房地产项目可行性研究报告

1目录第一章项目总论···················41.1、项目概况···················41.1.1项目开发公司简介·············41.1.2项目简介·················41.1.3项目简介开发用地的取得··········51.2、编制依据···················51.3、结论·····················5第二章项目背景及必要性···············62.1、项目背景···················62.1.1、益阳市地理概况·············62.1.2、益阳市近期经济概况···········62.1.3益阳市东部新区概况···········72.2、项目建设必要性················72.2.1、项目建设的宏观意义···········72.2.2、项目建设符合东部新区的规划发展·····72.1.3项目建设迎合东部新区的需求·······10第三章市场分析···················103.1、房地产市场现状分析··············103.2、益阳市房地产现状···············113.2.1、益阳市市场状况·············1123.2.2、益阳市房地产投资现状··········113.2.3、益阳市房地产市场价格走向········133.3、区域房地产市场状况··············133.3.1、区域房地产现状············133.3.2、区域竞争对手分析············143.3.3、项目目标客户分析············16第四章营销策略···················164.1、项目定位···················164.1.1、项目地理位置定位···········164.1.2、项目产品定位··············174.1.3、价格定位················194.1.4、项目SWOT分析············204.2、销售方案···················214.2.1前期宣传·················214.2.2、销售计划···············22第五章项目建设方案················245.1、项目规划设计方案···············245.2、项目建设内容、规模··············245.3、项目配套设计概况···············255.3.1项目内交通系统············255.3.2项目内绿化系统·············255.4、项目结构、水电设计··············2635.4.1、结构设计···············265.4.2、给排水设计··············265.4.3、电气设计···············275.5、项目建设进度安排···············28第六章投资估算与资金筹措·············296.1、估算编制依据·················296.2、总投资估算··················296.3、用款计划和资金筹措··············326.3.1、资金来源················326.3.2、投资计划与资金筹措···········32第七章财务效益评价················337.1、销售收入计划·················337.2、销售税金···················347.3、现金流量表分析················347.4、利润表分析··················367.5、风险分析···················377.6、盈亏平衡分析·················387.7、敏感性分析··················38第八章结论与建议··················398.1、结论·····················398.2、建议·····················394第一章项目总论1.1、项目概况1.1.1项目开发公司简介湖南省建筑工程集团为湖南省首家房建总承包特级企业,具有建筑安装,路桥施工,房地产开发，勘察设计,工程监理,招标代理,对外工程承包等综合实力,生产经营资资本20亿元以上,年生产能力逾200亿元。集团总公司成立50余年来，经营版图扩展到全国各省、市、自治区和海外30多个国家、地区，300余项工程分别荣获中国建筑工程鲁班奖、国家优质工程奖、湖南芙蓉奖、湖南省优质工程奖。近年来，集团总公司积极实施“全员入市”理念，连续九年创28项鲁班奖。连续四年荣获全国企业500强，并进入“中国承包商及工程设计企业双60强”，先后被评为“十五全国建设科技进步先进集体”、“全国优秀施工企业”、“全国明星施工企业”、“全国诚信企业示范单位”、“湖南省文明单位”，被授予“中国建设系统信用、信誉AAA级单位”、银行“AAA”信用等级和“黄金客户”等称号。1.1.2项目简介项目名称：怡心苑一期工程建设单位：湖南省建筑工程集团建设地址：益阳东部新区沧水铺城际干道和319道的交汇处，规划用地面积:20000m2（30亩）总建筑面积:52000m2建筑容积率:2.6建筑密度:26%绿地率:35%总户数:240户建设内容：商品住宅，小区物业管路费用房及小区居民公共文化娱乐场所等配套设施。51.1.3项目简介开发用地的取得本土地是由土地一级市场出让所得，缴纳土地使用权出让金，再去建设部门取得建设用地批准文件，取得建设用地规划许可证，最后进行招投标。该地预测的拿地价为120万一亩，建安费约为1335元/平方米。1.2、编制依据上海诚信建筑设计院受湖南省建筑工程集团委托，编制怡心苑住宅小区项目的可行性研究报告，本报告编制的依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。