成都某集团房地产发展及海南项目前期判研报告_80页_XXXX年

××××集团房地产发展及海南项目前期判研报告2目录第一部分中国房地产行业的宏观分析4一、2010年调控背景分析6二、调控政策解读7四、中国房地产行业特殊性阐析12五、2010年房产趋势判断14六、未来房地产行业趋势判断18第二部分海南房地产市场研究判断22一、海南省概况23二、海南房地产市场分析27三、海南国际旅游岛之剖析31（一）海南一波三折的发展历史31（二）国际旅游岛的诞生过程33（三）关于国际旅游岛政策的解析33（四）国际旅游岛的海南与九十年代海南的差异分析35（五）海南国际旅游岛建设之观点39四、在海南发展怎样的房地产——高端旅游地产42五、海南的劣势篇45六、海南的风险篇48七、海南的地产投资机会50八、关于中小企业在海南拿地的一些思考513九、对海南未来房产价格走势预测52第三部分四川××××集团房地产版块分析及发展之思考54一、国进民退，中国民营企业的危机大环境55二、××××集团房地产版块发展面临的外部机遇分析56二、××××集团房地产版块发展面临的宏观挑战分析57三、宏观调控下××××集团房地产板块发展路径之探讨58四、战略联盟——××××集团的增速发展的模式62五、××××集团的特殊优势64六、××××集团在房地产行业的劣势65第四部分海南的拿地定位及方法研究67一、海南国际旅游岛关于房地产方面的战略定位68二、公司在海南拿地的战略定位68四、获得土地的几种方式714第一部分中国房地产行业的宏观分析5第一部分中国房地产行业的宏观分析近期来，政府出台了一系列的房地产调控政策，整个房地产市场风声鹤唳。“两会”期间，高房价和房地产行业的调控已成为了最受关注的焦点问题，多份提案和普遍舆论均聚焦在房地产行业上。各方人士都在纷纷预测本次调控后的房地产趋势。经过谨慎研究，我们得出如下研究成果：一、2010年房地产行业调控背景分析（一）、2007年与2010年调控背景的差异分析：本次政策调控背景与07年国六条与国八条时期有着巨大差别。07年的房产调控背景是：1、当时中国经济处于高速增长期，世界经济也处于繁荣期；2、中国地产金融化程度并不深；3、房地产行业还没经历一次真正的危机；而本次政策出台的背景则是：1、在地产经历了08年的低谷以后，出现报复性的反弹，呈现出前所未有的高度；2、金融成了房地产行业的推动器，房地产金融化程度空前加剧。63、在经历了2008年的巨大恐慌以后，繁荣的2009年，房地产供应市场依然有战战兢兢的心态，而需求市场因为受制于资本供求量以及市场价格的巨大波动，则呈现出信心爆棚的局面。（二）、房地产行业异常火爆下的风险激增分析从市场表现来看，当前市场处于地产市场发展以来的最高点，这点无论从土地市场，成交量上，以及成交价格上都可以清晰的证明。与此同时，房地产行业的风险在急遽的积累，具体表现为：1、供应市场金融杠杆急遽放大；2、需求市场金融杠杆也在急遽放大；3、全社会资金疯涌入房地产行业，无论是卖米的，卖眼镜的，还是做网络，做高科技的，闲散资金均纷纷涌入房地产行业；4、房价收入比再次高企到一种非理性的状态；5、房价租赁比关系也达到一种极度危险的状态。年租金与房价关系呈现出一种低于银行利率关系的投资回报率。银行的呆坏账开始上升。76、房价的社会负面效应放大化，导致社会出现了不安定因素，影响了政府的施政环境；电视《蜗居》引来的全民大讨论就是此现象的印证。7、而地方政府对房地产行业有着前所未有的高依赖度。2009年四季度房地产交易市场呈现出非常规的放量上涨，这种上涨不仅仅让普通老百姓感到恐慌，也让中央政府以及地方政府闻到了恐慌的气息。二、调控政策解读（一）、近期国家房地产重要调控政策解读1、2009年12月中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。我们解读：该政策依然鼓励合理的自住需求，也体现了中央对房地产业“有保有压”的“保”之所在。2、2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。我们解读：8这项政策更多的是针对房产投机行为。但是，以成都为例，每套房的营业税平均在1万多元，实际能够收到的效果十分有限。3、2009年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。我们解读：内容中“增加有效供给”，“在保证质量前提下，加快普通商品住房建设”。解读：在土地有限且地价高企的情况下，只能是政府敦促开发商不要囤地，其结果是上有政策下有对策，对目前的现状来说将不会有太大的变化！最多收个地王作个示范。内容中“适当增加中低价位、中小套型普通商品住房”。解读：增加中小套型普通商品住房用地供应不会对房价的走势有任何影响；“适当增加中低价位普通商品住房”这条还是要市场说了算！内容中“加大差别化信贷政策执行力度”。解读：加大执行力度不等于需要严格执行，按揭政策一直如此。最终还是各银行说了算。9内容中“继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。”解读：既然叫“继续”就说明该政策没有什么新意！4、2009年12月17日，国家五部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制。我们解读：此举意在提高开发商拿地门槛，增大开发商资金压力，迫使其不敢无所顾忌的拿地，但这个规定最多只能淘汰实力相对弱小的开发商，但同时也会加剧垄断的程度，反而会刺激房价的上涨。这个规定为消灭同行的竞争会起到较好的作用。5、2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》要求，继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。我们解读：10《通知》最大亮点是对投资投机性购房形成了“精确制导”。充分体现了“有保有压、区别对待”的做法。即：把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。