房地产抵押估价报告

房地产抵押估价报告项目名称：xx（户）拟抵押贷款项目涉及的位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产的抵押价值评估估价委托人：xx房地产估价机构：安徽xx房地产评估咨询有限公司注册房地产估价师：殷乐利（3420090045）周莉（5120110030）估价报告出具日期:二零一六年六月三十日估价报告编号：皖xx（池）评（2016）字第3417000268号安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产抵押价值评估致估价委托人函xx：受您的委托，我公司对您位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产于价值时点二零一六年六月二十日的抵押价值进行了评估与测算。本次估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我公司专业估价人员秉承独立、客观、公正、科学的原则，根据估价目的在对估价对象现场进行实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的各种因素，并运用《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]规定的科学的估价方法（本次评估采用的估价方法为比较法、收益法），对估价对象于价值时点的抵押价值进行了评估。其评估结果如下：估价对象未设立法定优先受偿权利下的价值：评估总价：￥82.04万元(大写：人民币捌拾贰万零肆佰元整)；评估结果一览表估价对象《房地产权证》坐落建筑面积（m2）评估单价（元/m2）评估价值（万元）1房地权证池字第01061687B号贵池区翠微苑E12幢10783.46450037.562房地权池字第012599B号翠微苑小区E12幢10898.85450044.48合计--182.31-82.04房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款：0元（法定优先受偿权利包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，根据委托方提供的资料和估价师的调查，未发现估价对象的存在任何法定优先受偿款。）估价对象房地产抵押总价：￥82.04万元(大写：人民币捌拾贰万零肆佰元整)。安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产抵押价值评估1评估结果一览表估价对象《房地产权证》坐落建筑面积（m2）评估单价（元/m2）评估价值（万元）1房地权证池字第01061687B号贵池区翠微苑E12幢10783.46450037.562房地权池字第012599B号翠微苑小区E12幢10898.85450044.48合计--182.31-82.04特别提示：本次估价目的为抵押，假定估价对象在抵押期内拍卖或者进行变卖,因存在市场状况、短期内强制处分、购买群体的心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般与评估的市场价值的差异程度大约在5%-10%，其合理的变现时间一般为3-5个月。安徽xx房地产评估咨询有限公司法定代表人：二零一六年六月三十日安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产抵押价值评估目录一、估价师声明..................................................1二、估价假设和限制条件..........................................3三、估价结果报告................................................3（一）估价委托人.............................................6（二）房地产估价机构.........................................6（三）估价目的...............................................6（四）估价对象...............................................7（五）价值时点...............................................7（六）价值类型...............................................8（七）估价依据...............................................8（八）估价原则...............................................9（九）估价方法..............................................10（十）估价结果..............................................11（十一）估价人员............................................13（十二）实地查勘期..........................................13（十三）估价作业期..........................................13（十四）估价报告使用期限....................................13（十五）估价对象变现能力分析及相关风险提示..................13四、估价技术报告...............................................20（一）实物状况描述与分析....................................20（二）权益状况描述与分析....................................21（三）区域状况描述与分析....................................22（四）市场背景描述与分析....................................22（五）最高最佳利用分析......................................22（六）估价方法适用性分析....................................29（七）估价测算过程..........................................31（八）估价结果确定..........................................44五、附件.................................................48附件1：估价委托书及法定优先受偿款调查记录附件2:估价对象及可比实例位置示意图附件3：估价对象及可比实例照片附件4：房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号《房地产权证》复印件附件5：池土国用（商品房）第230/2006号、4904/2010号《国有土地使用权证》复印件附件5：委托方身份证复印件附件6：房地产估价机构资质证书、房地产估价机构营业执照复印件附件7：注册房地产估价师资质证书复印件附件8：其他资料安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产抵押价值评估1估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]和建住房【2006】8号《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题》进行分析，形成意见和结论，并撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，实地查勘期为2016年6月20日，即本次价值时点。参加实地查勘人员有：殷乐利(注册房地产估价师)、周莉(注册房地产估价师)。我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本估价报告未经估价机构书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上；对因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，本估价机构及估价人员不承担相应的责任。安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产抵押价值评估28、本估价报告是我们根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。参加本次估价的注册房地产估价师：姓名注册证号签字殷乐利3420090045周莉5120110030安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产抵押价值评估3估价假设和限制条件（一）一般假设1、根据估价对象的使用现状，基础设施设定为“六通一平”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气，场地平整）。2、该房地产实际用途为住宅，证载用途为住宅，按照最佳最有效使用的原则，估价对象用地最佳状态为住宅用地。3、估价对象四至界限清楚，权属状况为住宅，无权属争议，房屋建筑面积、宗地土地使用权面积均以证书登记面积为准。4、估价对象占用土地使用权性质为国有出让用地；根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。本次估价中估价对象土地为出让住宅用地，土地使用期届满后，自动续期。（如果有未定事项，应说明清晰，一般不允许抵押。）5、本报告估价结果是估价对象于价值时点当时市场状况下形成的客观合理价格。6、委托方向本估价机构提供的有关证件、资料和陈述的情况必须是真实的；其所提供的数据我们未经现场测量，并假设其为真实、准确的。7、本次估价时，估价人员对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素进行了关注，未对估价对象隐蔽工程进行测量、实验；本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，且符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准和环保标准。（二）未定事项假设未定事项假设是指估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。本次估价对象状况无未定事项，故无未定事项假设。（三）背离事实假设背离事实假设是指房地产设定的状况与实际状况不一致时，根据价值时点安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产抵押价值评估4时的估价目的进行的假设状况。估价对象设定状况与实际状况一致，故本次评估无背离事实假设。（四）不相一致假设不相一致假设是指房地产名称/地址变更、用途、权利人不一致时，而根据价值时点时的估价目的进行的假设状况。本次估价对象状况之间无不一致，故无不相一致假设。（五）依据不足假设依据不足假设是对房地产事实不了解时，而根据价值时点时的估价目的进行的假设状况。本次估价对象无依据不足，故无依据不足假设。（六）关于法定优先受偿款《房地产抵押估价指导意见》中提出“房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款”。根据委托方提供信息及估价人员现场勘查，此估价对象不存在法定优先受偿款。（七）估价报告的使用限制1、此次评估的房地产抵押价值是估价对象价值在“六通一平”和国有出让土地使用权状态下住宅用途房地产于价值时点的市场价格。等于估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。2、本估价结果是根据本次估价目的，对估价对象在保持现使用状态下评估测算出的，仅作为委托方在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据，不得用于其它目的，若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。3、本估价报告不