房地产估价报告范本

估价技术报告（与房地产估价结果报告配合，仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关管理部门确认和备案时的附件）洪房（房估）技字（2014）第SYY111670号估价项目名称：十堰东万红精铸制造有限公司所属的位于丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房地产抵押价值评估委托方：十堰东万红精铸制造有限公司估价方：武汉洪房房地产土地估价有限公司估价人员：胡彦胡莉华估价作业日期：2014年11月26日至2014年11月27日武汉洪房房地产土地估价有限公司二○一四年十一月二十七日（本报告未经我公司同意，不得向估价报告审查部门之外的任何单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得转载于任何公开或内部媒体上）丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估1武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月房地产估价技术报告一、个别因素分析1、估价对象范围：本次估价对象为丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房地产，该房地产产权属十堰东万红精铸制造有限公司所有。根据委托方提供的两套《房屋所有权证》（丹江口市房权证六里坪字第00067346号、丹江口市房权证六里坪字第00067345号）和《国有土地使用证》（丹江口市国用（2010）第640号），确定本次评估的估价对象建筑面积合计为3308.84平方米，土地使用权面积为13168.03平方米。2、估价对象区位状况：（1）估价对象位置：估价对象位于丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房地产，所在位置东临白浪东路，西临司家湾，南面为空地，北面临岗河村卫生室。地处十堰市工业用地Ⅳ级地段（参照《十堰市城区工业用地级别与基准地价图》）。（2）估价对象周边景观环境：估价对象所在区域人文景观及自然景观均一般。（3）估价对象周边产业聚集度：估价对象所在位置地处神鹰工业园周边，周边产业较密集，附近分布有知名实业发展有限公司、东风汽车配件厂、东风汽车精工齿轮厂、十堰全成工贸有限公司等，工业产业聚集度较好。（4）估价对象区域基础及公共配套设施完备程度：丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估2武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月估价对象位于神鹰工业园周边，产业聚集度较好，区域内排水、供电、供水率均大于95%，周边分布有六里坪火车站派出所、十堰青少年校外活动中心等单位及物业，所在片区各种公共设施及基础配套设施完善度一般。（5）估价对象交通条件：估价对象东临白浪东路，交通路网较发达，道路通达性较好，能较好满足工业企业对交通运输的要求。3、估价对象实物状况（1）估价对象建筑物实物状况估价对象建筑物位于丹江口市六里坪镇岗河村四组，《房屋所有权证》证载建筑物共有4栋，各房屋具体状况如下表：各栋房屋状况一览表序号名称建筑面积（平方米）层数现状用途结构建成年代建筑及装修情况1厂房1116.851/1厂房混合结构2005混合结构，单跨，高约7米，外墙面砖砌及白色彩钢板，彩钢瓦顶，设有防水保温层，水泥地面，铁大门，塑钢窗2厂房469.401/1厂房混合结构2005砖砌墙体，内外墙均为白色涂料粉刷，木屋架、屋顶盖石棉瓦，水泥地面，地面有设备基础池，铁大门，塑钢窗3厂房1015.821/1厂房混合结构2005砖砌墙体，内外墙均为涂料粉刷，钢屋架、钢梁，水泥地面，塑钢窗，室内装有5吨天车一部，及冶炼炉等设备4办公楼706.771-3/3办公楼混合结构2005混合结构，内外墙涂料粉刷，室内贴地板砖，塑钢窗，木门，楼层设有卫生间合计3308.48----------估价对象房屋承重构件基本完好，非承重墙基本完好，整体面层平整基本完好，地基基础有足够的承载能力，基本无不均匀沉降，楼丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估3武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月地面平整；门窗基本能正常使用；排水管道基本通畅，电器设备线路、照明装置齐全，绝缘较好；估价对象房屋维护、保养较好。