房地产代理咨询产业报告(1)

目录一、代理咨询产业发展（一）代理咨询业概况1、产业起源2、产业发展产业发展历程产业市场现状（二）我国房地产发展环境1、政治环境政治体制城市规划制度2、我国房地产产业结构土地权属房地产产业结构（三）产业发展趋势预测1、业务领域2、市场份额二、代理咨询业竞争市场（一）主体市场1、我国房地产市场综述市场综述区域市场2、房地产行业发展周期3、市场现状4、消费趋向（二）竞争市场1、代理咨询公司分类2、主要竞争对手分析（三）公司经营1、公司经营理念、经营体系、业务范围2、公司服务对象、消费群体3、公司业务承接方式及报价方法4、业务操作模式5、公司业绩市场占有率（国内、区域市场）销售额6、公司与竞争对手比较分析竞争优、劣势分析市场份额变动三、产业风险分析（一）产业风险因素分类1、经济因素2、金融因素3、财税因素4、法规因素5、历史文化6、市场周期变化7、消费市场变化8、业务经营因素9、入世后外来同行业竞争的不确定性（二）政策风险分析1、风险成因分析2、风险设想3、风险应对对策及措施分析（三）市场风险分析1、房地产市场周期风险分析2、市场分割风险分析3、消费市场风险分析（四）业务经营风险分析1、风险成因分析2、风险应对策略和措施（五）其他风险一、代理咨询产业发展（一）代理咨询业概况1、产业起源房地产代理咨询业即房地产代销业起源于台湾。因为大量的不动产交易纠纷充斥在不动产交易市场，为规范管理商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，产生了商品房预售制度，即房地产开发公司在商品房开发建设中，达到一定条件，可将未建成的商品房向社会销售。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。房地产代销业应运而生。自1973年，“台北房产”成立以来，预售市场即进入了专业化销售的时代。台湾房地产代销业销售方式一般可粗分为四种：一、[包销]是由代销公司支付全部广告费用、企划费用、业务执行费用，并且全权接受委托执行销售事宜。由于负担的风险较高，因此，所收的服务费用（也最高）。一般而言，为总销售金额的4%-6%，视市场景气情况而不同。二、[包销纯企划]是由代销公司支付全部的企划费用与业务执行费用，而由建设公司支付广告费用；这种合作方式，业主的控制力较强，代销公司负担的风险也较小，因此，服务费用也较低，一般而言，在总销售金额的1.5%-2.5%之间。三、[不包销型纯企划]是由业主（建设公司）支付全部的广告费用与业务执行费用，代销公司只出企划费用。这种合作方式，代销公司的风险更小，因此，服务费也就更低，一般而言，在总销售金额的1%-2%之间。四、[顾问型纯企划]是由业主支付全部的广告费用、业务执行费用与企划费用。代销公司除了[名声]之外，不必负担任何风险，因此，服务费用与总销售金额无关，通常只是一笔固定的费用。此外，还有一种[分摊型纯企划]，由建设公司与销售公司各分摊一部分广告费用，然后依托比例分享销售利益及分担交易责任的合作方。基于产销分立的原则，预售市场的通路甚为依赖销售业，各销售公司凭借其专业的包装技巧、丰富的销售经验、及独到的广告方式，几乎掌握了预售市场绝大多数的通路。而整个销售产业经过二十多年的发展，也已创出台湾特有的房地产文化。2、产业发展产业发展历程中国内地城市商品房实行预售管理是从1995年1月1日起，国家建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》制定了《城市商品房预售管理办法》，来维护商品房交易双方的合法权益。至此，房地产代理咨询产业开始正式登上我国房地产舞台。2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过了《商品房销售管理办法》，并自2001年6月1日起开始实施。《办法》对商品房现售和预售作了进一步的规定，国家政策下发后，内地房地产代理咨询业不断发展。