调控和房地产业宏观调控的主要指向；二、投资过热造成产能过剩，形成巨额贸易顺差。随着贸易顺差的不断扩大，人民币被迫升值，直接导致人民币资产受到国际热钱的追捧，楼市价格持续高涨；三、流动性过剩传导到消费市场，引发CPI急速上扬，央行不得不采取从紧的货币政策，在某种程度上也收紧了房地产行业的资金链条。宏观经济环境影响楼市投资过热贸易顺差人民币升值国际热钱涌入GDPCPI上扬房地产投资过热从紧货币政策楼市控制房地产投资股市奥运影响5国家CPI指数的持续上扬是通货膨胀的明显信号，也是政府数次加息的根本所在。控制CPI的增长是2008年政府的主要任务，而07中央经济会议已经为明年的调控奠定了基础。全国CPI、北京市CPI与房屋销售价格指数分析100%105%110%115%120%07/107/207/307/407/507/607/707/807/907/1007/11全国CPI北京CPI北京房屋销售价格指数信息来自：北京市统计局100%105%110%115%120%07/107/207/307/407/507/607/707/807/907/1007/11全国CPI北京CPI北京房屋销售价格指数北京房屋价格指数高于CPI涨幅，2007年底受多因素影响首次出现小幅下滑07宏观经济环境608年整体宏观经济环境对房地产市场偏于利好。加剧流动性过剩，引发热钱对人民币资产的追逐，助推楼市发展。人民币加速升值带来外地和外国的大量投资；扩大城市基础建设规模，加速城市化进程；奥运利好大量的人流带来大量的市场需求；奥运建设明显提升局部区域价值。阶段性的奥运管制政策不会对08年房地产市场的整体供需产生颠覆性影响。人民币加速升值助推楼市，奥运前后难现市场拐点07宏观经济环境707年全民皆股和市值爆发，远远超出人们的想象。08年国家将采取从紧的货币政策，通过加息、提高准备金率、发行央票等方式降低金融市场的风险。股市惯性拉升时股市见顶焦灼震荡时上市房企-----融资渠道畅通，市场大步跃进；投资者-----部分投资者，可能将购房资金投入股市套利；上市房企------资金链紧绷；投资者------大规模将股市获利资金转入楼市，寻求更加稳定的投资回报。股市将在惯性拉升后见顶，期间和之后对楼市均有双向影响07宏观经济环境81、2007年政策解读及后续影响的研判2、90\70政策之于本案的专题研究»07宏观经济环境»07北京宏观政策回顾»07北京宏观政策解读»08政策预判政策篇92007年，中国的经济增长进入新的阶段，同时遇到了新的问题。CPI指数的持续上扬，房地产价格的过热高涨等明显的通货膨胀信号预示着国家经济发展进入了必须调整的灼热状态。为了保证国家经济健康稳定的发展，中央政府于2007年出台了一系列的宏观调控政策，即有行政手段，也包括金融手段。下面我将具体解读部分重要的政策，以及其对宏观经济及房地产市场的影响。涨声如潮的2007，双管齐下的政策寒冬1003月18日一次加息05月19日二次加息07月20日三次加息08月22日四次加息09月15日五次加息12月21日六次加息10月，“第二套房”政策出台12月11日，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》明确第二套房贷的界定。06年，90/70政策12月，国土资源部39号令9月，两成房现售令01月16日房地产企业土地增值税按利润递进进行清算03月5日温家宝十届全国人大五次会议讲话，监管政策落实相关政策收紧05月08日国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知，商品房70年产权可自动延续。08月，国务院24号文发出，保障性住房比例增加。05月25日关于印发《市建委房地产市场秩序专项整治工作方案》的通知06月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。08月1日国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。08月28日，8月13日国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》10月十七大召开在在十七大报告的第八部分，胡锦涛同志提出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”2007年中央经济工作会议07年金融手段行政手段2007年宏观政策回顾111、2007年政策解读及后续影响的研判2、90\70政策之于本案的专题研究»07宏观经济环境»07北京宏观政策回顾»07北京宏观政策解读»08政策预判政策篇12行政手段金融手段政策指向政策指向调节供应控制需求2007年宏观政策解读132007年六次加息第二套房贷”政策90/70政策国土资源部39号令两成房现售令国务院24号文发出，加大保障性住房投放比例。2007年中央经济工作会议07年金融手段行政手段控制需求调节供应加息是国家控制宏观经济的重要手段，是抑制流通的主要方式，同样作用于房地产市场。明显抑制房地产市场过剩需求的有力手段，打压投资型需求的阶段性政策为2008年的经济发展定下明确的基调。明确打压通货膨胀的政府宣言。受此影响银行已经开始加强对各类贷款项目的监管力度。虽是06年的政策，但是真正影响市场由07年开始。预计08年一季度后90平米以下户型真正覆盖市场。土地供应市场加大保障性住房和中小户型的供应，影响一手市场的供应。控制发展商的市场供应的有力手段，同时提高发展商开发的资金门槛通过土地市场的控制手段影响市场供应。同时提高发展商开发的资金门槛。