（2）土地及附着物实体状况描述估价对象宗地形状不规则，位于六里坪镇岗河村四组六里坪工业园，地势较平坦，地基基础有足够承载能力，未发现塌陷、沉降现象，基本不会受到地质和自然灾害的危险。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内“场地平整”。宗地内除估价对象4栋房屋外，另有简易等建筑物，均未办理产权证。宗地内除建筑物基底以外的地面部分作有绿化带，其余均已硬化，宗地四周有围墙围护。4、权益状况（1）建筑物权益状况估价对象房屋位于丹江口市六里坪镇岗河村四组，《房屋所有权证》填发单位均为丹江口市房屋产权产籍监理所，房屋所有权人均为十堰东万红精铸制造有限公司，无共有权人，登记时间均为2011年6月21日，房屋共计4幢，建筑面积合计为3308.84平方米。各幢房屋的具体情况如下表：房屋情况一览表序号名称房屋所有权证号房屋所有权人建筑面积（平方米）层数证载用途结构建成年代1厂房丹江口市房权证六里坪字第00067345号十堰东万红精铸制造有限公司1116.851/1厂房混合结构20052厂房469.401/1厂房混合结构20053厂房1015.821/1厂房混合结构2005丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估4武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月4办公楼丹江口市房权证六里坪字第00067346号十堰东万红精铸制造有限公司706.771-3/3办公楼混合结构2005合计----3308.84--------（2）土地使用权权益状况估价对象宗地证载座落为丹江口市六里坪镇岗河村四组，《国有土地使用证》证号为丹江口市国用（2010）第640号，填发单位为丹江口市国土资源局，填发日期为2010年9月29日，无地号，无图号，登记时间为2010年9月29日。土地使用者为十堰东万红精铸制造有限公司，无共有权人，土地使用权面积为13168.03平方米，用途为工业用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2060年9月30日。（3）他项权利状况根据委托方提供的资料及介绍，至价值时点，估价对象权属明确，未对外出租且无租赁纠纷。至价值时点，估价对象房地产抵押等他项权利登记尚未注销。5、影响房地产价格的因素说明1、一般因素①区域概况十堰市位于中国中央山地秦巴山区汉水谷地，湖北西北部，汉江中上游，跨东经109°29′至111°16′，北纬31°30′至33°16′。是鄂、豫、陕、渝毗邻地区唯一的区域性中心城市。全市国土面积2.3万平方公里，辖两区五县一市及十堰经济开发区、武当山旅游经济特区，总人口334万。十堰位于华中、西南、西北三大经济板块的结合部，起着承东启西、通南达北作用，是毗邻地区最大的汽车制造，汽车科研，医疗卫丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估5武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月生，商业集散，交通枢纽，旅游文化中心，是鄂西生态文化旅游圈的中心城市之一。“武当山”、“丹江水”、“汽车城”三张世界级名片闪耀全球。十堰市境域内苍山似海莽莽起伏，吞入云霄气势恢弘；汉江东奔水横贯，堵河北奔入汉江。东怀武当山，边界接襄樊；南靠神农架，边界接林区；西连巴山脉，边界接陕渝；北系秦岭脉，边界接豫陕。十堰市境域内襄渝铁路运输通往全国各地，209、316国道纵横联接东西南北，高速公路直达武汉、西安，人来人往四面八方。在鄂豫陕渝接界区，十堰居中集汇辐射，南来北往东奔西走，交流周边互相受益。②经济状况在“十一五”开局之时，受东风公司和东风有限公司“两个总部”相继外迁等诸多不利因素影响，十堰的生产总值增幅曾跌至4.8%的丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估6武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月历史最低点，工业经济增速滑落至全省末位，社会上关于十堰的“废都论”、“边缘论”一时甚嚣尘上……面对各种不利，市委书记陈天会一次又一次强调：“十堰的根本问题是发展不够，要办好十堰的事，关键在于全心全意抓发展。”