XXXX0325_南京_工业地产调研报告

本报告是严格保密的。南京新城科技园本报告是严格保密的。南京新城科技园南京可西新城中心地带，其区域未来将规划为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心。交通方面东连沪宁高速公路，南街绕城公路，与多条高速相连。项目规划面积4平方公里。目前一期6栋多层办公用楼已经基本出租完毕。明年将有建面22万平米办公写字楼向市场推出多元科技产业经济五大产业组团软件和信息服务产业园创意设计产业园生物工程技术产业园新材料产业园生态总部基地产业产业分为通信科技、IT技术、新型材料科技企业、数控产品、金融企业等产业产业品牌中国联通烽火科技国家电网公司康缘制药优势区位交通配套东连沪宁高速公路，南接绕城公路，与宁杭高速、机场高速、宁马高速相连距离南京禄口国际机场仅30公里地铁1、2号线贯穿园区津浦、沪宁、宁芜、皖赣铁路干线交汇于此，物流线路发达拥有南京港绝佳港口优势，坐享华东地区重要的水陆中转港和江河联运的枢纽高起点生活配套园区外配套：周边拥有奥体中心、国际博览中心等全新设施。靠近河西中央CBD，拥有商务平台，产业贸易形成互补项目周边拥有万科、中海、万达、朗诗等国内知名地产商住宅项目，居住配套优势明显。园区内配套：园区内拥有南京新城商务酒店（四星级）未来建有徐矿集团五星级酒店南京新城市科技园是以政府为主导前提下开发，建设开发的以信息技术产业、生物技术产业、知识型产业服务产业为发展方向，并实现新型产业孵化、发展过程的综合性高新产业园区园区概况本报告是严格保密的。园区规划情况南京新城科技广场南京现代企业加速器（2011年推出）商业配套总部基地生物工程产业园居住配套区域业态规划优势：规划角度新城考虑到配套于产业布局的关系，在园内，设置酒店、园内商业、食堂等配套设施，如目前园内北区54亩地出让于徐州矿物集团有限公司建设五星级酒店，同时园内南京新城商务酒店（四星级）酒店已经开始运营。在企业东区，建设有居住配套区域，供员工居住。产业园二期建设南京现代企业加速器，承接一期创业孵化园内发展外溢企业和其他新入驻企业，其办公面积大于一期，每层在2000平米左右。总建面在22万平米，与明年开始入市。项目业态规划清晰，充分发挥产业集群效应。是集研创、研制发展、商务、居住为一体的综合产业园区，且配套与产业研发生产区有着明确的组团划分。本报告是严格保密的。新城科技园的楼市外立面采用现代风格形式。景观为几何对称排布形式园区风格本报告是严格保密的。园区板块分析19%7%23%11%40%软件和信息服务产业园创意设计产业园生物工程技术产业园新材料产业园生态总部基地软件和信息服务产业园性质：以通信软件产业的技术研发、展示、交易为主导企业数量：培育150家相关企业，建成通信研发和生产基地入园企业：中国联通、锋火科技、欣网视讯、天泽星网创意设计产业园性质：集合综合设计等高端产业企业数量：待定入园企业：国家电网公司、江苏省建筑设计研究院、江苏省邮电规划设计院、南京市测绘勘察研究院、江苏环保生物工程技术产业园性质：集生物工程、药品研发、中药研制等产业企业数量：40家企业入园企业：康缘药业、长澳、瑞尔医药、江苏省食品药品技术监督中心新材料产业园性质：主要发展以高技术纤维、纳米材料为主企业数量：未来5年引进40家相关企业入园企业：东南大学玄武岩纤维工程中心生态总部基地性质：为上市公司以及跨国公司驻华的地区总部、办公中心搭建平台入园企业：徐州矿务集团、中国核工业华兴建设有限公司、中冶华天工程技术有限公司产业类型集中于政府给予优惠力度较大的软件业，新材料产业，并以生物工程、创意设计零污染高科技的产业为园区多元发展方向，引进总部基地，通过企业品牌提升项目总体高度，发挥总部集群效应与其他产业组团形成技术、管理领域的互补。从图表分析总部基地占园区较大部分，为企业数量分析软件与信息占据主导本报告是严格保密的。