房地产发展趋势报告

审时度势逆势图强2012年房地产研判与应对策略黑马地产二零一二年一月黑马地产权威发布国内外市场形势国外形势：全球经济形势长期低迷，当今全球经济进入了一个长期波动和低速增长的时期，这个时期可能延续5—10年美国和欧洲均陷入严重的债务危机之中►在美国，次贷危机首先是私债危机。同时私债危机又引发了主权债务危机；私债危机和主权债务危机并发►在欧洲，直接发生的是主权债务危机，集中体现了很多欧洲国家多年来财政赤字高悬并依赖它来拉动经济增长的发展方式全球各资本主义国家出现严重扭曲的经济结构►居高不下的各国债务、创历史水平的失业率、产业竞争力低下以及欧元区的未来发展方向等，仍然对资本主义国家的智慧提出严峻的挑战黑马地产权威发布国内外市场形势国内形势：国民经济增长速度下降趋势已经显现►第三季度名义消费平稳增长，实际消费下降►作为投资主动力的住宅投资和地方项目投资或面临下滑►受外部形势恶化影响，外需面临萎缩►国民经济运行领先指数的走势显示了同样的趋势►物价上涨已经见顶，全球总需求的回落令大宗商品价格有所回落，这将使得我国的输入性通胀压力有所减轻1布局2011黑马地产权威发布1Mission?结构调整政策调整中国共产党第十七届中央委员会第六次全体会议，于2011年10月15日至18日在北京举行，明确了从经济向文化转型的调整策略中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行，对明年经济做出了总体要求►2012宏观经济政策基调：稳中求进►2012房地产政策：坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税改革试点黑马地产权威发布1Mission?政策调整结构调整►信贷紧缩►房地产税试点►首付提高►首套利率上调►央行3次加息►6次上调存款准备金率►全国共有608个城市发布了房价控制目标，46个大中城市出台了“限购令”，40个城市出台了“限价令”2011年，对于房地产来说，堪称“史上最严厉调控”的“政策年”，十八般武艺尽数施出，十面出击四面围堵，多管齐下严控楼市黑马地产权威发布2难局2011黑马地产权威发布1Mission?地方政府开发企业经过结构调整及宏观政策调整，地方政府在整个财政收支方面受到了较大的影响►地方政府出现了财政赤字►土地成交量持续下滑►房产税收减少市场反应黑马地产权威发布1Mission?开发企业地方政府►成交量楼市进入寒冬，成交量持续低迷：2011年下半年以来受调控政策的持续打压，房地产市场的交易热情被大大降低，各地房地产交易量都出现了明显的锐减，同时全国住宅库存量创下历史新高。►土地市场土地市场成交量大幅缩水：楼市调控导致不少城市的房地产市场成交量缩水，这种效应已波及到土地市场。2011年来，不少城市出现土地流拍、流标现象，成为土地市场低迷的具体表现之一。市场反应黑马地产权威发布1Mission?市场反应地方政府开发企业►一二线城市受本轮调控影响，一二线城市成为调控“重灾区”，成交量持续低迷，开发商资金链短缺，各楼盘出现折扣、降价等策略性优惠措施。►三四线城市三四线城市对本轮调控反应相对滞后，上半年影响甚微，下半年逐渐显现。黑马地产权威发布3迷局2012黑马地产权威发布1Mission?2012声音很杂未来发展走势2012发展研判——“中国只能继续调控”►SOHO中国董事长潘石屹——“扛到最后就真破产了”►华远地产董事长任志强——“房地产调控不应赌气”►摩根大通中国区董事总经理龚方雄——“房地产泡沫不会真正存在”►世联地产公司创始人陈劲松——“整死供应方才便宜”►万科董事长王石黑马地产权威发布1Mission?2012声音很杂未来发展走势2012发展研判►万通控股集团董事长冯仑——“中国的房地产生意就像旅游”►香港中文大学讲座教授郎咸平——“黄金还不如地产保值”►中国社科院经济学博士马光远——“100%为了救房地产”►经济学博士攀纲——“房地产有望再火30年”……………黑马地产权威发布1Mission?