而对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买，这有利于增强银行的实际操作性，避免打政策“擦边球”情况发生。6、3月11日，国土资源部公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》《通知》明确保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。《通知》还规定，参加土地竞拍的保证金不得低于出让最低价的20%。出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。我们解读：该调控政策看似猛烈，被官方喻为重拳。其实是自09年12月各种调控政策的补充和延续，并没有采用特殊的手段来遏制房地产，仍然保持的是旗帜高举，掷地无声。11（二）、政府工作报告解读3月5日，温家宝总理在做《政府工作报告》时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。温家宝说，一是继续大规模实施保障性安居工程。二是继续支持居民自住性住房消费。三是抑制投机性购房。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。具体内容为：——继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元人民币，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。——继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。——抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。12——大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。我们解读：如果我们单从温家宝总理的报告来看，可以比较直接的感受到温总理打压高房价，解决民生问题的决心。但看具体手段，我们认为：中央还是为了保持房地产市场的平稳健康发展（而不是彻底遏制房价的上涨），继续综合运用土地、金融、税收等手段（该三个手段对地方政府财政收入非常重要，对银行盈利也非常关键），但最终只能“藏富于国、藏富于银行、藏富于地方财政、藏富于少数人少数单位和少数群体”。房价并不因此而下跌。三、中国房地产行业特殊性阐析中国房地产行业的特殊性表现在：1、行业能量巨大，裹胁的行业达56个，携带的产业链条波澜壮阔。2、与同为国家支柱性产业的金融业密不可分，交相缠绕。133、在中国行业经济史里面，唯有房地产行业能够裹胁自己的上游行业，地方政府，乃至中央政府，中央经济。4、人口众多的中国，史无前例、高速发展的城市化进程，房地产行业具有其他行业都不能比拟的强大的需求拉动。具体阐析对中国经济的看法，存在两种很普遍很典型的看法，一种是典型的国家控制型经济，一种是市场经济。前者最突出的注解是：中国经济永远政府说了算；后者的观点是经济还是市场自身决定的。房地产行业，这个本身就具有非常浓厚的政治色彩，但同时又具有极度开放透明的市场色彩的行业，表现出更加扑朔迷离的神秘色彩。也许再不会有一个行业具有房地产行业这样的能量，一是携带的产业链条的长度和宽度；二是与金融具有如此密不可分的关系。在中国，金融和房地产行业同为国家支柱性产业，而这两大产业交相缠绕，而让房地产行业显得更加庞大和复杂。在行业经济史里面，也许唯有房地产行业能够裹胁自己的上游行业甚至地方政府。中国今天的房地产行业，裹胁的甚至不仅仅是地方政府，还有中国经济和中央政府。14这样一个庞大复杂的行业的解析，自然会导致更多的盲人摸象的故事在社会流传。每个人都会基于自身所处的位置和角度，对房地产行业发出自己的看法和见解，甚至是截然不同的看法和见解，于是房地产行业经常出现专家打架，方向相反的热闹现象。不过我们始终认为房地产行业既然是作为一个行业经济，不管其牵连关系有多广泛，他依然有其自己的行业特性，依然有我们可以寻找的经济规律。2002年，随着建设和谐社会成了国家的重要理念和任务。加快城市化步伐成了建设和谐社会的一个重要途径。与此巧合的是，当时中国40％左右的城市化率正好进入了高速发展的起点。按照世界中等发达国家的标准，城市化率至少不应该低于60％，根据中国的实际情况，利用20年的时间，按照每年1％的城市化率来推行城市化是切实可行的。1％的城市化率意谓着中国每年将会有近1500万左右的农民转变成城市居民。可以推知，房地产行业在未来近二十年里将会有强大的需求拉动。这是任何一个其他行业都不能比拟的。六、2010年房产趋势判断通过研究，我们对2010年房产趋势可以做出如下结论：（一）、两会“遏制”房价上涨的愿望不可能实现15两会期间，广西南宁诞生了楼面价超过1万元/平米的地王，直接搧了中央政府的耳光。聪明的北京市政府则有效的将土地招标工作推到两会之后，即在两会结束后的第二天(3月15日)，一天卖地收入超过100亿，总成交价格达到52.4亿元人民币。同时还诞生了春节后的首个地王，勇敢的再创天价地王的新记录。地方政府丝毫不给中央调控面子。四环之外望京高达2万多元楼面地价，明显是在与温总理遏制房价过快上涨的精神在唱对台戏，再一次成功的推高城市整体的楼价水平。北京又为全国的楼价上涨做出了证明和榜样。（二）、经济适用房和廉租房各地方政府会稍微加大建设量。去年全国的经济适用房及保障房的建设仅完成了总量的26.3%。今年把其提升为“一号民生工程”。为了化解社会矛盾，政府今年肯定将加大此方面的建设，并把它作为政绩考核的主要指标。但因客户群完全不同，对房价不会造成下跌影响。（三）、中小户型占70%比例的政策将得到比较严格得执行。这个政策是为了控制大面积的房屋修建比例，间接抑制投资市场。该政策前两年就出台，但上有政策，下有对策。灰空间（赠送面积）由此盛行。但今年将会严格执行。比如，今年成都已出台这方面的政策，严格杜绝任何形式的赠送面积。（四）、第二套房的按揭利率下浮30%的可能性不大了，但也不会严格上浮至10%。16为