世联地产长沙湘潭华金国际商住复合型社区项目定位及物业发展建议报告(186页)

Worldunion-本资料来自www.m448.com-1“革新”湘潭人居品质标准——华金国际定位及物业发展建议报告Worldunion-本资料来自www.m448.com-3商业秘密声明本文内包含的资料属于长沙世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对长沙世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果长沙世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。世联始终坚持的思考前置点：基于对地块资质，世联认为该项目应该承担怎样的发展目标？这个目标是世联思考项目发展与启动的基础出发点。1.项目印象Worldunion-本资料来自www.m448.com-5城市新区中心板块边缘：区位、规划项目位于河东新区核心区边缘，德国工业园区内，城郊结合带本案湘潭县中心城区湘钢/电机集团芙蓉路（长沙）吉安路芙蓉路湘江二桥建设路河东大道书院路车行5分钟长沙方向车行50分钟车行7分钟湘潭政务中心市府车行15分钟河西老城区河东商业中心德国工业园区位：新区核心区边缘，德国工业园区内项目位于吉安路与书院路交汇处。湘潭城区东南部，德国工业园区内，为河东新城区中心边缘地带，城郊结合区。规划：岳塘新城核心区，湘潭城市发展主力方向随着长株潭一体化进程，湘潭城市发展主力方向为向东，向北对接长沙、株洲，项目位于新城建设核心区边缘。距离：通达性好，距中心区距离车行便捷本项目位于河东新区核心区边缘，距长沙市城区35公里，约30分钟车程；距离湘潭市中心约5分钟车程，距离湘潭县中心约7分钟车程。Worldunion-本资料来自www.m448.com-6城市新城中心板块边缘：区位、规划德国工业园目前已进驻20余家企业，发展环保、机电、新能源装备等产业，为国际科技合作试点基地湘潭（德国）工业园位于原高新科技工业园范围内，东起湘钢铁路专用线、西至宝塔南路、北临科东1号路、南至书院路，总面积5403.69亩（含吉安路面积）。以机电、建材、环保等产业为主。未来5年内引进30家以上的德国企业，实现新增工业产值150亿元以上，新增技工贸收入300亿元以上。海诺电梯恒新碧绿华能维特斯双威华怡远通泵业冠宇恒新强盛工贸叶片制造基地众邦异型钢材华韧电器设备制造基地双马绝缘材料华为轴承制造基地湘远莱斯特奥托斯风力发电机制造基地Worldunion-本资料来自www.m448.com-7城市新城中心板块边缘：区位、规划区域内环境优越，大中专院校林立，政府机关企事业单位聚集，区域内居住人口以中高端收入人群为主，高端宜居氛围浓厚城建学院湘潭职业技术学校湖南工程学院湖南电气学院高端宜居氛围湘潭市委市政府湘潭职院火炬学校湖南工程学院省经贸技校湖南电气学院湖南城建学院湘潭县一中凤凰中学湘钢集团湘电集团湘钢集团湘电集团•项目所在区域内，学校、政府机关、大型企事业单位聚集，主要居住人口为中高端收入人群新区整体居住氛围及环境优越。东方红广场宝塔公园湖湘公园体育公园湘潭市政府东方红广场Worldunion-本资料来自www.m448.com-8城市新区中心板块边缘：交通、配套区域内道路建设完善，通达性好，区域内配套完善，居民生活、交通、办公便利湘潭县中心城区湘钢/电机集团芙蓉路（长沙）吉安路芙蓉路湘江二桥建设路河东大道书院路长沙方向车行7分钟河西老城区河东商业中心湘潭政务中心•区域内各大路网建设完毕，主干道均建设为双向四车道，交通流量及动线明确，通达性好。•与老城区及湘潭县通行道路畅通，通达性良好。•各主干道与城际干道联通，通达性豪，项目毗邻吉安路，城际纵向交通动脉。•通过新区建设，目前区域内各项生活配套完善，医院、学校、商业中心已建设完成，居民生活便利。Worldunion-本资料来自www.m448.com-9本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.com本资料来自www.m448.comWorldunion-本资料来自www.m448.com-10本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.comWorldunion-本资料来自www.m448.com-11资质平平，存在硬伤，需后天发力：中高容积率，中等规模，商业占比较大，地块平整，无自然资源，东北向有加油站，但南向拥有一定的江景资源本项目指标：总占地面积：67468.86㎡总建筑面积：256473.91㎡容积率：3.8商业用地：≤20%≈5万㎡学校配套用地：50亩=190≈12.67万㎡地形地貌：土地平整，无起伏地势，已完成土地平整加气站加油站Worldunion-本资料来自www.m448.com-12环境杂乱，区隔明显，城郊分水岭：项目以西为大专院校，以北以东为工业园区，以南为农田村落，待拆迁农民房，环境较差12246项目四至：•东侧为工业厂房用地，目前已确定为远大住工入驻，东南侧为农田。