开封市-房地产市场报告

营销管理部1开封市房地产市场报告一、开封市概况1、区位与交通开封市位于河南省东部，在中国版图上处于豫东大平原的中心位置。开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创建文明城市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。2、行政区划分开封市总面积6444平方公里，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。营销管理部23、人口情况开封市总人口486.30万人。（2009年开封统计公报）4、城市规划情况根据开封市城市总体规划(2008-2020)拟定，开封的城市性质定位为国家历史文化名城，文化旅游胜地，河南中原城市群核心城市之一。开封城市职能是郑州都市圈的重要功能区，要建设成为面向国际的文化旅游基地，中原教育培训基地，中原特色产业发展区，全市商贸、社会服务和管理中心。开封市的城市空间发展重点是向西，同时采取“中疏、北控、东调和南改”的策略完善城市布局。形成“一带，两廊，三片”的空间结构。（1）、西进：以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区域的产业和服务职能。（2）、中疏：保护古城，控制古城居住人口规模和建设强度，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境。营销管理部3（3）、北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免包围古城。（4）、东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。（5）、南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。（6）、“一带”即综合功能带。在马家河北支以西建设汴西新区，与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团间以河流绿化带相隔。以郑开大道—大梁路为主轴，串联主要功能区和居住区，作为国际化旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。（7）、“两廊”即南部工业走廊和北部文化走廊。南部重点布局工业和仓储物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。（8）、“三片”即宋城片区、汴西新区片区和东部片区。宋城片区要建设成为传统商业、文化旅游和居住核心区。汴西新区要建设成为面向区域提供生产服务、生活服务等功能的新中心区，要打造生态型新社区和特色产业发展区。东部片区包括古城东部地区及边村工业区、汪屯工业区。二、开封市宏观经济情况1、近年开封市宏观经济主要指标2007年-2009年宏观经济主要指标序号指标单位2007年2008年2009年1地区生产总值（GDP）亿元571689777增长率％13.1%13.1%12.6%2人均GDP元121901471316523增长率％13.4%12.8%12.1%3第三产业亿元178223260比重％31.1%32.4%33.5%4财政收入亿元20.326.1329.555社会消费品零售总额亿元2092583086城镇居民人均可支配收入元104061200212983增长率％17.8%15.3%8.2%7城镇居民人均生活消费支出元79799196106978固定资产投资亿元220303406数据来源：开封统计公报营销管理部4三、开封市房地产总体开发情况1、开封房地产开发投资数据2007年-2009年房地产总体开发情况及供求关系指标单位2007年2008年2009年房地产投资额亿元15.0321.6036.94房地产施工面积万平方米194.6355.1448.95房地产竣工面积万平方米49.24100.1129房地产销售面积万平方米68.182.5118.59存量面积万平方米-18.8617.610.41（存量面积=竣工面积—销售面积，数据来源：开封统计公报）2、2009年开封房地产开发投资完成情况省辖市合计自年初累计完成（万元）住宅90平方米及以下经济适用房办公楼商业营业用房其他开封3694372830811156844625213152071564326数据来源：豫房景气指数3、2009年开封房地产施工、新开工、竣工情况省辖市住宅施工面积（㎡）住宅施工面积同比住宅新开工面积（㎡）住宅新开工面积同比住宅竣工面积（㎡）住宅竣工面积同比开封406919628.79%193726721.82%111981717.67%数据来源：豫房景气指数4、2009年开封商品房销售情况一览表省辖市商品房销售面积商品房销售价格销售面积（㎡）同比增速（%）销售价格（元/㎡）同比增速（%）开封118585133.062,375.7014.78数据来源：豫房景气指数5、2009年开封房地产开发投资资金来源情况省辖市自年初累计资金到位情况（万元）合计国内贷款利用外资自筹资金其他资金开封524512844502000311061127001数据来源：豫房景气指数营销管理部56、开封市商品房销售金额及面积年度走势开封市商品房销售金额及面积年度走势051015202530亿元020406080100120140万平方米销售额（亿元）3.615.026.328.479.7916.218.0428.17销售面积（万㎡）34.3642.1652.8642.7251.968.1489118.592002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年数据来源：豫房景气指数7、开封市住宅销售金额及面积年度走势开封市住宅销售金额及面积年度走势051015202530亿元020406080100120万平米销售额（亿元）3.194.043.484.576.9713.3815.8325.3销售面积（万㎡）32.5639.3433.2632.7145.2162.1584111.032002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年数据来源：豫房景气指数8、开封市商品房及住宅销售均价年度走势开封市商品房及住宅销售均价年度走势02505007501000125015001750200022502500商品房销售均价10521190119619821886237820252376住宅销售均价10239862048108613692153189422792002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年数据来源：豫房景气指数营销管理部69、开封市各区域房地产开发情况，热点区域变化情况及各区域产品特征开封市的房地产区域板块划分为老城区板块、西区板块、城东板块、城南板块等四大板块。楼盘主要集中在西区板块，主要受政策驱动规模土地供应影响，此片区是开封市房地产发展的火热片区；老城区项目定位高端，独享良好的区位优势，旅游景点密集使得控规严格，宜居性强；城东区形象较差，是郑汴洛工业走廊的东端，厂区密集，居住氛围较差；城南区受陇海铁路限制，项目主要集中在铁路线以北。城西区是房地产市场发展的热点区域，在售项目多、体量大，竞争激烈。10、2009年开封城区住宅用地基准地价信息统计表级别一二三四五六住宅用地基准地价820650520410330280幅度720-920580-720460-580360-460300-360260-300单位：元/㎡