2007年宏观政策解读14政策条文2006年7月13日，国家建设部出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》“90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积；套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积的70%，这个比例适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房的总面积，其中包括经济适用住房。”政策影响未来市场供应将以中小户型为主，2007年此政策在北京显现的速度比较慢，预计2008年末政策的效用才会开始集中显现，中小户型产品将竞争激烈。行政手段——90㎡、70%15政策条文8月13日国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称24号文件）产权上明确规定购房人对经济适用房只拥有有限产权，政府享有回购权；在住房面积上经济适用房单套不超过60平米、廉租房单套不超过50平米；在用地供应总量上规定廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。政策影响对于人数在4人以上的家庭，即使有一定的购买力，但是新建的经济适用房都是小户型，无法满足需求，这部分消费者只能寻找二手经济适用房或商品房作为替代品；保障政策无形当中把这部分消费者排除出了保障体系，形成了政策的“夹心层”。行政手段——24号文件16政策条文“两成房现售令”现并非形成书面文件，只在执行层面实施。自2007年9月初开始实施以来，影响到众多开发商企业。具体实施细则：房地产公司在新报楼盘预售许可证时，只能办理80%面积的预售手续，并且还要在取得预售文件时以书面形式说明承诺楼盘的哪些面积做现房出售。一般来说，做现房出售的面积不少于整个楼盘面积的20%。政策影响一、促使项目合法“囤房”，形成“奇货可居”的惜售态势，有了再次提升房价的理由。给购房者施加压力。二、进一步拉紧项目开发“资金链”，对于开发商的自有资金实力和融资能力都是进一步的考验。行政手段——两成房现售令17政策条文在国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中，对土地出让价款缴纳和建设用地使用权证书发放进行了更为明确的规定。要求受让人付清全部国有建设用地使用权出让价款后，才能领取国有建设用地使用权证书。以往按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书的情况将不复存在。也就是说，开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证。政策影响非此即彼的明确界定，认定和操作性很强。政策可操作性强，在执行层面只用控制发证条件即可，这对于资金实力弱的开发商来说，全部缴纳土地出让金无疑是釜底抽薪。行政手段——39号令18政策条文截止至2007年12月，本年度央行共调整：放贷基准利率6次，上调存款准备金率10次。政策影响频繁加息在一定程度上提高了购房的门槛，对多次置业客户加大限制力度，增加了贷款购房客户的观望气氛。准备金率的上调，提高了开发商获取银行资金的门槛。另外，由于预期内地明年通胀会达到6.5%。更可高达8%。当通胀高于存款利率，出现负利率，势必加剧资产价格膨胀，中央政府不会让这个情况出现。因此预期明年会有四至五次加息行动，期间不排除一次大幅加息0.54厘，预计以小步加息为主。央行2007年一年期存贷款基准利率调整示意图表时间存款基准利率贷款基准利率07.12.204.14%7.47%07.09.153.87%7.29%07.08.223.6%7.02%07.07.203.33%6.84%07.05.193.06%6.57%07.03.182.79%6.39%金融手段——加息19金融手段——第二套房贷政策条文为加强商业性房地产信贷管理，稳定住房价格，央行和银监会联手下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。通知规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，房贷首付比例提高至40％、贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍。并且，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。2007年12月11日，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以下问题：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。二是如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。20金融手段——第二套房贷政策影响短短两个月时间，针对第二套房贷的政策又有了更加明确的细则和更加严厉的限制，主要有四个变化：变化一：备受争议的“第二套房贷”界定说法终于“尘埃落定”，央行明确对“第二套房贷”给予了“以家庭为单位”“正式”的说法；变化二：“公积金”贷款不再成为逃避政策的“挡箭牌”；变化三：政策充分保障“民生”，向中低收入自住型购房群体倾斜；变化四：央行严防“购房信贷”风险，政策出现“罚则”制度。央行更为明确的统一了“第二套房贷”的“届定标准”——严令“以家庭为单位”计算，“补充通知”使其界定和执行变得极为明确，并直接影响到增量房的市场表现。这再一次表明了政府“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。21政策条文2007年中央经济工作会议12月3日至5日在北京召开，这一会议历来是观察来年中国经济政策的风向标。中