编制项目可行性研究报告的基础资料和数据来自以下几个方面：益阳市有关部门及湖南省建筑工程集团提供的或认可的资料、文件、函件及上海诚信建筑设计院调查研究得到的资料和信息。项目可行性研究报告编制依据主要有：《建设项目经济评价方法及参数》（第三版）《建设项目经济评价案例》《投资项目可行性研究报告编制指南》（试用版）《中华人民共和国城市规划法》《中央关于稳定住房价格工作意见》《益阳市住房建设规划》《企业法人营业执照》国家、湖南省有关设计和建筑规范、标准；项目建设单位提供的相关资料；编制过程中实际调查及收集的其他资料。1.3、结论本项目符合国家建筑政策和住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。项目所处的地理位置优越，经济的发展的渐渐向益阳东部新区不断拓展，国家的大力抚持该区的经济的快速发展，故本项目是有建设的必要性和发展潜力的。6第二章项目背景及必要性2.1、项目背景2.1.1益阳市地理概况益阳，地处湖南省北部，东西最长距离217公里，南北最宽距离173公里。它北近长江，同湖北省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市，是当今中西部大开发的前沿地带。益阳被誉为最宜居城市之一的卫生城市。全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和一个大通湖区，市区设赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，为全省总面积的5.83%，其中山地占39.71%，丘陵占10.05%，岗地占6.7%，平原占32.44%，水面占11.10%。总人口470.5万，市区面积53平方公里，人口53万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区，属雪峰山余脉；北半部为洞庭湖淤积平原，一派水乡景色。“背靠雪峰观湖浩，半成山色半成湖”。南部山区最高处为海拔1621米，北部湖区最低处为海拔26米，南北自然坡降为9.5%。全市土地质量较好，有林地56.27万公顷，耕地24.54万公顷，水面13.99万公顷，草地8.2万公顷，湖洲6.53万公顷。滨湖平原由河流冲积而成，土壤肥沃，适宜种植多种作物，是粮、棉、麻、油、糖的主要生产基地，素有“鱼米之乡”的美称，是一个新兴的城市.2.1.2益阳市近期经济概况全市人民，认真落实“稳增长、促改革、调结构、惠民生”政策措施，实现了经济的平稳较快发展和社会大局的和谐稳定。一是经济运行稳中有进，经济结构持续优化。二是农业丰收已成定局，现代农业效果显现。三是工业经济增长较快，主导带动作用突出。四是固定资产投资平稳增长，项目建设成绩突出。五是消费品市场稳定，农村消费品增速较快。六是财政收入平稳增长，财政支出增速较快。七是完成或超额完成了省政府下达的为民办实事任务。八是社会事业全面发展。2014年，在省委、省政府的坚强领导下，按照中共益阳市委的决策部署，全市人民团结拼搏，务实奋进，实现了经济的平稳较快发展和社会大局的和谐稳定。全年完成生产总值71253.2亿元（预计数，下同），比上年增长10.8%；完成公共财政总收入94.9亿元，增长10.3%；完成固定资产投资1030.6亿元，增长22.3%；实现社会消费品零售总额454.2亿元，增长12.8%；城乡居民人均可支配收入15260元，增长10.4%，其中城镇居民人均可支配收入20688元，增长9.3%，农村居民人均可支配收入11304元，增长11.6%。2.1.3益阳市东部新区概况益阳东部新区位于益阳市赫山区与长沙市宁乡县交界处，区域包括赫山区沧水铺镇、衡龙桥镇等7个乡镇的部分辖区，现状人口15.8万余人，总面积285平方公里，是我省第一个“省市共建”的“两型社会”示范区。总体定位是：全国两型社会建设示范区、中国文化产业新标杆、世界文化旅游目的地。总体目标是新建一个常住人口30万人以上、年旅游客流量1000万人次以上，具有国际水准、可持续发展能力的生态宜居新城，使之成为全省乃至全国知名的文化体育产业新基地。重点发展文化创意、生态旅游、体育休闲、特色教育、养老、商业居住等三产业。2.2、项目建设必要性2.2.1项目建设的宏观意义益阳东部新区位于益阳市赫山区与长沙市宁乡县交界处，是我省第一个“省市共建”的“两型社会”示范区。也是全国两型社会建设示范区、中国文化产业新标杆、世界文化旅游目的地。其规划总体目标是新建一个常住人口30万人以上、年旅游客流量1000万人次以上，具有国际水准、可持续发展能力的生态宜居新城，使之成为全省乃至全国知名的文化体育产业新基地。2.2.2项目建设符合东部新区的规划发展随着益阳市发展重心有进一步往东南拓展的趋势，东部新区成为高新区乃至全市建设新热点。由银城大道延伸出的益宁城际干道，早已贯通东部新区，修抵宁乡指日可待，到时将对接金州大道，一路直通长沙，东部新区也已纳入长株潭“两型社会”示范区。受此刺激，近年东部新区进入全面发展快车道，不但新兴工业快速发展，成为“产业转移承接基地”，房地产发展来势迅猛，对于昔日小镇沧水铺，必将有更多地产商跟进，循着益宁城际干道，8往东南开辟第二黄金战场。政府也在极力打造一样东部新区成为益阳乃至湖南的文化旅游胜地，养老基地。境内生态优美，植被丰富，空气质量优良。有大小水库30余座，水面7平方公里，与近50平方公里的山林构成了美妙绝伦的山水景观。30余处名胜古迹，给这里的自然风光带来了灵气，增添了文化底蕴，提升了旅游，商住开发价值。附图：东部新区空间、道路、产业和土地利用规划图空间规划图9道路规划图产业规划图土地利用规划图102.2.3项目建设迎合东部新区的需求随着益阳东部新区的不断强大发展，市民们都有倾向在该区购房，而对于该区的常住人口高达30万以上的，交通便利，环境优美，提供的住房需求可以说是供不应求，所以在此情况下，在城际干道附近建立一栋住宅是充分的有盈利性的，而且该区是旅游胜地，所以也能很吸