创新服务配套发展服务中介服务科技服务金融服务人事服务帮助企业办理入园各项手续并提供咨询为企业提供入园咨询服务（专利事务、律师事务等），建立呼叫服务中心为创业科技企业提供专利等服务引入银行、证券、风投公司，并协助企业提供其他金融服务为企业提供人力资源服务，为企业提供人才招聘、人事代理、人才培训等服务园区服务平台五大服务平台，在服务环节上，在企业入园、发展资金、研究成果推广及人事招聘上都设置服务节点本报告是严格保密的。政策方面优惠园区地方税收优惠政策营业税对符合园区产业类型条件的企业，如企业税收为1000元/平米，园区将其政府返还税收的76%中的50%返于企业，如果企业税收超出1000元/平米的标准，园区将返还80%。对入驻新城科技园具有自主知识产权的高新技术企业、独立核算的研究开发机构，经认定，其所缴纳的增值税、营业税和企业所得税留区级地方财政收入，前三年，区给予100%的财政扶持，后三年，给予50%的财政扶持。符合产业导向的企业，其缴税留区部分将分别在2010年底前，给予100％的财政扶持，随后三年给予50％的扶持；另外，入驻建邺科技园并符合条件的研发机构，以及一定经营面积和营业收入的企业也将享受不同额度的资金补助。此外要给予金融企业、高管及人员其子女入学等方面提供相当优惠的政策。对入驻新城科技园并符合相关条件的研究开发机构，属于建邺区重点鼓励产业的国家级研究开发机构，区给予一次性100万元的补贴，属于我区重点鼓励产业的省级研究开发机构，区给予一次性60万元的补贴。租金优惠租金补助对入驻新城科技园企业购买园区办公、生产用房的，根据企业不同类型和投资规模，给予5%或者20%的房屋价格优惠；对入驻新城科技园企业租用园区办公、生产用房且租赁期在五年以上的，根据企业不同类型和投资规模，免收前三年10%或者40%的房租。基金扶持计划专项基金扶持园区每年设立500万创新资金，扶持入园企业自主创新和科技成果转化园区优惠政策园区属于政府主导型产业园区，最终园区反税给企业的额度占整体税收的30%左右，建邺区产业优惠政策与新城科技园区政策挂钩，同属于建邺区参政扶持政策条款中。本报告是严格保密的。销售情况：项目目前南京新城科技广场已经租售完毕，单层建设面积在1000——12000平米，租赁价格在1.2——1.9元/平米/天，目前只剩下一套450平米户型，明年将有22万平米办公楼建面入市。园区将在明年推出22万平米物业，售价在6000元/平米，购买条件为每平米税收在1300元/平米，且产业类型符合园区入驻条件客户情况：新城科技园客户在一期多层办公楼主要以中小企业为主，主要集中在通讯、软件、设备开发型企业。有一部分企业与高校有着合作关系。科技园出售一部分土地供大型企业自建办公物业，例如峰火科技，在科技园区内自建35层大厦园区销售客户情况本报告是严格保密的。园区总结新城科技产业园KPI规划特征园区注重产业集聚效应，在产业类型规划方面是集创新研发、办公行政、商务沟通、产品营销为一体的产业园区。入驻企业都以高新技术、零污染、节能环保为主要特征，各个产业之间相应形成关联性配套特征产业园区内建有四星级南京新城商务酒店，未来将建有徐矿集团五星级酒店及商务会所，商务配套较为齐全园区拥有有472亩居住用地，园内设置员工食堂区位特征沪宁高速、绕城公路、宁杭高速、机场高速、宁马高速均与产业园相连地铁1、2号线贯穿园内，并靠近南京港租售方式一期出租，租金价格为1.2——1.9元/平米/天，二期为租售结合，目前暂定售价为5000元/平米政策特征与建邺区产业优惠政策相结合，享受政府扶持优惠政策较高，集中表现在税收的减免租金的优惠客户特征一期以中小企业为主，主要产业类型集中在通信、IT、电子。大型企业集中在制药、电力、通信、能源几个方面本报告是严格保密的。红山创意工厂产业园本报告是严格保密的。