在内地，房地产咨询机构均属于房地产中介服务机构，包括依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经济等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。产业市场现状市场份额目前在我国的一些大型都市，如上海、北京、深圳、广州、南京、杭州等地区，均已有大量的代理咨询公司出现，但承接的业务量比例并不高，这与我国房地产业产销尚未分离的现状有关。以上海为例，据不完全统计，2001年度上海全市批准预售的楼盘共有998个。其中，由代理商代理的楼盘约有300个，约占总量的30%，其中较具知名度的代理商所代理的楼盘共有165个，约占总量的16.5%。业务领域目前我国代理咨询业所涉及的业务领域，主要分为房地产二级市场和三级市场，在房地产二级市场尤为集中。在房地产二级市场中，主要涉及面为商品住宅、商铺和办公楼三大领域。（二）我国房地产发展环境1、政治环境政治体制政权结构我国的政权结构由共产党、政府、军队三大系统组成。军队独立于政府之外，对于政权过去的建立、现在的巩固和未来的稳定，均起到关键作用，因此，它也是政权的重要组成部分。从纵向看，政权按行政区域划分自上而下分为5个层级：（1）中央级。（2）省级：23个省、5个民族自治区、4个直辖市、2个特别行政区。（3）地级：185个地级市、151个地区、自治州、盟。（4）县级：共1903个县、279个县级市、651个市辖区、旗等县级行政区。（5）乡级：9万多个乡和镇。从横向看，在每个层级上并列有7套机构，即共产党系统中党的委员会、顾问委员会、纪律检查委员会；政府系统的人民代表大会、人民政府、政治协商会；军队系统的军区。通称为“七套班子”。政治体系我国整个社会系统分为6个领域，称之为“系统”，由党相应机构（常设部门和非常设部门）和党负责人分别管理控制这6个系统。这些系统领导机构不属于正式法定的组织机构，其名称一般不对外公开，但在政治体制的实际运作中，却起着更重要的作用。政治体系的6大系统，包括军事系统、政法系统、行政系统、宣传系统、统战系统、群团系统。另外，党中央权力结构分为5个层次：最高领袖、中央政治局常务委员会、中央政治局、中央书记处、中央委员会。我国采取中央主权的方式，对于城市规划与开发的整体控制起着相当重要的关键作用，其以权威统一引导的方式，正面的效应是，让城市规划与开发的局面在控制下有序的发展，不至于脱轨，决策的统一口径，使政策能有效的执行，不过，其负面的效应是，可能抹煞或抑制规划与开发的创造能力。城市规划制度城市规划管理法规体系加强法制建设首要任务是搞好立法，1983年7月国务院在对《北京城市建设总体规划方案》中明确指出，建立法规体系的重要性，城市规划体系就是调整因城市规划和规划管理方面，所产生社会关系的法律及各种规章的总和。当前立法工作的任务就是《城市规划法》为中心，努力健全规划法规体系。（附表：我国城市规划与相关法规体系）房地产法规分类法规名称时间综合法规中华人民共和国宪法修正案1988年4月12日第十届全国人大常委会第一次会议通过中华人民共和国城市规划法1989年12月26日第七届全国人大常委会第十一次会议通过土地房屋管理法规中华人民共和国土地管理法1986年6月25日第六届全国人大常委会第十六次会议通过，1988年12月29日第七届全国人大常委会第五次会议修订中华人民共和国土地管理法实施条例1991年1月4日国务院发布中华人民共和国城市房地产管理法1994年7月第八届全国人大常委会第八次会议通过，1995年1月1日实施城市私有房屋管理条例1983年12月17日国务院发布中华人民共和国城镇国有土地使用权有偿出让和转让暂行条例1990年5月19日国务院发布外商投资开发经营成片土地暂行管理办法1990年5月19日国务院发布出让国有土地使用权审批管理暂行规定1990年4月29日国家土地管理局发布土地登记规则1988年11月18日大陆国家土地管理局发布土地房屋税中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例1988年9月27日国务院发布中华人民共和国建筑税暂行条例1987年6月25日国