在这一指导思想之下，全市始终坚持发展第一要务，努力实现经济又好又快地科学发展。五年里，全市地区生产总值由313亿元增长到736亿元，增幅居全省前列；人均生产总值达到1.8万元，是“十五”末的1.9倍；财政收入由31亿元增长到83亿元，地方一般预算收入由11.37亿元增长到43.8亿元（含南水北调耕地占用税），年均分别增长21.7%和30.9%；“十一五”期间，全社会固定资产投资达到1130亿元以上，是“十五”时期的3倍多。经济发展，给老百姓带来的是实实在在的实惠。过去五年，城镇居民人均可支配收入由7200元增长到12400元，人均居住面积由21平米增加到29平米。农民人均纯收入由1990元增长到3410元，人均居住面积由29平米提高到33平米。居民平均预期寿命提高到72岁以上。五年累计减少贫困人口42万人。A、调整结构，全市经济结构优化升级“十一五”期间，全市大力推进经济结构战略性和适应性调整。全市工业总产值跨上千亿元大关，整车生产能力达到50万辆份，规模以上企业接近1000家，地方工业比重由三分之一变为半壁江山，十堰整体跨入工业化中期阶段。农业产业化步伐加快，特色产业基地发展到420万亩，规模以上农产品加工企业达115家。第三产业繁荣发展，社会消费品零售总额突破300亿元，是“十五”末的2.4倍。旅游业实现了突破性发展，全市接待国内外游客达到1460万人次，丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估7武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月旅游总收入达到89亿元，是“十五”末的3.5倍。B、“两个不动摇”，巩固汽车城地位“十一五”期间，为尽快消除东风“两个总部”外迁的影响，十堰始终坚持“两个不动摇”，即坚持工业兴市发展战略不动摇和服务东风公司发展不动摇，一方面推动地方汽车工业与东风差异化发展，拓展发展空间，一方面以工业园区为载体，以重大工业项目为抓手，大力实施“双亿工程”，努力增强市县属工业实力。到“十一五”末期，全市工业总产值突破千亿大关，是2005年的2.5倍。地方工业实现了飞跃式增长，从2005年到2011年，地方工业企业由323家增加到千余家；地方工业总产值由138亿元增长到近500亿元，实现翻两番。C、“一统三分”，破解二元结构矛盾十堰城乡二元结构突出，农业基础设施薄弱、农业产业化和城镇化发展滞后。“十一五”期间，市委从特殊的市情出发，创造性地提出了“一统三分”发展战略，找到了山区统筹城乡发展的路子。一是以提升基地素质为重点，做大优势产业。目前，全市茶叶、魔芋等特色产业基地达400万亩，通过国际国内认证的“三品”(无公害、绿色、有机食品)品牌达141个，第一产业产值突破百亿元大关。二是以服务龙头企业为重点，突破性发展农产品加工。千方百计培育和引进一批龙头企业，大力推进干鲜果、中药材、特色粮油产品等精深加工，全市农副产品加工企业突破100家。三是以农田水利基础设施建设为重点，努力改善农民生产生活条件。全市恢复水毁农田10万亩；建设农村供水工程907处，解决了85万人饮水安全问题，治理水土流失面积2932平方公里；验收土地复垦整理项目576个，净增耕地丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业工业房地产抵押价值评估8武汉洪房房地产土地估价有限公司2014年11月4.7万亩；新建农村沼气1万余户。D、“三区三线”，打造鄂西圈核心板块十堰生态文化旅游资源丰富，集仙山、秀水、汽车城为一体。十堰积极抢抓省委省政府构建鄂西生态文化旅游圈战略机遇，充分发挥十堰大山、大水、大人文优势，以武当山为龙头，整合旅游资源，延伸产业链条，打造“三区三线”精品线路，构建鄂西生态文化旅游圈的核心板块和重要支撑，建设国际知名生态文化旅游区，实现了旅游资源大市向旅游经济强市的跨越。5年来，全市先后投资近10亿元，打造太极湖新区，推进五龙河、青龙山、“双野”等景区建设和升级，建设修葺了博物馆、游客中心及玄岳门、太子坡等旅游设施；成功举办了两届世界传统武术节；设立2000万元旅游专项发展资金；多次组团到北京、西安、武汉及台湾等主要客源市场开展旅