文化创意产业经济园区规划：创意设计区、配套服务区、科技研发区办公商贸区产业科技研发、生物工程、软件设计、电子信息工程、创意设计、建筑设计、广告传媒、咨询策划、动漫等为主，计划吸纳120家科技型企业入驻，实现2000人以上的知识型人才的就业，目前园区基本已经租赁完毕产业品牌光明乳业南京澄怀美术馆南京梵饰饰品展示公司优势区位交通配套园区处于黄家圩大街上，黄家圩大道南北贯通，东面紧临红山森林公园，南距玄武湖公园及“南京火车站”200米,西距“南京长途客运站”约600米，北距幕府山风景区1公里便利生活配套园区外配套：园区到红山地铁站步行只有5分钟时间，出门便是集市，设有众多大小不等的饭店，并且靠近红山医院。属于老城区核心地段园区周边建有大批住宅（如万科红郡），满足员工及企业领导生活居住需要园区内配套：设有锦江之星酒店园区概况红山创意工厂产业园是在原南京工程机械厂的原址上建立起来的，物业类型属于工厂改造厂房作为办公楼租用，其体量在4.2万平米，处于南京和燕路中心位置，地段较为便利。红山动物园和燕路地铁1号线迈皋桥地铁站万科红郡本报告是严格保密的。园区规划情况功能布局规划“红山创意工厂”总体功能结构为：“一心、二轴、四区”。“一心”：以“南京红山创意工厂”中心区为轴心，作为区域中心进行规划、建设。“二轴”：以黄家圩路为南北中心轴心，以“南京红山创意工厂”内的东西厂区大道为区内东西主轴线，形成“二轴”“四区”：将“南京红山创意工厂”区域规划为“创意设计区”、“配套服务区”、“科技研发区”及“办公商贸区”。产业区域划分：创意设计区：面积10000㎡科技研发区：面积18000㎡商贸办公区：面积4000㎡配套服务区：面积10000㎡创意园由原有厂房分割而成，其部分办公区域采光面会受到一定的影响。产业园产业类型主要集中在科技研发与设计两个方面，据实地调研，科技研发集中在通讯、电子仪器配件、软件开发这三个方面，同时园区还引进一定量的贸易流通产业项目体量较少，主旨定位在科技研发与设计这两个产业方面，同时引进一定量的贸易产业。对企业实力要求限制条件较少，只要能承受租金，满足其产业类型条件的企业均可入驻。本报告是严格保密的。园区板块分析科技创业产业园区产业类型集中于政府给予优惠力度较大的软件业，新材料产业，并以生物工程、创意设计零污染高科技的产业为园区多元发展方向，引进总部基地，通过企业品牌提升项目总体高度，发挥总部集群效应与其他产业组团形成技术、管理领域的互补。由原东厂区4幢独栋别墅式办公楼和4幢原厂房改造而成，改造后的面积为32000平方米。独栋别墅式办公楼为高端商务区主要吸纳总部企业入驻，厂房改造的办公区为商务中心区，入驻园区企业：科技研发类、咨询策划类、工艺包装创意类、环境装饰设计类、电子信息类等创意产业入驻，并为园区企业商务洽谈提供场所。配套服务区园区规划建设10000万平方米的公共服务配套区域和红山景观区，包括多功能展厅、大小会议室、商务中心、创业指导室等设施，并建造一个拥有300个车位的大型停车场服务区由原西厂区厂房一层、1幢平房及办公楼改造而成，厂房经改造后将作为商务宾馆、时尚餐饮、自助银行、健身房、茶楼等配套设施红山景观区位于园区东南角，使园区的文化气息与商业威力以及生态环境达到完美的和谐。科技创业产业园区一角创业园商业街效果图本报告是严格保密的。园区建筑风格园区建筑风格为民国建筑特征，但色彩为暖色调，同时运用玻璃幕墙，铁艺等装饰元素，来烘托园区作为创意园的特质玻璃与铁框，让老建筑物呈现独有的虚实感，不再死板运用厂房层高高的优势，形成自然采光效果，同时高层高给人以视觉的开阔本报告是严格保密的。项目园林景观体现第一体现在色彩的运用，园区暖色调与植被的颜色相得益彰，迸发活力，其次运用水系景观作为景观节点。园区园林景观坚持适地适树、因地制宜的原则。把环境建设与现有地形地貌有序地结合起来，以景观树种为主，同时重现红山森林动物园山体及厂区内现有植物的保护与管理。坚持突出“红山创意工厂”创意文化特色地原则进行规划，充分利用场地现状、地形，为在此工作、生活及消费者提供丰富地空间体验与景观欣赏。引进住宅景观风格，设置多处景观节点，在节点运用文化感极强的装饰品突出其园区品位，同时植被与建筑融为一体，生态感较强本报告