•南侧为农村房，4～6层，未来将拆迁，但时间未定，南侧二桥过后为湘潭县中心城区•西侧30亩为学校储备用地，目前确定为教师宿舍区，及城建学院教学用地。•北侧为工业园区厂房，目前为华能等企业入驻。周边环境较差33西侧学校储备用地54西侧城建学院2东侧吉安路55东侧工厂用地南侧通湘潭县南侧农民村落客户访谈——红叶轻纺市场罗老板：那个位置好啊，就是现在还没发展起来，周边没什么人气，商业那边都还没做起来，不过那过个桥就到湘潭县了，德国工业园里面，不过发展也快类。5南侧书院东路Worldunion-本资料来自www.m448.com-13三面环路，车行便捷，通达性好：项目三面环路，东侧临城际主干道，南侧临城市主干道，车行快速交通便捷，但目前公交系统缺失临近城市城际主干道，通达性好吉安路与书院路交汇处，吉安路延伸连接芙蓉路。同时临近多条城区主干道，路网四通八达，至河西、河东、湘潭县城区中心快捷便利。未来城际铁路开通后与市中心距离更近临近处在规划中的长株潭城际板塘站，2030年开通后，项目与城市中心的距离进一步缩短目前公交缺失目前公交系统尚不完善，仅有10路公交车到达项目附近。项目地块芙蓉路（至长沙）书院路（至市府及河西）莱茵路双拥路吉安路（至湘潭县）吉安路（至湘潭县）上瑞高速长潭西线高速京珠高速莲易高速沪昆高速G320G107芙蓉大道河东大道公交站点：5路、103（长株潭城际线）、105（暮云至湘潭）Worldunion-本资料来自www.m448.com-14新区中心板块边缘，居住氛围欠缺：河东新区已开发板块边缘，无成熟居住氛围，市内客户心理距离远那位置还有点远咯，河东这边本来人就少，我们都是主要住在建设路那边，吉安路跟书院路那里，还没开发过去吧，那还是远了点，住那边不蛮方便吧，那我还是喜欢建设路这边些。——霞光山庄业主张小姐东方名苑市府板块辐射区，距市府板块5分钟车程；临近建设路板块，距建设路板块5分钟。目前河东新区主要沿建设南路及双拥路两条南北向主干道发展，市府板块、建设路板块房地产发展相对成熟，未来商业配套将集中于双拥路沿线。本项目处于工业园区内部，各板块辐射边缘区域。纳帕溪谷中地凯旋城中地凯旋城Worldunion-本资料来自www.m448.com-15城区边缘·发展主轴·商住复合型社区项目印象小结：A、地段价值明显，中心区边缘，规划利好融城中心概念&工业园区&轨道交通VS客观发展速度本项目：“地段”＞“规模”“资源”B、规模尚属中等，资源禀赋平平非稀缺城市新区中大规模&内外景观资源平平存在硬伤C、具备商业价值，提升项目居住功能商业面积占比较大&临街面长&且临城市主干道Worldunion-本资料来自www.m448.com-16项目开发目标预设：（基于与开发商的沟通）尽快启动（风险）·成功立势（价速、品质）·利润为先A、尽快启动——风险可控一期物业产品能够快速进入市场兑现价值B、持续开发——核心驱动力（1）启动热销，奠定初步影响力，成功立势（2）保证据客户群的长期辐射力与吸引力，促进物业价值递进攀升C、利润为先——价速&品质（1）看齐市府价格，整体均价达到3500元/㎡（2）合理的开发速度，一期5万㎡，项目整体3-5年内完成开发（3）打造湘潭高品质楼盘，为后期产品快速销售及溢价奠定市场基础。开发商的设想与困惑：•我们地价拿的比较高，一定要实现比较高的价格,要做品质楼盘•我们这里周边是工业园和农民房，他们的消费能力怎么样，能不能支撑我们的商业•我们的商业价值怎样体现，是否可以依托旁边学校来提升•我们不想持有商业，但商业体量比较大，怎么处理能保证利润的最大•一期大概5万㎡，我们考虑是不是先开发北地块，把素质高的放在后面可以提价•一期能不能有低密度，如洋房，抬高价值，形象有支撑•建筑能不能有些创新，户型这些，能不能实现，品质提升的通路有哪些Worldunion-本资料来自www.m448.com-17利用SCQ模型来确定核心问题R1：非期望结果——按常规发展的可能结果即S：情景现状R2：期望结果