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例1986年9月15日国务院发布中华人民共和国土地增值税暂行条例1993年12月23日国务院发布，1994年1月1日起施行中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则1995年1月27日财政部颁布外资企业开发中华人民共和国外资企业法1986年4月12日第六届全国人大第四次会议通过国务院关于鼓励外商投资的若干规定1986年10月11日发布关于外国人私有房屋管理的若干规定1984年8月25日国务院发布中华人民共和国中外合作经营企业法1988年4月13日第七届全国人大第一次会议通过中华人民共和国中外合资经营企业法1979年7月1日第五届全国人大第二次会议通过城市开发管理机构随着《土地管理法》的颁布，设立了直辖于国务院下的土地管理局，统一管理国家土地和城乡土地政策，配合原来的建设部，在省以下各级政府的土地管理机构陆续设立后，形成了国家、省、市、县、乡镇，层层节制的房地产管理体制。（1）中央城市开发管理机构（附“城市管理机关图”）建设部：直属国务院的部门，主管我国建设事业、房地产行业管理和行政管理。建设部房地产司。国家土地管理局：属于国务院下设的机构，最高土地管理机关，于1986年8月1日正式成立，负责全国土地和城乡地政的统一管理。（2）地方城市开发管理机构省、自治区、直辖市级管理机构。市、县级管理机构。附表：我国的土地与建物管理的划分土地建筑物中央国家土地管理局建设部房地产业司省、直辖市土地管理局（国土厅）建设局房地产管理局市土地管理局（国土局）建设局房地产管理局县土地管理局建设局房地产管理局乡镇土地管理所建设局房地产管理局2、我国房地产产业结构我国土地权属使用（附图）我国土地分为国有土地与集体所有土地，其所有权与使用权是分离的，土地所有权永远属于国家，土地使用者通过无偿划拨或土地批租，只能拥有土地的使用权。我国土地使用权出让形式有：行政划拨行政划拨的土地使用权是指土地使用者通过各种方式，依法无偿取得的土地使用权。其具以下特征：无偿取得无使用期限的限制土地使用权不具让与性有偿出让所谓有偿出让土地使用权，是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定的年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。其具以下特征：有偿取得土地使用有期限限制（居住用地70年；工业用地50年；科教卫文体用地50年；商业、娱乐用地50年；旅游用地40年；综合、其他用地50年）土地使用权具让与性我国房地产业（附产业链示意图）产业源头——国家政府机关、部门控制房地产开发土地的供应总量。根据城市总体规划，限制土地开发方式、用途、开发强度。对房地产开发进行宏观调控、政策引导等。房地产开发过程中的其他配套服务（市政、规划设计等）。制定房地产法规，规范市场发展。产业生产者——房地产开发商根据房地产市场发展状况、变化程度以及购房者的需求，有效地调节房地产产品供应。产业流通者——代理咨询公司、开发商销售部门、中介公司共同特点：主要负责房地产产品在市场上的具体流通。代理咨询公司：熟悉市场，配合房地产开发商进行产品定位。中介公司：主要活跃在房地产三级市场。熟悉市场，帮助购房者之间进行固定资产的租售、置换等。产业消费者——购房者根据不同需求，在市场所供应的产品中，选择适合自己的房屋。反馈需求信息。产业服务者——银行、物业管理公司、室内设计公司等银行：主要服务对象为开放商和购房者。向开发商提供融资服务；向购房者提供按揭贷款服务。物业管理公司：由开发商指定，为购房者提供物业管理及其他服务。为保证房屋质量，对购房者负责，在交房前期，需对房屋进行验收。室内设计公司：主要为购房者提供房屋内部装潢等服务。（三）产业发展趋势预测1、业务领域从代理咨询产业的业务领域来看，未来将向以下这几方面发展：打破地域局限性，向外围地区进行业务辐射。商品住宅代理逐渐趋于饱和，代理竞争加剧。业务涉及面不断拓宽。商品住宅、商铺、办公楼、开发区建设及招商引