未来发展走势2012声音很杂2012发展研判►中国房地产市场至少还有20年的快速发展时间►房地产仍是国家的支柱产业，国家将给予大力的支持►中国大房地产格局渐趋形成，即以保障房为主、中低商品房为次，高端商品房为辅，大众住宅地产由“投资工具”转换为“消费工具”►受消费者消费需求和投资需求的影响，会加速整个商业产业链的发展黑马地产权威发布1Mission?2012发展研判2012声音很杂未来发展走势►商品房价格全国普降，一二线城市进入“拼跌”时代，三四线城市价稳量跌2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其健康发展►房地产调控政策将会继续持续、调整、完善，促进房地产业健康发展，对严重影响房地产发展的短期政策如限购、限贷、信贷融资会出现局部缓和，长期政策如房产税等会得以扩展►房地产结构调整，保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎，刚需产品将成为市场的主流快销产品黑马地产权威发布1Mission?2012发展研判2012声音很杂未来发展走势►市场理性回归，开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府的土地财政思维正在改变和扭转►房地产行业洗牌、产业升级揭开序幕，“剩者为王”。部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域►土地供应将出现分化，土地制度或会有所改变：中低商品房土地供应量增加、价格下跌，高端商品房土地供应量减少、价格上涨黑马地产权威发布1Mission?2012发展研判2012声音很杂未来发展走势►国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策►一线城市征收房产税将陆续出台，开征房产税之时，就是限购政策自动取消之日►国家按区域性调整商品房政策►下半年对商品房的金融政策将适度调整►下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大黑马地产权威发布4破局2012黑马地产权威发布1Mission?案例启示黑马策略成功案例—碧桂园十里银滩“碧桂园”项目于2011年7月6日开始积累客户，20多天共接待客户约5万批，认卡12000余张；7月30号开盘，共推出房源5080套，现场采取3年分期付款及7.5折大折扣的优惠政策。开盘当天共到场500多辆大巴，约3万人次，成交4200多套，金额约40亿；开盘3天销售率95%，约50亿，创房地产开盘套数及金额之最。成功分析►对宏观政策预期把控准确，迅速反应►实行大折扣策略►销售采取分期付款策略黑马地产权威发布失败案例—天府清华园“天府清华园”项目于2011年8月6日开盘，项目共推出9栋楼，其中4栋楼销售，共推出房源300套。开盘当天卖出约20套左右，开盘至今卖出约60套，销售率约为20%左右。其中多层户型均价为9100元每平方米，小高层均价为8700元每平方米，高层均价为8300元每平方米。失败原因►对市场预判性差，开盘价格太高，客户难以接受►淡市情况下，项目共9栋楼全开，推盘量过大，后期销售遇阻►项目前期营销推广力度不够，市场认可度较低1Mission?案例启示黑马策略黑马地产权威发布1产品规划、品质打造识时务者为俊杰放弃幻想审时度势►在产品初期就需要结合目前的市场形势，做相应的调整。大户型投资性产品在目前的市场情况下，去化量显然很难突破，目前的市场形势可做刚性需求产品，并同时需要在园林景观、配套等方面进一步提升1Mission?黑马策略案例分析黑马地产权威发布2价格策略、一步到位►高利润并取得高去化量，在目前的市场形势下很难突破。通过前面两个案例可以得出一个结论：市场需求还是存在的，价格是关键的一个因素，要想取得成效，在价格策略上一定一步降到位1Mission?黑马策略案例分析黑马地产权威发布3提升服务、口碑效应►售前服务、售中服务、售后服务需进一步提升，包括销售接待、物业服务、维修服务等，提高服务质量，充分利用老业主的口碑宣传、市场传播能力1Mission?黑马策略案例分析黑马地产权威发布4精准营销、创新策略►根据项目不同采取具有针对性的销售策略，运用call客、行销、目标客群直邮等传播策略有效的实现点对点营销1Mission?黑马策略案例分析黑马地产权威发布1Mission?黑马策略案例分析5社会资源、有效整合►充分利用商会资源、汽车4S店、社会团体、协会组织等有价值的客户资源及单位、团体黑马地产权威发布1Mission?黑马策略案例分析6强大的黑马客户会平台►目前，黑马客户会拥有数万名客户资源，可以作为黑马所操作项目的资源共享客户，形成有效的价值挖掘和利用2012携手黑马共赢未来THANKS！